【賃借権の無断譲渡・転貸がなされた場合の所有権に基づく明渡請求】

1 賃借権の無断譲渡・転貸がなされた場合の所有権に基づく明渡請求

賃借人が、賃借権の譲渡や転貸をする場合には、賃貸人の承諾が必要です。承諾を得ずに賃借権譲渡や転貸をしてしまった場合、原則として明渡請求が認められることになります。
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸の基本(賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求)
この明渡請求には、賃貸人としての明渡請求と所有者としての明渡請求に分けられます。
本記事では、賃借権の無断譲渡や無断転貸がなされた場合の、所有者としての明渡請求、つまり所有権に基づく明渡請求に関する問題を説明します。

2 所有権に基づく明渡請求における解除の要否→不要

(1)結論→解除不要

民法の基礎的な理論によって、所有者は占有権原がない(のに占有している)者に対して所有権に基づく明渡請求をすることができます。
賃貸人(所有者)Aの承諾がないのに賃借人Bから賃借権の譲渡を受けた者や転貸を受けた者Cは、まさに(対所有者では)占有権原がない者といえます。そこで、所有権に基づく明渡請求をすることができます。
ところで、賃借権の無断譲渡や無断転貸があった場合、賃貸人Aは賃借人Bに対して賃貸借契約の解除をすることできます。
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この点、所有者Aと占有権原のない者(不法占拠者)Cという関係では、賃貸借契約がどういう状況か、ということは関係ありません。AB間の賃貸借契約が解除されているかいないか、ということは関係ありません。
結論として、解除していないとしても、所有権に基づく明渡請求は可能です。

(2)昭和26年4月最判→解除なしで明渡請求可能

この解釈は3つの最高裁判例が採用しています。まず、昭和26年4月最判はストレートに解除しなくても明渡請求ができる、と判断しています。

昭和26年4月最判→解除なしで明渡請求可能

しかして、この場合、土地の所有者たる被上告人は民法六一二条二項に基づいて、S(注・賃借人)に対する賃貸借を解除すると否とにかかわらず、又賃借人たるSの承諾を要せず、右Sの賃借権が罹災都市借地借家臨時処理法一〇条、一一条によつて被上告人に対抗し得べきものであると否とに関係なく、(所有権者にその占有を対抗できない占有者たる)上告人(注・賃借権の譲受人または転借人)に対して、直接本件土地の明渡を請求し得るものと解すべきであつて、原判決も同旨の判断に出でたものであることは明らかであるから、論旨はすべて理由がない。
※最判昭和26年4月27日

(3)昭和26年5月最判→解除なしでも無断譲渡・転貸は無効

昭和26年5月最判は、解除しないと賃借権譲渡や転貸が有効になるという主張を否定しています。その結果、解除しなくても明渡請求が可能ということになります。

昭和26年5月最判→解除なしでも無断譲渡・転貸は無効

この判旨の正当であることは民法六一二条一項に「賃借人ハ賃貸人ノ承諾アルニ非サレハ其権利ヲ譲渡……スルコトヲ得ス」と規定されていることに徴して明白であり、所論同条二項の法意は賃借人が賃貸人の承諾なくして賃借権を譲渡し又は賃借物を転貸し、よつて第三者をして賃借物の使用又は収益を為さしめた場合には賃貸人は賃借人に対して基本である賃貸借契約までも解除することを得るものとしたに過ぎないのであつて、所論のように賃貸人が同条項により賃貸借契約を解除するまでは賃貸人の承諾を得ずしてなされた賃借権の譲渡又は転貸を有効とする旨を規定したものでないことは多言を要しないところである。
※最判昭和26年5月31日

(4)昭和41年最判→解除なしで明渡請求可能

昭和41年最判もストレートに、解除しなくても明渡請求は可能、と判断しています。

昭和41年最判→解除なしで明渡請求可能

論旨は、賃貸人の承諾なし賃借権の譲渡がなされた場合でも、賃貸人が賃貸借契約を解除しないかぎり、直接自分に賃貸借の目的物の引渡(明渡)を賃借権譲受人に請求することはできないと主張するが、右解除をしなくても賃貸人は譲受人に対し賃貸借の目的物の明渡を求めうることは、すでに当裁判所の判例(昭和二五年(オ)第一二五号同二六年五月三一日第一小法廷判決、民集五巻六号三五九頁)であつて、所論は採用できない。
※最判昭和41年10月21日

(5)実務解説借地借家法→解除不要

学説としても、明渡請求の前提として解除することは不要、という見解が一般的です。

実務解説借地借家法

(注・借地について)
無断譲渡又は無断転貸があったときは、賃貸人(借地権設定者)は、後述するとおり、土地賃貸借契約(借地契約)を解除することができるが、同契約を解除することなく、土地賃借権譲受人又は土地転借人に対して、土地の明渡しを請求することができる(最判昭26・4・27民集5巻5号325頁、最判昭26・5・31民集5巻6号359頁、最判昭41・10・21民集20巻8号1640頁)。
※澤野順彦編『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p247

3 解除権の時効消滅との関係→なし

以上のように、所有権に基づく明渡請求では賃貸借契約を解除する必要がありません。そこで、解除権の時効消滅のため、解除ができない状況であっても明渡請求は問題なくできる、ということになります。

解除権の時効消滅との関係→なし

解除権自体が時効消滅した場合でも所有権に基づく明渡請求は可能である(要点)
※最判昭和55年12月11日

4 不法占有としての損害賠償請求

前述のように、無断での賃借権譲渡や転貸は、対所有者では、占有権原なし、つまり不法占拠の状態といえます。そこで所有者Aは不法占拠者である賃借権譲渡や転貸を受けた者Cに対して、不法行為による損害賠償を請求できることになります。
損害額(賠償額)は賃料に相当する金額となるのが通常です。

本記事では、賃借権の無断譲渡や無断転貸がなされたケースにおける明渡請求について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地や借家(建物賃貸借)において占有者(居住者)が変更したことに関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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