1 住宅ローンが残っている住宅の財産分与のリスクと予防法
2 夫名義の住宅を妻に分与する典型的状況
3 住宅を取得する妻の負うリスクと予防策
4 財産分与による所有権移転仮登記
5 所有権移転仮登記方式の条項例
6 ローンを返済する合意の効力
7 ローン滞納を防ぐための第三者弁済と求償
8 住宅ローンの滞納を知る手段の確保
9 滞納による期限の利益喪失

1 住宅ローンが残っている住宅の財産分与のリスクと予防法

住宅ローンが残っている住宅(マイホーム)を離婚の際の財産分与として夫から妻に渡すというケースがよくあります。
詳しくはこちら|住宅ローンが残っている住宅の財産分与の全体像(2種類の方法など)
このような財産分与は,その後に住宅ローンに関する問題が起きやすいです。
本記事では,マイホームの財産分与における住宅ローンに関するリスクとその予防法について説明します。

2 夫名義の住宅を妻に分与する典型的状況

最初に,住宅ローンの残った住宅の財産分与の典型的な状況をまとめます。
本記事では,この状況を前提にして説明します。

<夫名義の住宅を妻に分与する典型的状況>

あ 夫の所有

住居(マイホーム)は夫の所有名義である

い 夫が債務者

住宅ローンは夫が単独で債務者(契約者)となっている
ローンは完済に至っていない

う 妻への分与

マイホームは財産分与として妻所有にする
離婚後は妻(+子供)が居住を続ける予定である

え ローン返済の継続

今後も夫が返済を継続する予定である
夫が将来退職した際に退職金でローンの残額を一括返済する

3 住宅を取得する妻の負うリスクと予防策

前記の状況において,妻が財産分与として住宅を取得した場合,その後,法律的な問題が生じることがあります。
まず,夫が第三者に住宅を売却したり,夫の債権者が住宅を差し押さえるというリスクです。
これは妻が所有権の登記をしておくことにより予防できます。
次に,夫が住宅ローンを滞納した場合に,金融機関が住宅を差し押さえて競売にかけてしまうというリスクです。
最後に,妻に所有権が移ったことにより,住宅ローンの期限の利益の喪失が発動するリスクです。

<住宅を取得する妻の負うリスクと予防策>

あ 第三者への譲渡への対策

夫が住宅を第三者に売却(譲渡)するor差押を受けた場合
→妻が住宅の所有権を得られないことになる
→登記を行っておくことで予防できる
仮登記でも予防できる(後記※1)

い ローンの返済滞納への対策

夫がローン返済をしないと抵当権が実行(競売)される
→妻が住宅の所有権を得られないことになる
夫がローンを返済すること自体を妻が強制することはできない(後記※2)
→夫のローン返済の履行を確保する必要がある
=妻自身が返済する+その金額を夫に請求(差押)すること(後記※3)

う 財産分与による期限の利益喪失リスク

妻への住宅の所有権の移転によって
期限の利益が喪失するリスクがある
→妻への移転登記は仮登記にとどめる方がベターである
詳しくはこちら|住宅ローンが残っている住宅の財産分与の後の第三者弁済と期限の利益喪失リスク

4 財産分与による所有権移転仮登記

財産分与をした時点で,妻への所有権移転仮登記をしておく方法は有用です。
これにより,夫が第三者に売却してしまうリスクを回避できます。
また,本登記とは異なり仮登記なので,金融機関から期限の利益の喪失を主張されるリスクを抑えることにもなります。
そして,住宅ローンが完済に至った時点で(仮登記から)本登記にすればよいのです。

<財産分与による所有権移転仮登記(※1)>

あ 仮登記の特徴(一般論)

登記の順位(対抗力)保全される
仮登記自体には(仮登記のままでは)対抗力はない
仮登記に基づく本登記を行った場合に対抗力(順位保全)が現実に発生する

い 財産分与の仮登記の内容

登記原因=財産分与
原因日付=離婚が成立した日付

う 本登記のタイミング

将来,住宅ローンが完済された時点において
仮登記に基づく本登記手続をする

5 所有権移転仮登記方式の条項例

前記のように,財産分与(離婚)の時点で妻が仮登記を得ておく方法をとる場合の,離婚協議書の条項のサンプルを紹介します。

<所有権移転仮登記方式の条項例>

第1条 甲は乙に対し,本件離婚に伴い甲所有の末尾記載の不動産および本件不動産に係るローンの支払残高(平成何年何月何日現在)相当額金n万円を財産分与することに合意した。
第2条 本件不動産の所有権は甲乙間の離婚届出の日に甲から乙に移転するものとする。
第3条 本件不動産についての財産分与を登記原因とする所有権移転登記手続は追って甲乙協議により定めるものとする。
第4条 甲は,前記所有権移転登記に先立ち,乙が当該不動産の所有権を保全するための所有権移転の仮登記手続をすることを承諾した。
第5条 これらの手続に要する費用はすべて甲の負担とする。

