【全面的価格賠償の賠償金算定における建付減価・使用貸借相当額減価】

１　全面的価格賠償の賠償金算定における建付減価・使用貸借相当額減価

共有物分割の方法の１つとして、全面的価格賠償があり、これが認められるための要件の１つが、実質的公平性です。要するに、支払う賠償金の金額が適正でなくてはならない、ということです。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償における価格の適正評価と共有減価・競売減価
実際にも、不動産の評価額について熾烈な対立が生じることがとても多いです。
土地の評価の中で、建付減価をするかどうか、使用貸借相当額を控除するかどうか、という問題があります。
本記事では、このことを説明します。

２　建付減価（建付地評価）・使用貸借相当額控除の意味（前提・概要）

共有物分割と関係ない土地の評価の一般論として、建物の敷地となっている土地については、すぐに使用できない不都合を評価に反映させる、建付減価がなされます。
これとは別に、使用貸借の目的の土地（無償使用を承諾している状況）の評価では、この土地をすぐには使えないという不都合を評価に反映させるため、使用貸借という負担に相当する金額を控除する手法があります。

３　全面的価格賠償における建付減価・使用貸借相当額控除の傾向

全面的価格賠償の賠償金の算定では、建付減価をするかしないか、また、使用貸借相当額の控除をするかしないか、について統一的見解はありません。
建物所有者が現物取得者となる場合には建付減価をしない発想が自然ですが、実際には、裁判所が建付減価をすることも、しないこともあります。使用貸借相当額の控除については、部分的に控除する、という実例もあります。

４　建付減価を否定した裁判例

全面的価格賠償の賠償額算定で、建付減価を否定した裁判例を紹介します。
XY共有の土地上に、X所有の建物があり、Xが土地を取得する全面的価格賠償が選択されました。建物が現物取得者の所有であるという状態です。現物を取得する共有者の立場になってみると、建物が存在するけれど、自身の所有物なので、実質的に土地の利用が制限されているわけではありません。
さらに、共有土地上の建物の老朽化が進んでいる事情が理由となり、建付減価が否定されました。

５　建付減価を適用した裁判例

全面的価格賠償の賠償金算定で、建付減価が適用された裁判例を紹介します。特に理由を示すことなく、建付減価を適用しています。

６　使用貸借相当額の控除をした裁判例

次に、土地の評価において、使用貸借相当額の控除をした裁判例を紹介します。共有土地上に、現物取得者が所有する建物があったケースです。まず、使用貸借相当割合を１０％とした上で、このうち、対価取得者の持分割合を乗じた金額について控除しました。現物取得者の持分割合部分については控除しなかった、ということもできます。

７　建物評価で使用貸借相当額の加算をした裁判例

土地の評価においては、前述のように、土地利用権の評価額を控除しますが、逆に、建物の評価においては、（従たる権利である）土地利用権の評価額を加算します。
土地（敷地）利用権が使用借権であったケースで、土地（建付地）価格の２割を敷地利用権の価格として認めた裁判例があります。

８　まとめ

一般的な土地の評価のおける建物減価や使用貸借相当額の控除は、その方法（特に割合）が画一的に決まっているわけではありません。評価する者によるブレがあります。
全面的価格賠償の賠償金の算定では、さらに、個別的な事情によって裁判所が妥当性・合理性の観点からいろいろな調整をします。つまり、ブレはさらに大きくなります。
本記事で説明した実例は参考になりますが、実際の事案にそのまま当てはまるとは限りません。もちろん、主張の中で使うことは有利な結果につながることがあります。

本記事では、全面的価格賠償の賠償金算定における建付減価と使用貸借相当額の控除について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に、全面的価格賠償（共有物分割）の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。