1 オーバーローンのマイホームの財産分与
2 アンダーローンとオーバーローン
3 オーバーローンのマイホームの財産分与の計算
4 財産価値はゼロだが残るローン返済の問題がある
5 過去の住宅ローン返済金の分与対象財産への算入(否定)

1 オーバーローンのマイホームの財産分与

住宅ローンが残っているマイホームは,離婚に伴う財産分与が複雑になりがちです。
詳しくはこちら|住宅ローンが残っている住宅の財産分与の全体像(2種類の方法など)
住宅ローンがオーバーローンとなっている場合はさらに方法が複雑になります。
本記事では,オーバーローンの意味や,財産分与の方法について説明します。
なお,以下の説明は,住宅の所有名義や債務者が,夫婦の一方でも,夫婦の両方でも共通しています。
詳しくはこちら|マイホームの所有者や住宅ローンの債務者は夫婦の一方と両方(ペアローン)がある

2 アンダーローンとオーバーローン

オーバーローンとは,住宅ローンの残額が住宅の評価額(価値)よりも多いという状態です。
典型例は,最大限ローンを利用してマイホームを購入した直後の状況です。
逆にその後,返済が進んでローン残額が減ってくると,住宅の評価額よりも下がってきます。
この状態をアンダーローンと呼びます。

<アンダーローンとオーバーローン>

あ アンダーローン

住宅の価値 > 住宅ローンの残額
→売却すると,住宅ローン返済後の余りが出る

い オーバーローン

住宅の価値 < 住宅ローンの残額
→売却した代金では住宅ローンを返済しきれない
→資金を手出ししないと完済できない

3 オーバーローンのマイホームの財産分与の計算

オーバーローンの状態で離婚をして財産分与をするケースで,価値ゼロとして扱う裁判例があります。実務でもこの考え方が一般的です。

<オーバーローンのマイホームの財産分与の計算>

住宅がオーバーローンの場合
不動産は無価値であり分与対象財産として算入しない
※東京高裁平成10年3月13日

4 財産価値はゼロだが残るローン返済の問題がある

例えば妻(と子供)がオーバーローンのマイホームを引き取ったとしても,その代わりに他の財産を夫に渡す必要はないということになります。
仮に住宅ローンの債務者が夫となっている場合でも,財産分与で所有者が妻になっても,債務者は夫のままです。
しかし,妻の所有物となった住宅のローンを離婚後に夫が払っていくというのは不公平です。
そこで,通常,住宅ローンの残りは妻が返済することになります。
ただし,財産分与としては,正式に債務者を変更することはできません。
裁判(審判や判決)で,裁判所が債務者の変更を命じることはできないのです。
一方,和解であれば債務者変更や履行引受という方法もとれます。
その場合は金融機関(銀行)が協力してくれることが前提となります。
詳しくはこちら|マイホームの財産分与の方法(選択肢)は裁判(審判・訴訟)と和解で異なる

5 過去の住宅ローン返済金の分与対象財産への算入(否定)

残った住宅ローンの返済とは別に,過去に払ったローンについても問題となります。
常識的には,それまでに払ってきた住宅ローンの金額分が住宅の価値として残っていて欲しいと思います。
しかし,オーバーローンの場合は住宅の価値はゼロとなります(前記)。
そこで,例えば住宅ローンを返済し続けた夫が過去に払った返済金の分を妻からもらいたいという発想もあります。
気持ちとしては分かります。しかし理論的には,価値として残っていないので,がんばって返済したことも評価はゼロとなります。

<過去の住宅ローン返済金の分与対象財産への算入(否定)>

過去に返済した金銭について
積極財産として存在しない
→返済額を分与対象財産に算入することはしない
(分与を求めることはできない)
※東京高裁平成10年3月13日
※山本拓稿『清算的財産分与に関する実務上の諸問題』/『家庭裁判月報62巻3号』最高裁判所事務総局2010年p18

本記事では,オーバーローンのマイホームの財産分与の方法について説明しました。
前記のように,個別的な事情によって違ってきますし,また,裁判と和解でも結論が変わることもあります。
実際にオーバーローンのマイホームの財産分与の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださいますようお勧めします。