1 全面的価格賠償の賠償金算定における担保負担額の控除
2 不動産取引における担保負担分控除の理由(前提)
3 競売における配当(剰余金交付)の構造(前提)
4 担保負担のある不動産の価値の検討
5 判決文の担保負担分控除の有無の判断基準部分
6 担保負担分控除の判断基準の整理
7 判決文の判断基準への事案のあてはめ部分
8 担保への複数の共有者の関与による複雑化
9 共有持分の担保負担分を賠償金から控除しなかった裁判例(概要)
10 オーバーローン物件の全面的価格賠償の賠償金算定(概要)

1 全面的価格賠償の賠償金算定における担保負担額の控除

共有物分割訴訟において全面的価格賠償を選択する場合,賠償額を算定することが必要です。
詳しくはこちら|全面的価格賠償の賠償金の算定(共有物の価格の適性評価・共有減価・競売減価・建付減価)
対象の共有不動産に担保権が設定されていることもよくあります。
この場合に,賠償金算定上の担保権の扱いが問題となります。本記事では,このことについて説明します。

2 不動産取引における担保負担分控除の理由(前提)

京都地裁平成22年3月31日は,賠償金算定において,担保負担分の控除をするかしないかの判断基準を示しました。以下,この裁判例の内容を説明します。
この裁判例は,判断基準に入る前に,考え方の前提(参考)となることを指摘しています。
前提のひとつ目は,一般論として,不動産を担保がついたままで売買する場合は被担保債権額を控除することが多いということの確認をしています。通常の取引では担保などの負担はすべてなくした状態で行われますが,担保を残すというイレギュラーな状況は,被担保債権の返済が行き詰まっているというものであることがほとんどなのです。つまり,債務者の資力が乏しいという背景があるのです。

<不動産取引における担保負担分控除の理由(前提)>

・・・一般に,抵当権等の担保権が設定された不動産の取引において,その売買金額を決するに当たって,時価からその担保権の被担保債権額を控除した金額とすることが多いが,それは,当該被担保債権の債務者である売主が,その売買の後に被担保債権に係る債務を履行することを期待することができない状況にある,あるいは履行されないリスクが大きいからであって,担保権の存在自体によって当該不動産の時価そのものが減少するからではない
※京都地裁平成22年3月31日

3 競売における配当(剰余金交付)の構造(前提)

換価分割となった場合の競売で,対象の不動産に担保が設定されている場合,通常は,担保権者への配当を行う方式(消除主義)がとられます。
詳しくはこちら|形式的競売の担保権処理は引受主義より消除主義が主流である
その結果,共有者が得るのは配当(返済)後の残額です。
以上のように,取引でも競売でも所有者(共有者)が得る金額は,被担保債権額が控除されたものとなります。しかし,だからといって担保権の設定された不動産の価値が,時価から担保負担分を控除した額である,というわけではありません。
一時的に所有者が得る金額は減っていますが,その後,債務者に対して求償権を行使できるからです(後述)。

<競売における配当(剰余金交付)の構造(前提)>

・・・共有物分割を命ずる判決に基づく競売において,共有者に対し優先債権への配当後の剰余金を配当(注・剰余金交付)するのは,執行裁判所が換価条件を決定するに当たって,いわゆる消除主義によっているからであるが,消除主義によるのは,いわゆる引受主義によったのでは換価が円滑に進まないという手続運営上の要請によるところが大きいのに加え,優先債権の債務者が当該不動産の共有者でなければ,競売において優先債権への配当後の剰余金を配当された共有者は,その持分に応じて,前記債務者に対し,物上保証人に類似する立場に立つ者として,その債務を免れた限度で求償権を行使することができ,その債務者に資力があれば,この求償権を行使することにより,優先債権への配当前の当該不動産の持分の価格相当額を回収することができることから考えても,当該不動産を競売した場合の剰余金のみが当該不動産の価値を反映していることを意味するものではない
※京都地裁平成22年3月31日

4 担保負担のある不動産の価値の検討

以上のような事情をすべて含めて,担保権を負担している不動産の価値を言い表すと,不動産そのものの価値から担保負担額を控除した上で,最後に求償権の改修見込み額を加算する,ということになります。

<担保負担のある不動産の価値の検討>

あ 想定する状況

不動産甲に担保権が設定されている
所有者A
担保権者B
(被担保債権の)債務者C

い 債務者による完済

ア 状況 債務者Cが債務を完済した場合,担保権は消滅する
Aが負う負担が具体化しないままとなる
イ 結論 担保負担のある不動産の価値=時価そのもの

う 担保権の実行(求償権・代位)

ア 状況 Bが担保権を実行した場合
Aは不動産甲(所有権)を失い,(あれば)剰余金交付を受ける
AはCに対して,求償権を持つ
Aは,Cが有していた権利(他の担保権)を行使できる
※民法351条,500条
(参考)物上保証人の求償権は別の記事で説明している
詳しくはこちら|物上保証人の求償権(委託の有無による求償権の範囲)
イ 結論 担保負担のある不動産の価値
時価 − 被担保債権額 + 求償・代位による回収額

