1 無断転貸・賃借権譲渡による解除の制限(背信行為論)
2 賃借権譲渡・転貸の禁止と解除の規定(前提)
3 背信行為論による解除の制限(概要)
4 解除を否定する事情の類型
5 建物の無断転貸による解除を認めた裁判例
6 無断転貸などの解除の効力を判断した裁判例(概要)
7 賃借権譲渡・転貸を禁止する特約の有効性(基本)
8 転貸承諾に書面を要する特約の有効性
9 賃貸借の解除を制限するいろいろな理論(概要)

1 無断転貸・賃借権譲渡による解除の制限(背信行為論)

賃貸借契約では,土地や建物といった対象物を実際に使うのは誰か,ということがとても重要です。そこで,使う人が変わることになる,賃借権の譲渡転貸は禁止されます。賃借人が賃貸人に無断で賃借権譲渡や転貸をすると,賃貸人は解除できます。しかしこの解除は制限されています。
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除
本記事では,無断での転貸や賃借権譲渡による解除がどのように制限されるか,ということを説明します。

2 賃借権譲渡・転貸の禁止と解除の規定(前提)

前述のように,賃貸借契約では,無断で賃借権譲渡や転貸をされると賃貸人が困るので,これを禁止する規定と,違反に対する解除の規定が独立して設けられています。

<賃借権譲渡・転貸の禁止と解除の規定(前提)>

あ 民法612条1項

賃借人は,賃貸人の承諾を得なければ,その賃借権を譲り渡し,又は賃借物を転貸することができない。
※民法612条1項

い 民法612条2項

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは,賃貸人は,契約の解除をすることができる。
※民法612条2項

3 背信行為論による解除の制限(概要)

条文上,無断での転貸や賃借権譲渡で解除できるということになっていますが,実際には解除が否定されることも多いです。無断転貸などがあったとしても,背信行為ではない場合は大目に見る,というような理論です。

<背信行為論による解除の制限(概要)>

賃貸人の承諾を得ないで賃借権の譲渡又は転貸が行われたケースにおいて
賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情のあるときは,賃貸人は賃貸借契約を解除することはできない
※最判昭和28年9月25日
詳しくはこちら|賃借権譲渡・転貸禁止(民法612条)の趣旨と制限の理論

4 解除を否定する事情の類型

仮に無断転貸などがあっても,背信行為でない場合には解除はできない結果となります。背信行為ではない場合というのは抽象的ですが,実際によく問題になる事情は大きく3つのカテゴリに分けられます。

<解除を否定する事情の類型>

あ 特殊な人間関係

賃借人と賃借権の譲受人又は転借人との間に親族関係等の特殊な人間関係がある
使用収益の実態や主体に実質的な変化がない
※最判昭和44年4月24日
※最判昭和40年9月21日
※最判昭和40年6月18日
※最判平成21年11月27日

い 軽微な転貸 

賃借家屋のうちのごく小さい部分を転貸したなど,転貸が軽微である
※最判昭和36年4月28日
※最判昭和31年5月8日

う 社会的・実質的な同一性

賃借人と賃借権の譲受人とが,法律的・形式的には別人格である
しかし,社会的・実質的には同一である
典型例=賃借権の譲受人が賃借人により税務対策上設立された会社にすぎない
※最判昭和43年9月17日
※最判昭和39年11月19日
※『判例タイムズ1315号』p79〜

5 建物の無断転貸による解除を認めた裁判例

前述のような解除を否定する事情がない場合は,原則どおりに解除が認められます。ここで,背信行為と認めるに足りない特段の事情はないと判断された具体例を紹介します。
転貸した部分は建物の一部だけでしたが,賃借人は,自身が支払う賃料の3倍の金額を賃料(転貸料)として受け取っていました。典型的な信頼関係を破壊したといえる事例といえます。

<建物の無断転貸による解除を認めた裁判例>

あ 事案

賃借人は無断転貸禁止の約定に反して借家の一部を無断で転貸した
賃借人は家賃の3倍もの賃料を収受した

い 裁判所の判断

賃借人の義務違反の程度は強く,信頼関係を破壊するものである
賃貸人の契約解除を有効とした
※最判昭和43年9月12日(建物賃貸借)

