【「建付地」の鑑定評価と「建付減価」の意味】

＜「建付地」の定義＞

あ　不動産鑑定評価基準上の建付地の定義

建付地とは，建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。
※不動産鑑定評価基準「総論・第２章・第２節・Ⅰ」

い　地上建物の状況（補足）

「自用の建物及びその敷地」の敷地部分であると，「貸家及びその敷地」の敷地部分であるとを問わない
※黒沢泰著『逐条詳解　不動産鑑定評価基準　新版』プログレス２０１５年ｐ４１１

う　不動産鑑定評価基準上の更地の定義（参考）

更地とは，建物等の定着物がなく，かつ，使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
※不動産鑑定評価基準「総論・第２章・第２節・Ⅰ」

＜「建付地」のネーミングの由来＞

「建付地」という用語は「建物付宅地」という用語をもとに規定されたという話しもある
※黒沢泰著『逐条詳解　不動産鑑定評価基準　新版』プログレス２０１５年ｐ４１２

＜不動産鑑定評価基準上の「建付地の鑑定評価」の規定＞

建付地は，建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため，建物等と密接な関連を持つものであり，したがって，建付地の鑑定評価は，建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において，その敷地（建物等に係る敷地利用権原のほか，地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合にはその状態を所与とする。）について部分鑑定評価をするものである。
建付地の鑑定評価額は，更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差，更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし，配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし，建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。
※不動産鑑定評価基準「各論・第１章・第１節・２」

＜建付地の鑑定評価の意味（敷地の鑑定評価との違い）＞

あ　「建付地」の鑑定評価の意味

建物等と敷地を一体として継続使用することが合理的である場合に，はじめて建付地としての鑑定評価を行う
具体的には，その敷地について部分鑑定評価をするものである
※黒沢泰著『逐条詳解　不動産鑑定評価基準　新版』プログレス２０１５年ｐ４１２
※宮ケ原光正著『新・不動産鑑定評価概説　７訂版』税務経理協会２００６年ｐ１９６

い　「敷地」の鑑定評価

最有効使用の観点から建物等を取り壊すことが妥当と認められる場合は，これを建付地の鑑定評価と呼ばない
（建物と）敷地の鑑定評価ということになる（後記※１）
※黒沢泰著『逐条詳解　不動産鑑定評価基準　新版』プログレス２０１５年ｐ４１２
※宮ケ原光正著『新・不動産鑑定評価概説　７訂版』税務経理協会２００６年ｐ１９６

＜建付地と敷地の価格の関係（建付減価）＞

あ　最有効活用の場合

建付地の価格は，その敷地が更地としての最有効使用の状態で利用されている場合には更地価格と一致する

い　最有効活用ではない場合

ア　建付地と更地の価格の関係 建物が最有効使用の状態にない場合には，敷地の価格は更地価格を下回る（建付減価が発生する）
イ　建付減価の要因の典型例 用途の不適合
容積率の未活用
※黒沢泰著『逐条詳解　不動産鑑定評価基準　新版』プログレス２０１５年ｐ４１３
※宮ケ原光正著『新・不動産鑑定評価概説　７訂版』税務経理協会２００６年ｐ１９６

＜建付増価（建付地増価）＞

あ　建付増価の発生

建物が存在することにより，敷地の価格が更地の価格を上回ることもある
建物・敷地の経済的価値の増分のうち敷地に配分される部分を建付増価（建付地増価）という

い　建付増価の要因の典型例

ア　既存不適格建築物の存在 敷地上に既存不適格建築物（建築基準法３条２項）が存在するケース
典型例＝現行法規における容積率の許容限度を超える建物
（参考）既存不適格建物については別の記事で説明している
詳しくはこちら｜既存不適格建物の適用除外（建築基準法３条２項）
イ　良好な賃貸運用 最有効使用の状態にある賃貸用不動産が賃貸に供されているケース
※黒沢泰著『逐条詳解　不動産鑑定評価基準　新版』プログレス２０１５年ｐ４１３
※宮ケ原光正著『新・不動産鑑定評価概説　７訂版』税務経理協会２００６年ｐ１９７