6 ローンを返済する合意の効力

財産分与として妻が住宅を取得した後にも,夫が住宅ローンの返済をする状況が継続します。
ここで,夫がローンの返済をしない(滞納する)と,債務不履行となり,最終的に金融機関は住宅を差し押さえ,競売にかけることになります。
こうなると結局,妻(や子供)は住宅の所有権を失い,退去しなくてはならなくなります。
そこで,妻が夫に住宅ローンを返済させることが必須といえます。
この点,離婚協議書の中に住宅ローンの返済を夫が継続するという条項を作っておくことがよくあります。
この条項も,法的には妻が夫に返済を請求することができるわけではありません。

<ローンを返済する合意の効力(※2)>

あ 財産分与における合意(前提)

夫が住宅ローンの返済を今後も継続するという合意をした

い 返済する合意の法的な効力

夫と妻の間において法的な強制力を持たない
→『銀行に対してローンの返済をしろ』という請求(提訴)はできない

7 ローン滞納を防ぐための第三者弁済と求償

妻の立場で,住宅ローンの滞納を防ぐ確実な方法は,いったん妻自身が住宅ローンの返済をすることです。
返済した後で,夫に対して返済した金額を請求することになります。
この方法,つまり,妻による返済夫への請求の2つがスムーズに行えるように離婚協議書でしっかり条項として定めておくことが推奨されます。

<ローン滞納を防ぐための第三者弁済と求償(※3)>

あ 第三者弁済の可能性

夫に代わって妻がローンの返済をする(滞納を避ける)方法について
→妻は,本登記を得れば返済(第三者弁済)ができる
詳しくはこちら|住宅ローンが残っている住宅の財産分与の後の第三者弁済と期限の利益喪失リスク

い 妻から夫への求償の確保(債務名義化)

妻がローンを返済した場合に備えて
妻が返済した金額を夫が払うことを請求できるようにしておくとよい
債務名義にしておくとより効力が強い
詳しくはこちら|住宅ローンが残っている住宅の財産分与における求償権の強化(債務名義化)

8 住宅ローンの滞納を知る手段の確保

以上のように,妻としては夫が住宅ローンの返済を怠った時に,すぐに妻が代わりに支払うことで滞納を回避することが必要なのです。
ところで,夫が住宅ローンを滞納したことを妻が知る方法で困ることもあります。
(元)妻が金融機関に問い合わせても,妻は融資の契約者ではないという理由で金融機関は回答しないのです。もちろん,契約者である夫が承諾すれば,金融機関は妻に回答(開示)できます。
しかし,滞納している状態では険悪な関係となり,夫は協力してくれないことが多いです。
そこで,離婚(財産分与)の時点で,金融機関への照会の承諾を書面(条項)にしておくとよいのです。

<住宅ローンの滞納を知る手段の確保>

あ 照会ができない状態

妻はローンの契約者(債務者)ではない
→妻が金融機関に返済状況を照会しても回答は得られない
→住宅ローンが滞納となっているかどうかが分からない

い 離婚の際の工夫

離婚における財産分与の際に妻が金融機関できる合意をしておく

う 財産分与の中の合意(条項)の例

『夫は,妻が住宅ローンの弁済状況・残債務額を関係金融機関に照会することについて同意する』

9 滞納による期限の利益喪失

住宅ローンを滞納したことにより期限の利益の喪失になります。
そうすると一括してローン残金を請求されることになります。
こうなってしまうと,一括では払えずに住宅の差押・競売がなされることにつながります。
そこで,実務では,滞納額が小さい時点で,妻が代わりに支払う(第三者弁済)手続を進めていることを説明して,猶予(待ってくれること)を要請するようにしています。
金融機関としても,その後返済がなされる予定であれば,猶予に応じることが一般的です。

<滞納による期限の利益喪失>

あ 一般的な条項

一般的な住宅ローンにおいて
一定の滞納に至った時点で金融機関が一括請求ができる
=期限の利益を喪失する

い 実務的な期限の利益の喪失のタイミング

金融機関が保証会社に対して代位弁済請求をする
→この時点で期限の利益を喪失する

う 期限の利益喪失を避ける工夫

滞納を回避する方策(第三者弁済)の準備を進めている時点において
金融機関に対して状況を説明する
保証会社への代位弁済請求を止める(保留する)ように要請する
→金融機関は(返済の実現のために)要請に応じることが多い
※『月報司法書士2016年10月』日本司法書士会連合会p29

本記事では,住宅ローンの残っている住宅の財産分与に関する法的リスクとその予防法を説明しました。
実際に滞納が生じた場合は,住宅ローンの細かい条項(約款)に応じて,適切な金融機関との折衝やすみやかな法的な手続の遂行が必要となります。
また,事前に予防策も,離婚協議書の条項を適切に作らないと,法的な効力が不十分になる実例もあります。
住宅ローンが残った住宅の財産分与に関する問題に直面されている方や,離婚協議書を作成する段階にある方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。