【全面的価格賠償における価格の適正評価と共有減価・競売減価】

1 全面的価格賠償の賠償金の算定

共有物分割において、全面的価格賠償を用いる場合には、賠償金を定めることになります。
詳しくはこちら|全面的価格賠償の基本(平成8年判例で創設・令和3年改正で条文化)
実際には、賠償金の算定に関して意見が熾烈に対立することがよくあります。
本記事では、賠償金の算定の内容(計算方法・理論)について説明します。

2 共有物の価格の適正評価

全面的価格賠償の要件の中には、共有物(全体)の価格が適正に評価されることが含まれています。
詳しくはこちら|共有物分割における全面的価格賠償の要件(全体)
具体的には、卸売価格(競売による売却代金)ではなく時価によるという意味です。なお、平成10年最高裁の補足意見では競売した場合の配当金というコメントが登場していますが、これは卸売価格であることを認めるものではないと思えます。

共有物の価格の適正評価(※1)

あ 適正評価→取引価格・時価

共有物の価格は、分割時における当該共有物の客観的交換価値に準拠して算出される必要がある。
この価格は、競売不動産の鑑定評価額のように不動産が民事執行法による売却に付されることを前提とした価格(言わば卸売価格)ではなく、取引価格ないし時価そのものである。
・・・この適正価格の決定を通じて、持分と賠償金との形式的等価性が確保されることになる。
※河邉義典稿/法曹会編『最高裁判所判例解説 民事篇 平成8年度(下)』法曹会1999年p891

い 競売との比較(参考)

(現物取得者が判決確定後一定の期間内に裁判所の定める一定の額の金員を支払うことを条件として当該共有物を被告の単独所有とする判決において)
現物取得者の支払うべき金員の額は、当該共有物の口頭弁論終結時における市場価格を基礎として、これを競売した場合に対価取得者が取得し得るであろう配当金等の額を下回ることのないように定められるべきである
※最高裁平成10年2月27日・河合裁判官の補足意見

3 一般的な共有減価の意味と減価割合(概要)

ところで、一般論として、共有持分の取引(売買)では、代金は、共有であることによりディスカウントされます。これを共有減価と呼びます。これは、100%所有権と比べて、活用(使用・収益)する上で制限が多く、また、共有を解消としても手間、時間、コストを要するという不便な特徴が理由となっています。共有減価割合として決まった数値はありませんが、実務では20〜30%に収まることが多いです。
詳しくはこちら|共有減価の意味(理由)と減価割合の判断要素・相場

4 全面的価格賠償における共有減価(否定)

全面的価格賠償は、経済的な面では、共有持分の売買と同じです。そこで、賠償金の計算でも共有減価を適用するという発想が生じます。
しかし、全面的価格賠償の場合の現物取得者は結果的に100%の所有権を実現するので、共有減価は適用しない解釈が一般的となっています。

全面的価格賠償における共有減価(否定)(※2)

あ 全面的価格賠償の特徴

全面的価格賠償の結果について
→『共有』を脱する=単独所有になる
→『共有』による制約・不都合はなくなる

い 全面的価格賠償における共有減価

ア 解釈 全面的価額賠償の賠償金算定において
→一般的に共有減価を適用しない
※東京地判平成17年10月19日
※東京地判平成26年10月6日
※非公開裁判例令和3年(当事務所扱い事例)
イ 計算方法 賠償金 = 共有物(全体)の価格(前記※1) × (各対価取得者の)共有持分割合

5 部分的価格賠償における共有減価→否定(参考)

前述のように全面的価格賠償では、共有減価はしないのですが、これは部分的価格賠償でも同じです。部分的価格賠償は現物分割の一種なので、全面的価格賠償とは種類が違うといえるのですが、分割の結果として、共有による制約がなくなるということは同じだからです。

部分的価格賠償における共有減価→否定(参考)

他方、被告は、原告の本件土地建物の持分の価格を20パーセント減価すべきである旨主張するが、共有者が取得する現物の価格の過不足を調整するための代償金の計算に当たって、特定の共有者の持分の価格を減価するのは、共有者間の公平を不当に害することになるから採用できない
※東京地判平成25年7月19日

6 一般的な競売減価(参考)