＜建付地の鑑定評価における建付減価の方法＞

(2)建付地について
複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法には主として次の二つ
の方法があり，対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならない。
①割合法
割合法とは，複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場
合において，複合不動産価格に当該構成割合を乗じて求める方法である。
②控除法
控除法とは，複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めること
ができる場合において，複合不動産価格から建物等の価格を控除して求める方法である。
※国土交通省『不動産鑑定評価基準運用上の留意事項』「Ⅷ・１・（２）」

＜建付地以外の鑑定評価におけるいわゆる建付減価（※１）＞

あ　建付地以外の評価における「建付減価」

実務上，「建付地」の鑑定評価以外のケースで，「建付減価」という用語が使用されることがある

い　いわゆる「建付減価」の典型例

ア　建物解体費用を意味する用法 最有効使用の観点から建物等を取り壊すことが妥当と認められる場合に，「敷地」の鑑定評価をする過程において
建物の撤去費相当額を更地価格から減額することを建付減価と呼ぶことがある
イ　環境的不適合による減価を意味する用法 自用の建物及びその敷地の鑑定評価で，土地建物一体の価格から環境面での不適合等による減価を行う場合，結果として敷地価格からも減価の一部が発生することとなる
これを建付減価と呼ぶことがある
※黒沢泰著『逐条詳解　不動産鑑定評価基準　新版』プログレス２０１５年ｐ４１３
※門脇博『不動産鑑定評価要説　８訂版』ｐ８２〜８５（同趣旨）

＜「建付減価」のまとめ＞

あ　最有効活用の状態

最有効活用をしている場合
建付地の鑑定評価をすることができる
「建付地」評価額＝更地評価額

い　継続使用の合理性あり

建物と敷地を継続使用することが合理的である場合
建付地の鑑定評価をすることができる
「建付地」評価額＝建物と敷地全体の価値×敷地部分の割合（または）
「建付地」評価額＝建物と敷地全体の価値−建物の価値

う　建物解体の妥当性あり

最有効活用の観点から建物を解体することが妥当である場合
建付地の鑑定評価をすることはできない
「敷地」評価額＝更地評価額−（いわゆる）建付減価
この「建付減価」とは建物の解体費用である

＜解体費用を意味する建付減価の鑑定書の例＞

I.対象不動産の表示（略）
Ⅱ.一般的要因および地域要因の分析（略）
Ⅲ.個別的要因の分析
1.個別的要因（略）
2.個別分析
(1)最有効使用の判定
近隣地域の地域分析の結果を踏まえて,対象不動産の最有効使用を次のとおり判定した。
①用途:小売店舗,飲食店その他サービス業の店舗,事務所
②形態:３階建の建築物
(2)建付減価について
対象不動産は,土地及び建物一体としての利用が最有効使用の状態になく,土地について減価が発生しているものと判定する。
3.建付地としての減価額
対象地に存する建物は,経済的耐用年数は残っていないものと判断した。
さらに,住宅を改築して店舗に用途変更するには相当の費用がかかり,経済的に採算がとれないものと思われる。
建物取壊しについては,次の費用が必要になる。
10,000円/㎥×140.40㎡=1,404,000円
Ⅳ.鑑定評価額の決定
1.標準画地の更地価格（略）
2.対象不動産の価額
上記の単価に地積を乗じたものから,建物取壊しに要する費用を控除した額をもって,鑑定評価額を決定した。
300,000円/㎥×234.00m-1,404,000円=68,796,000円
鑑定評価額68,796,000円(単価:294,000円/㎡)
※吉野伸ほか著『不動産鑑定評価基本実例集』プログレス２００９年ｐ６０，６１