【共有持分の担保権を全面的価格賠償の賠償金に反映しなかった裁判例（平成１５年広島高判）】

＜平成１５年広島高判の事案の要点＞

共有物分割の対象は共有の土地（本件土地）である
本件土地上にはXら所有の建物がある（＋Xらが居住している）
本件土地のY持分には担保権が設定されている
本件土地のX持分には以前，市による差押がなされたがその後解除されている
※広島高判平成１５年６月４日

＜現物分割の否定＞

（共有物分割の対象の土地について）
・・・双方が東側公道への通路を確保しながらこれを現物で２分することは，その形状や面積からして実際的ではなく（戦後の復興に伴う区画整理では，狭小な宅地を生じさせないため，本件土地の面積が最小区画とされたことは前記のとおりであり，それ以下の分筆が制限されていたほどである。），現物で分割することは困難というほかない。
Xらは，Y所有の南側隣地を考慮して現地分割をすべきである旨主張し，Yにおいても南側隣地と西側土地を合わせて利用する計画があったことは前記認定のとおりである。
しかし，Yは現時点においてはそのような計画を中止し，競売による分割を希望しているうえ，西側土地と南側隣地が同一人の所有となったのは，たまたまYの前主の意思と負担で実現しただけのことであるから，Yが南側隣地との一体分割に同意している場合であれば格別，そのような事情もないのに，当該土地の存在を考慮に入れることは当事者間の公平にそぐわず（Yが本件土地の共有持分とは別個に南側隣地を処分することは可能かつ自由であり，上記のような所有関係を当然の前提とすることはできない。），Xらの主張は採用できない。
※広島高判平成１５年６月４日

＜全面的価格賠償の相当性の肯定＞

・・・東側部分にはXら側が建物を所有して長年居住し，今後も居住を継続したい旨の希望をもっていること，他方，Yは，現時点においては本件土地と南側隣地を利用したビル建設の計画を断念し，本件土地については競売による分割を希望していることを考慮すると，Yの共有持分についての適正な代償金の支払が確保される限り，全面的価格賠償の方法によりこれをXら側に取得させることに合理性があるものというべきである。
※広島高判平成１５年６月４日

＜裁判所が指摘した相当性を肯定する事情＞

あ　居住維持（利用状況）

取得希望者Xらは共有土地上の（Xら所有の）建物に居住している

い　他の共有者の分割方法の希望

Yは換価分割を希望している
※広島高判平成１５年６月４日

＜不動産の評価（実質的公平性の内容）＞

あ　２つの鑑定書

本件土地の評価について，Yはｓ鑑定書に基づき５２７０万円（１㎡当たり５３万１０００円）であると主張し，Xらはｔ鑑定書に基づき４６２７万円（１㎡当たり４６万７０００円）であると主張する。
両鑑定書は，いずれも建物取壊しを前提とする建付地としての価格を求めるものであり，その骨子は以下のとおりである（金額は，特記ない限り１㎡当たりである。）。

い　ｓ鑑定書（価格時点平成１４年５月１日）

最有効使用は，現在建物の取壊しを前提とする中層の店舗兼事務所ビル等の敷地利用である。
標準画地（間口１０ｍ，奥行１８ｍ）を対象地の位置に想定し，比準価格を６０万円，収益価格を５３万７０００円，地価公示価額から規準した価格を５９万７０００円とし，これらを，比準価格を中心に総合勘案して標準価格を６０万円とする。
個別格差率を９０％として対象地の更地価格を５４万円（総額５３６０万円）とする。
建物取壊費用１万２０００円（総額８６万３０００円）を控除し，本件土地の評価額を５３万１０００円（総額５２７０万円）とする。

う　ｔ鑑定書（価格時点平成１４年４月１７日）

最有効使用は，現在建物の取壊しを前提とする店舗兼事務所・共同住宅の敷地利用である。
標準画地（間口１１ｍ，奥行１８ｍ）を近隣地域内の幅員３０ｍ舗装市道に等高接面する位置に想定し，比準価格を５４万５０００円，収益価格を４９万２０００円，地価公示価額から規準した価格を５９万５０００円とし，これらを，比準価格を中心に総合勘案して標準価格を５４万１０００円とする。
個別格差率を８８％（面積過小0.98，間口狭小0.95，奥行長大0.95）として対象地の更地価格を４７万６０００円（総額４７２０万円）とする。
建物取壊費用１万３０００円（総額９３万円）を控除し，本件土地の評価額を４６万７０００円（総額４６２７万円）とする。