ところで、一般論として、競売における売却では、競売であることにより売却金額が下がってしまうことになります。これを競売減価(競売市場修正)と呼びます。減価率について決まった数値はないですが、実際には30%が使われることが多いです。
全面的価格賠償の賠償金の算定でも競売減価を適用するかどうかという問題について説明する前提として押さえておきます。

一般的な競売減価(参考)

あ 競売手続の評価→競売減価適用(民事執行法58条2項)

評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ずべき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の事情を適切に勘案して、遅滞なく、評価をしなければならない。この場合において、評価人は、強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価であることを考慮しなければならない。
※民事執行法58条2項

い 競売の特殊性=競売減価の理由(※4)

ア 平成9年東京高決 ・・・不動産競売手続においては、しばしば売主の協力を得にくいこと、買主は、競売物件を買うことについて心理的抵抗を有しがちなこと、事前に物件に立ち入って物件の内部を確認できないこと、代金を即時納付しなければならないこと、物件の引渡しに法定の手続を要すること、利用権利者の存在により物件の利用が妨げられること及び情報提供期間が短いことなどにより、通常の取引に比べて買受人を募ることが困難な事情が少なからずあることなどの特殊性があり、たとえその評価額が一般の市場価額に比して相当程度低額であったとしても、そのことをもって競売市場における評価額として不合理であるということはできない。
※東京高決平成9年7月11日
イ 法改正による変化(補足) 内覧制度がある
※民事執行法64条の2
ローン利用が可能となっている
※民事執行法82条2項

う 評価人による評価額→卸売価格の最低ライン

評価額は卸売りの最低ラインの価額とされる
※平野哲郎著『実践民事執行法民事保全法 第3版補訂版』日本評論社2022年p146

え 競売減価の相場

ア 目安 一般的な競売減価・割引率は30%程度が目安である
イ 実践民事執行法民事保全法 ・・・競売市場特有の手続的制約の存在と評価額が競争入札の出発点の価格であることから、一般市場における価格を算出した後、競売市場修正という項目で20~40パーセントの減価が行われる点も競売物件評価に独特である。
※平野哲郎著『実践民事執行法民事保全法 第3版補訂版』日本評論社2022年p146
ウ 平成9年東京高決 (注・競売市場の特殊性による減価率を40%としたことについて)
・・・その評価の方法や評価に用いた基礎資料に誤りがあるとも窺われず、本件物件の最低売却価額が評価の基準に照らして著しく低額で社会通念上容認できないとの事情は認められないから、本件最低売却価額の決定に重大な誤りがあるということはできない
※東京高決平成9年7月11日

7 全面的価格賠償における競売減価

共有物分割訴訟では、仮に全面的価格賠償も現物分割も認められない(できない)場合には換価分割となります。そうなると競売によって共有物(全体)を売却することになります。そこで競売であることにより売却金額は下がってしまうことになります。
換価分割の場合の結論と合わせて、全面的価格賠償の賠償金の計算でも競売減価を適用するという発想もあります。しかし、全面的価格賠償は競売による売却とは違うので、競売減価を適用することを否定する見解が一般的となっています。

全面的価格賠償における競売減価(否定)(※3)

あ 換価分割との比較

仮に換価分割となった場合
→競売で売却することになる
→一般的取引よりも大幅に売却金額が下がる
→共有者が得る金額は競売減価が適用されたものになるといえる

い 全面的価格賠償における競売減価

実質的に共有者間の取引である
競売の特殊性(前記※4)に該当しない
→一般的に競売減価を適用しない
※東京地判平成17年10月19日
※非公開裁判例令和3年(当事務所扱い事例)

8 協議による共有物分割における共有減価・競売減価

以上の説明は、法的・理論的な賠償金の計算方法です。つまり、裁判所が全面的価格賠償の判決をする時の賠償金の定め方ということです。
逆に、共有者全員が合意する場合には、当然ですが自由に金額を定めることができます。現実には純粋な時価(に持分割合をかけた金額)よりも低い金額を賠償金として定めるケースもよくあります。

協議による共有物分割における共有減価・競売減価

あ 訴訟・判決(参考)

裁判所が全面的価格賠償の判決をする場合
→賠償金の算定において共有減価・競売減価は適用しない(前記※2)(前記※3

い 協議(合意)

