離婚をしてマイホームを財産分与します。
夫名義の住宅を妻に渡すのですが,住宅ローンが残っています。
どのようにすると良いのでしょうか。

1 マイホームの財産分与ではローン残額を差し引いて折半した額を引き取る者が負担する
2 夫の住宅ローン返済について妻の求償権を公正証書or調停調書にすると強化される
4 妻の求償権に基いて夫への差押が可能な状態にしておくとベスト
5 妻の求償権を強化する場合の条項例

1 マイホームの財産分与ではローン残額を差し引いて折半した額を引き取る者が負担する

マイホームがある場合に離婚すると,財産分与が多少複雑になります。
評価額を算定するという場合は,住宅ローン残額を差し引いた残額を2で割るのが通常です。

特に,どちらも住まなくなって売却する場合は,通常このような方法で計算します。
単純で公平です。

しかし,実際には,どちらかが住み続けることもあります。
この場合,次のような事情によって財産分与の方法,計算方法は変わってきます。

<住宅の財産分与で考慮される事項>

ア 住宅にどちらが居住するか/売却するか
イ 住宅ローンの残額,債務者・連帯保証人
ウ 購入時の頭金
 →夫婦以外の者(実家)が援助した額・結婚以前の貯蓄から支払った額

2 夫の住宅ローン返済について妻の求償権を公正証書or調停調書にすると強化される

住宅ローンが残っているマイホームを財産分与として一方が受け取る,ということがよくあります。
典型的な事例と問題点を整理します。

(1)設定例

ア マイホームは夫の所有名義
イ 住宅ローンは夫が単独で債務者(契約者)
ウ ローンは完済に至っていない→今後も夫が返済を継続する予定
エ マイホームは財産分与として妻所有にして,妻が今後居住する予定

(2)問題点

仮に将来,夫がローン返済をしなかった場合,金融機関は住宅を競売にかけることになります。
一方,夫の給与などの財産を差し押さえれば強制的な返済になり,住宅の競売をしなくて済むでしょう。
とは言っても,債権者である金融機関が敢えて給与差押よりも住宅の競売を選択する(優先させる)こともできます。

そこで,妻が(夫の代わりに)ローンを返済し,その分を夫に請求することもできます。
この場合,妻が夫の給与なり預金を差し押さえられるようにしておくと,よりベターです。

(3)強制執行可能とするための基本的措置

離婚協議書を公正証書(執行証書)または裁判所の和解調書としておくという方法です。
別項目;債務名義は確定判決以外にも多くの種類がある

4 妻の求償権に基いて夫への差押が可能な状態にしておくとベスト

離婚協議書の内容として,次のような方式が考えられます。

(1)事後求償権 方式

内容=妻が金融機関に,(夫の代わりに)ローン返済をした後に,返済金額を夫に請求する
問題点=金額の特定が不十分=債務名義性が不十分→強制執行がスムーズにできない(民事執行法22条1項5号,7号)

改良方式
(『(1)』に加え)別紙として銀行ローン支払額一覧表を添付する
問題点である,債務名義性が充足される→強制執行できる

(2)履行引受+第三者弁済の事前求償 方式

内容=夫が妻に返済金額分を支払う義務+妻が夫に代わってローン返済をする
問題点;妻から夫への事前の請求が可能となっている→問題点クリア

(3)実体法上所有権移転完了+所有権移転仮登記 方式

内容=所有権移転の合意+所有権移転の仮登記
問題点=金融機関から期限の利益喪失の主張をされる可能性がある
 →本登記の場合,より期限の利益喪失の主張(→残額一括請求)をされるリスクが高まります。
  とは言っても,現実には,ローン返済が滞らなければ,実際に期限の利益喪失の主張をされることは考えにくいです。

(4)債務者変更 方式

内容=所有権移転の合意+所有権移転登記+住宅ローンの債務者を夫から妻に変更する
問題点=金融機関の承諾が必要
 →妻自身の経済状態について金融機関が新たに審査し,承諾するか否かを判断します。

(5)まとめ

『(2)』,『(3)』,『(4)』が推奨されます。
ただし,『(4)』については,金融機関の判断次第です。

5 妻の求償権を強化する場合の条項例

前記『4』で説明した方法について,離婚協議書における具体的条項案を示します。

※前提;=夫,=妻

(1)事後求償権 方式

甲が債権者(抵当権者)に対して負担する別紙債務目録記載のローン債務を引き続き履行する。
もし,甲がその履行を怠り,そのため乙が債権者(抵当権者)の請求によりローン債務を弁済したときは,
乙は甲にその支払額を求償できることとし,甲は乙にこれを支払う。

改良方式
(『(1)』に加え)別紙として銀行ローン支払額一覧表を添付 方式
甲は銀行に対して負担する別紙記載の住宅ローン債務を引き続き履行する。
甲がその支払期日に履行しないときは,乙が期限を定めて甲に同金額の支払を請求できるものとし,甲は乙に対してこれを支払う。」

(2)履行引受+第三者弁済の事前求償 方式

甲が抵当権者に対して負担する別紙目録記載の債務については,その履行方法として甲が乙に支払い,乙が抵当権者に対し,甲に代わって支払うこととする。
そのため甲は乙に別紙目録記載のとおりこれを支払う。
別紙目録=返済計画を記載したもの

(3)実体法上所有権移転完了+所有権移転仮登記 方式

<条項全体>

 第1条 甲は乙に対し,本件離婚に伴い甲所有の末尾記載の不動産および本件不動産に係るローンの支払残高(平成何年何月何日現在)相当額金n万円を財産分与することに合意した。
 第2条 本件不動産の所有権は甲乙間の離婚届出の日に甲から乙に移転するものとする。
 第3条 本件不動産についての財産分与を登記原因とする所有権移転登記手続は追って甲乙協議により定めるものとする。
 第4条 甲は,前記所有権移転登記に先立ち,乙が当該不動産の所有権を保全するための所有権移転の仮登記手続をすることを承諾した。
 第5条 これらの手続に要する費用はすべて甲の負担とする。
 第6条 第1条により分与するとしたローン支払残高相当額金n万円也については,左記(毎月の支払額と支払日)により甲から乙に支払う。

(4)債務者変更 方式

→離婚協議書上で完結するわけではなく,金融機関との交渉→承諾取り付け,が必要

条文

[民法]
(財産分与)
第七百六十八条  協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
3 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。