え　裁判所の判断

以上のとおり，両鑑定書における結論に差異が生じた重要な要素は比準価格にあるところ，両鑑定書において選択された取引事例や，これに対する事情補正，時点補正等の補正事由や補正率に特段不合理な点はなく，いずれか一方のみが妥当ということはできない。
そして，差異の生じた原因が上記のように参考とした取引事例の差異に由来するものであるとすれば，比準価格の設定としては，両鑑定書において選択，補正評価された取引事例を全て考慮することがより妥当なものというべきである。
また，個別格差率，建物取壊費用についても，その差は僅かであり，いずれか一方のみが妥当であるとする事由は見当たらない。
これらの事情からすれば，本件土地の評価額は，両鑑定書の評価額の平均である４９万９０００円（総額４９４８万５８３０円）に基づき，４９５０万円とするのが妥当である。
※広島高判平成１５年６月４日

＜支払能力（実質的公平性）＞

あ　賠償金額の決定

・・・本件土地の評価額は総額４９５０万円であるから，Yの持分２分の１に対応する金額は２４７５万円であり，・・・その支払が確保される限り，Yの持分をXａのみに取得させることが許されるものというべきである。
※広島高判平成１５年６月４日

い　預金残高証明書による資力の証明

この点，Yは，Xａの支払能力を疑問視し，本件土地についてのXらの共有持分についてｎ市による差押えの登記がされていることをもってその現われであるとする。
しかし，・・・上記差押えはその後解除されているのみならず，・・・，Xａは，平成１４年１０月７日の時点では，同人名義で約２４６０万円の銀行預金（普通預金）を有していることが認められ，この金額は上記判示の２４７５万円をほぼ満足させるものであり，Xａにはその支払能力があることが一応認められる（ただし，・・・上記時点における銀行預金の残高証明書であって，継続的な預金保有状況を示すものではない。）。
※広島高判平成１５年６月４日

う　資力の変動リスク

もっとも，Xａの上記の資力が将来においても確実に継続すると認めるに足りる的確な証拠はなく，将来においてその資力が低下する危険性があることは否定できない。
これを無視して価格賠償の方法による分割を命ずることは他方に資力不足の危険を負担させることになり，当事者間の実質的公平を害することとなるが，他方，その危険性のみを理由に価格賠償の方法による分割を否定するとすれば，現に支払能力を継続し，支払が可能な場合であるのに妥当な分割が実現できない結果ともなる。
※広島高判平成１５年６月４日

＜履行確保措置＞

あ　条件付＋複数の分割方法の設定

これらの事情を考慮すると，支払がされないのに分割の効果を発生させるのは妥当ではなく，本判決確定後一定期間内にXａにおいて上記金員の支払をすることを条件にYの持分を取得させ，これがされない場合には競売の方法による分割を命ずるのが相当である。
・・・
そして，本件に現われた諸事情，ことに滌除の手続や，担保権者が増価競売を選択した場合に滌除できないことが確定するまでに要する期間を考慮すると，Xａが代償金を支払うべき期間は３か月とするのが相当である。
・・・

い　引換給付・登記手続の債務名義化

なお，Xａの申立てに基づき，Yに対し，上記金員の支払を受けるのと引換えに本件土地の共有持分全部の移転登記手続をすることを命ずることとする。
※広島高判平成１５年６月４日

＜対価取得者の持分が負担する担保への配慮＞

あ　判決文

なお，Yは，本件土地の共有持分について，他の物件（少なくとも南側隣地を含む。）との共同担保として，信用組合ｐに対して信用組合取引等を被担保債権として極度額１億２０００万円の根抵当権を設定しているが，このことは，競売手続によらないと共有物分割ができないとする根拠にはならない。
Xａは，本判決によりYの持分の譲渡を受けることとなり，上記の根抵当権は同持分の上に残存するからである。
もっとも，Xａは同持分の取得者として，同信用組合の根抵当権を滌除する手続を取ることができるというべきであり（自ら条件を満足させることができる場合であるから，民法３８０条には当たらない。），これにより負担のない同持分を取得しうると解される。
※広島高判平成１５年６月４日

い　滌除の制度（概要）

滌除の制度は別の記事で説明している
なお，滌除の制度は廃止され，現在では抵当権消滅請求となっている
詳しくはこちら｜滌除（平成１５年改正民法施行前）の基本（第三取得者の主張・抵当権者の対応）
民法３８０条は，（主）債務者による滌除権の行使を否定する規定である

う　担保負担額の控除の有無の検討

Xaが滌除権を行使しても，Xaが被担保債権額相当の負担を負う
一方，XaはYに対して，その負担相当額の求償権を得る
詳しくはこちら｜物上保証人の求償権（委託の有無による求償権の範囲）
しかし，XaはYの無資力リスクを負う
このYの無資力リスクが低い場合は賠償金の算定において担保負担額の控除をしない方向性となる
詳しくはこちら｜全面的価格賠償の賠償金算定における担保負担額の控除
この事案では，Yの無資力リスクが低いという事情があったのかもしれない