共有者全員が協議により、全面的価格賠償の合意をする場合
共有減価・競売減価の適用の有無について決まりはない
当事者の意向により減価を適用することもある

9 分割対象外の不動産(隣接地)との一体評価

事案によっては、共有物分割の対象となる共有不動産と、対象外の不動産がセットになる状況もよくあります。たとえば、AB共有の土地の隣に、共有者Aだけが所有する土地が存在するケースや、AB共有の土地の上に、共有者Aだけが所有する建物が存在するケースです。
この場合でも、対価取得者(持分を失う者)の立場からは、共有の土地を単体で評価することになりますが、現物取得者の立場としては、これらの対象外の土地や建物と共有土地がセットになるので、利便性が高い状態となります。つまり、現物取得者の立場では評価額が高いといえます。
どちらの立場で評価するのが適正なのか、という問題といえます。通常は、分割対象の土地だけを単体で評価しますが、他の不動産と一体として評価した裁判例もあります。
なお、共有減価をしないということも同様に考えると、現物取得者の立場で評価したということになっています。

分割対象外の不動産(隣接地)との一体評価

上記のA鑑定は、その前提とする事実関係は、いずれも当事者間に争いのない事実に依拠するものである。そして、板橋土地を原告が単独取得することを前提とすると、原告が現在国有地を賃借していること、板橋土地及び国有地上には原告が所有する建物が存在することからすれば、原告は板橋土地を今後も国有地と一体として使用収益することとなるから、板橋土地は国有地と一体として評価の対象とするのが相当であるというべきであり、その場合の更地価格を1平方メートル当たり35万3000円としたA鑑定の判断過程にも何ら不合理な点は認められず、・・・A鑑定はこれを信用することができる。
※東京地判平成26年10月6日

10 土地の評価における建付減価・使用貸借相当額控除(概要)

一般論として、建物の敷地となっている土地については、すぐに使用できない不都合を評価に反映させる、建付減価がなされます。また、無償で土地の使用を承諾している状況では、その不都合を評価に反映させるため、使用貸借相当額の控除を行います。
全面的価格賠償の賠償金の算定では、建付減価や使用貸借相当額の控除をするかしないかについて統一的見解はありません。
このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|全面的価格賠償の賠償金算定における建付減価・使用貸借相当額減価

11 現物分割・部分的価格賠償における評価の特徴(参考・概要)

全面的価格賠償の賠償金の評価は、対象となっている財産(共有物)の評価額を出すことです。これに近いことが、現物分割や部分的価格賠償でも行われます。現物分割(部分的価格賠償を否定した)の事例では老朽化した建物の価値をゼロとした裁判例などがあり、これは全面的価格賠償における評価でも参考となるでしょう。

現物分割・部分的価格賠償における評価の特徴(参考・概要)

現物分割を前提として、各共有者が取得する財産の価値に過不足があるかどうかが問題となることがある
その際、次のような扱いをする実例(裁判例)がある
ア 老朽化した建物の価値をゼロとするイ 過不足が小さい場合は調整金を不要とする 詳しくはこちら|部分的価格賠償の基本(昭和62年判例・法的性質・調整金算定事例)

12 共有物の価格の適性評価のプロセス(鑑定・概要)

以上のように全面的価格賠償の賠償金の計算は共有物の時価を元にします。ところで、実際に価格の適正な評価をするプロセスは、裁判所の鑑定が基本です。ただし、私的鑑定を用いることもあります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|全面的価格賠償における共有物の価格の評価プロセス(鑑定)

13 賠償金の計算における被担保債権相当額の控除(概要)

以上の説明では、共有物に担保の負担がないことを前提としています。実際には共有不動産に抵当権が設定されているケースもよくあります。このような不動産について全面的価格賠償の判決となる場合には被担保債権の残額を控除することも控除しないこともあります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|全面的価格賠償の賠償金算定における担保負担額の控除

本記事では、全面的価格賠償の賠償金の算定方法(理論)について説明しました。
実際には、具体的事情によって法的扱いや最適なアクションが違ってきます。
実際に共有物(共有不動産)の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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【全面的価格賠償における共有物の価格の評価プロセス(鑑定)】
【全面的価格賠償の賠償金算定における担保負担額の控除】

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