6 無断転貸などの解除の効力を判断した裁判例(概要)

実際には,ある動きが転貸や賃借権譲渡にあたるかどうかが曖昧であるケースや,転貸や賃借権譲渡が無断で行われたとしても解除が有効か無効かについて熾烈に対立するケースがよくあります。いろいろな事例で裁判所がどのように判断したのか,ということを別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡(共有・離婚・法人内部)

7 賃借権譲渡・転貸を禁止する特約の有効性(基本)

以上の説明は,民法の規定の解釈でした。実際の賃貸借契約では,いろいろな特約があり,無断転貸に関するものも通常入っています。
もっとも一般的なものは,無断転貸を禁止するというものです。民法の規定と同じ内容なので,確認的な規定といえます。一方,民法の解釈よりも禁止する範囲を広げる特約は基本的に無効となります。

<賃借権譲渡・転貸を禁止する特約の有効性(基本)>

あ 無断転貸禁止特約の内容

賃貸人の承諾なく(賃借権譲渡や)転貸をすることを禁止する特約

い 有効性(原則)

民法612条の義務を確認したものである
特約は有効である(借地借家法30条に違反しない)
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法』日本評論社2014年p187

う 禁止範囲を広げる特約の有効性

(昭和28年判例の解釈について)
これに反する特約は無効である。
※幾代ほか編『新版 注釈民法(15)債権(6)増補版(復刻版)』有斐閣2011年p278

8 転貸承諾に書面を要する特約の有効性

転貸に関係する特約としてよくあるものに,転貸の承諾は書面に限るというものもあります。
禁止する範囲を広げている(賃借人の負担を重くしている)といえますが,合理的なものなので有効です。
つまり,この特約がある場合,賃貸人が口頭で転貸を承諾して,その後賃借人が転貸した場合に,解除できることになるのです。ただ,ここでも背信行為論が登場します。個別的事情から賃借人が救済される,つまり解除が否定されるということもあります。

<転貸承諾に書面を要する特約の有効性>

あ 特約内容

転貸は賃貸人の書面による承諾を要する

い 有効性

賃貸人の承諾の有無についての法律関係を明確にして将来の紛争を避けんとする目的である
特約は有効である
※最判昭和41年7月1日

う 特約違反による解除の有効性

ア 昭和38年判例 賃借権の譲渡または土地の転貸,賃借地上の建物その他工作物につき売買譲渡,賃借権の設定をなすには,予め賃貸人の書面による承諾を要すべく,この特約に違反したときは,賃貸人は催告を要せずして何時にても契約を解除しうる旨の特約は,それらの行為が賃貸借における信頼関係を破壊するような背信行為に当る場合に限つて,賃貸人に契約解除権を認める趣旨であると解すべきものとした原審の判断は,正当である。
※最判昭和38年11月28日
イ 昭和44年判例 かかる特約がなされたにかかわらず賃借人が賃貸人の書面による承諾を得ないで賃借権を譲渡した場合であつても,前記特約の成立後にこれを変更し右書面による承諾を不要とする旨の合意が成立するか,または,前記書面による承諾を必要とした特約の趣旨その他諸般の事情に照らし,右譲渡が賃貸人に対する背信的行為であると認めるに足りない特段の事情が存する事実について,賃借人から立証がなされた場合には,賃貸人は前記特約に基づき賃貸借を解除することは許されないと解するのが相当である。
※最判昭和44年2月13日

9 賃貸借の解除を制限するいろいろな理論(概要)

以上のように,無断の転貸や賃借権譲渡”を理由とした解除は背信行為論で制限されますが,それ以外の理由で解除できるはずの場合でも,賃貸借では解除が制限されることが多いです。解除を制限するいろいろな理論については,別の記事で縦断的に説明しています。
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論と背信行為論の基本(同質性・主な3つの効果)

本記事では,無断の転貸や賃借権譲渡を理由とする解除の制限について説明しました。
実際には,個別的事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借契約における転貸や賃借権譲渡に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。