5 判決文の担保負担分控除の有無の判断基準部分

平成22年京都地裁は,全面的価格賠償の賠償金の算定で担保負担分を控除するかしないか,を一般論として示しています。この判断基準は,前述した,担保負担のある不動産の評価を前提としているといえるでしょう。

<判決文の担保負担分控除の有無の判断基準部分>

・・・共有物分割の対象となる不動産の価格を検討するに当たって,その不動産に設定されている被担保債権額をどのように考慮するかについては,第一に,その被担保債権に係る債務者の無資力のリスクの程度を検討すべきであり,考慮すべきリスクがあるとすれば,それを共有者の間でどのように負担させるのが公平であるかという点からの検討も必要であるというべきである。
※京都地裁平成22年3月31日

6 担保負担分控除の判断基準の整理

裁判例が示した前記の判断基準は評価を含むもので,少し分かりにくいです。そこで,具体的な事情を想定して,判断結果(あてはめた結果)を整理します。

<担保負担分控除の判断基準の整理>

あ 債務者の無資力リスクの程度の検討

債務者自身の資力と,被担保債権に関する他の物的・人的担保も考慮する
無資力リスクが低い→控除しない
無資力リスクが高い→リスクを誰が負担するかを検討する→「い」へ

い 共有者間での公平なリスク分配

(債務者の無資力リスクが高い場合)
無資力リスクを公平に分担する
対価取得者が負担するリスク相当額を控除する

7 判決文の判断基準への事案のあてはめ部分

平成22年京都地裁は,前記のような判断基準を立てた上で,事案の内容(事情)をあてはめています。
内容は,債務者の無資力リスクは低い,かつ,無資力リスク(あると仮定して)は対価取得者は負担させない,というものです。2つの要素ともに担保負担分を控除しないという結論に至ります。

<判決文の判断基準への事案のあてはめ部分>

あ 債務者の無資力リスクの程度

・・・本件根抵当権の債務者はFであり,・・・,Fは,順調とはいえないまでも,本件根抵当権の被担保債権に係る債務の弁済を継続しており,直ちに無資力に陥る状況にあるとは認められない

い 共有者間での公平なリスク分配

また,Fが無資力になるリスクがあるとしても,Fは被告らの同族会社というべきものであって,そのリスクは被告ら(注・現物取得者)が負うのが公平であり,原告ら(注・対価取得者)に負わせるべきではない

う 控除の有無の結論(否定)

以上の検討により,全面的価格賠償に当たって基準とする本件土地の価格については,本件根抵当権の被担保債権の額を控除せず,・・・,6678万8000円とすべきである。

え 分割方法の選択(参考)

上記価格を前提とすると,被告らが本件土地を取得するための原告らに対する賠償金は,原告Aに対し649万2000円,原告Bに対し354万5000円の合計1003万7000円(いずれも100円以下切り捨て)となるところ,弁論の全趣旨によれば,被告らにこの賠償金を支払う資力がないので,被告らに全面的価格賠償をさせて本件土地を取得させることはできない
・・・
本件土地について,競売を命ずることにする。
※京都地裁平成22年3月31日

8 担保への複数の共有者の関与による複雑化

以上の説明で出てきた具体例や事案の内容は,比較的結論がはっきりと出やすいものでした。しかし,実際には事情が複雑で前記の判断基準だけでは簡単に結論を出せないことも多いです。というのは,担保に複数の共有者がいろいろな形で関与している,ということが多いのです。もともと共有者同士は近親者であって,共有と関係ない部分も含めて人間関係が続いているということがむしろ普通である,ということが背景となっています。

<担保への複数の共有者の関与による複雑化>

あ 共有者間の典型的な関係性

兄弟・親子・夫婦(内縁含む)

い 被担保債権の傾向

複数の共有者が,被担保債権に関係する債務を負っていることも多い
例=連帯債務・連帯保証

う 賠償金算定における判断への影響

(「い」のように)
複数の共有者が被担保債権に関わっている場合,賠償金算定における担保負担分の控除の有無をはっきりと判断できないことになる

9 共有持分の担保負担分を賠償金から控除しなかった裁判例(概要)

以上の説明は,共有物全体に担保が設定されていたということを前提としています。この点,共有持分のみに担保が設定されているという事案もあります。この場合にも,基本的な考え方の枠組みは同じといえます。このパターンの実例(裁判例)については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|共有持分の担保権を全面的価格賠償の賠償金に反映しなかった裁判例(平成15年広島高判)

10 オーバーローン物件の全面的価格賠償の賠償金算定(概要)

賠償金の算定において担保負担額を控除することもあります(前記)。
ところで,担保負担額が担保物の評価を上回るケースも多いです。
いわゆるオーバーローンと呼ばれる状態です。
この場合の賠償金算定についてはちょっと複雑な解釈論があります。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら|全面的価格賠償×オーバーローン|特殊事情→賠償額100万円|判例

本記事では,全面的価格賠償の賠償金の算定において,担保権の負担を控除するかしないか,という問題について説明しました。
実際には,個別的な事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産や共有物分割に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。