【賃借権の無断譲渡・転貸がなされた場合の所有権に基づく明渡請求】

1　賃借権の無断譲渡・転貸がなされた場合の所有権に基づく明渡請求

賃借人が、賃借権の譲渡や転貸をする場合には、賃貸人の承諾が必要です。承諾を得ずに賃借権譲渡や転貸をしてしまった場合、原則として明渡請求が認められることになります。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
この明渡請求には、賃貸人としての明渡請求と所有者としての明渡請求に分けられます。
本記事では、賃借権の無断譲渡や無断転貸がなされた場合の、所有者としての明渡請求、つまり所有権に基づく明渡請求に関する問題を説明します。

2　所有権に基づく明渡請求における解除の要否→不要

（１）結論→解除不要

民法の基礎的な理論によって、所有者は占有権原がない（のに占有している）者に対して所有権に基づく明渡請求をすることができます。
賃貸人（所有者）Aの承諾がないのに賃借人Bから賃借権の譲渡を受けた者や転貸を受けた者Cは、まさに（対所有者では）占有権原がない者といえます。そこで、所有権に基づく明渡請求をすることができます。
ところで、賃借権の無断譲渡や無断転貸があった場合、賃貸人Aは賃借人Bに対して賃貸借契約の解除をすることできます。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
この点、所有者Aと占有権原のない者（不法占拠者）Cという関係では、賃貸借契約がどういう状況か、ということは関係ありません。AB間の賃貸借契約が解除されているかいないか、ということは関係ありません。
結論として、解除していないとしても、所有権に基づく明渡請求は可能です。

（２）昭和２６年４月最判→解除なしで明渡請求可能

この解釈は３つの最高裁判例が採用しています。まず、昭和２６年４月最判はストレートに解除しなくても明渡請求ができる、と判断しています。

（３）昭和２６年５月最判→解除なしでも無断譲渡・転貸は無効

昭和２６年５月最判は、解除しないと賃借権譲渡や転貸が有効になるという主張を否定しています。その結果、解除しなくても明渡請求が可能ということになります。

（４）昭和４１年最判→解除なしで明渡請求可能

昭和４１年最判もストレートに、解除しなくても明渡請求は可能、と判断しています。

（５）実務解説借地借家法→解除不要

学説としても、明渡請求の前提として解除することは不要、という見解が一般的です。

3　解除権の時効消滅との関係→なし

以上のように、所有権に基づく明渡請求では賃貸借契約を解除する必要がありません。そこで、解除権の時効消滅のため、解除ができない状況であっても明渡請求は問題なくできる、ということになります。

4　不法占有としての損害賠償請求

前述のように、無断での賃借権譲渡や転貸は、対所有者では、占有権原なし、つまり不法占拠の状態といえます。そこで所有者Aは不法占拠者である賃借権譲渡や転貸を受けた者Cに対して、不法行為による損害賠償を請求できることになります。
損害額（賠償額）は賃料に相当する金額となるのが通常です。

本記事では、賃借権の無断譲渡や無断転貸がなされたケースにおける明渡請求について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地や借家（建物賃貸借）において占有者（居住者）が変更したことに関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。