【無断転貸・賃借権譲渡による解除の制限（背信行為論）】

＜賃借権譲渡・転貸の禁止と解除の規定（前提）＞

あ　民法６１２条１項

賃借人は，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲り渡し，又は賃借物を転貸することができない。
※民法６１２条１項

い　民法６１２条２項

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは，賃貸人は，契約の解除をすることができる。
※民法６１２条２項

＜背信行為論による解除の制限（概要）＞

賃貸人の承諾を得ないで賃借権の譲渡又は転貸が行われたケースにおいて
賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情のあるときは，賃貸人は賃貸借契約を解除することはできない
※最判昭和２８年９月２５日
詳しくはこちら｜賃借権譲渡・転貸禁止（民法６１２条）の趣旨と制限の理論

＜解除を否定する事情の類型＞

あ　特殊な人間関係

賃借人と賃借権の譲受人又は転借人との間に親族関係等の特殊な人間関係がある
使用収益の実態や主体に実質的な変化がない
※最判昭和４４年４月２４日
※最判昭和４０年９月２１日
※最判昭和４０年６月１８日
※最判平成２１年１１月２７日

い　軽微な転貸　

賃借家屋のうちのごく小さい部分を転貸したなど，転貸が軽微である
※最判昭和３６年４月２８日
※最判昭和３１年５月８日

う　社会的・実質的な同一性

賃借人と賃借権の譲受人とが，法律的・形式的には別人格である
しかし，社会的・実質的には同一である
典型例＝賃借権の譲受人が賃借人により税務対策上設立された会社にすぎない
※最判昭和４３年９月１７日
※最判昭和３９年１１月１９日
※『判例タイムズ１３１５号』ｐ７９〜

＜建物の無断転貸による解除を認めた裁判例＞

あ　事案

賃借人は無断転貸禁止の約定に反して借家の一部を無断で転貸した
賃借人は家賃の３倍もの賃料を収受した

い　裁判所の判断

賃借人の義務違反の程度は強く，信頼関係を破壊するものである
賃貸人の契約解除を有効とした
※最判昭和４３年９月１２日（建物賃貸借）

＜賃借権譲渡・転貸を禁止する特約の有効性（基本）＞

あ　無断転貸禁止特約の内容

賃貸人の承諾なく（賃借権譲渡や）転貸をすることを禁止する特約

い　有効性（原則）

民法６１２条の義務を確認したものである
特約は有効である（借地借家法３０条に違反しない）
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール　借地借家法』日本評論社２０１４年ｐ１８７

う　禁止範囲を広げる特約の有効性

（昭和２８年判例の解釈について）
これに反する特約は無効である。
※幾代ほか編『新版　注釈民法（１５）債権（６）増補版（復刻版）』有斐閣２０１１年ｐ２７８

＜転貸承諾に書面を要する特約の有効性＞

あ　特約内容

転貸は賃貸人の書面による承諾を要する

い　有効性

賃貸人の承諾の有無についての法律関係を明確にして将来の紛争を避けんとする目的である
特約は有効である
※最判昭和４１年７月１日

う　特約違反による解除の有効性

ア　昭和３８年判例 賃借権の譲渡または土地の転貸，賃借地上の建物その他工作物につき売買譲渡，賃借権の設定をなすには，予め賃貸人の書面による承諾を要すべく，この特約に違反したときは，賃貸人は催告を要せずして何時にても契約を解除しうる旨の特約は，それらの行為が賃貸借における信頼関係を破壊するような背信行為に当る場合に限つて，賃貸人に契約解除権を認める趣旨であると解すべきものとした原審の判断は，正当である。
※最判昭和３８年１１月２８日
イ　昭和４４年判例 かかる特約がなされたにかかわらず賃借人が賃貸人の書面による承諾を得ないで賃借権を譲渡した場合であつても，前記特約の成立後にこれを変更し右書面による承諾を不要とする旨の合意が成立するか，または，前記書面による承諾を必要とした特約の趣旨その他諸般の事情に照らし，右譲渡が賃貸人に対する背信的行為であると認めるに足りない特段の事情が存する事実について，賃借人から立証がなされた場合には，賃貸人は前記特約に基づき賃貸借を解除することは許されないと解するのが相当である。
※最判昭和４４年２月１３日