【表示の登記の職権／申請の分類（分筆・合筆登記の例外扱い）】

１　表示の登記の職権／申請の分類（分筆・合筆登記の例外扱い）

不動産の表示の登記は，権利の登記とは，手続的な扱いが大きく異なります。所有者などの当事者が申請しなくても法務局が職権で登記をする，という扱いがあるのです。ただし，分筆，合筆については表示の登記の中でも特殊な扱いがあります。
本記事では，表示の登記がどのように行われるか，ということについて説明します。

２　職権による表示登記（基本）

表示登記は，権利の登記とは違って，物理的な状況を記録するものです。所有者などの権利者の利害と直結するわけではないので，原則的に職権による登記が可能おｔなっています。

３　創設的登記の特別扱い

表示登記の種類の中には創設的なものもあります。創設的な登記は，所有権への影響が大きいので，権利者（所有者）が関与なく行ってしまうのはよくありません。そこで，創設的な登記は例外的に，職権による登記ができず，申請が必要です。代表的なものは，土地については分筆，合筆の登記です。建物については，分割，合併，また，区分所有にする登記です。
なお，建物を区分所有とすることについては，（登記ではなく）実体上も所有者の意思が必要とされています。
詳しくはこちら｜区分所有権の主観的要件（区分所有の意思）

４　申請による分筆・合筆登記の原則

土地の分筆・合筆の登記は，創設的登記なので，職権による登記ができません。
申請する当事者は，表題部所有者と所有権登記を得ている者です。これらの者が申請しない限り，分筆・合筆の登記がなされることはありません。

５　共有土地の分筆登記の申請人（原則・処分行為）

土地が共有である場合に，分筆登記をすることは，共有物の処分にあたります。そこで，共有者全員が申請人となることが必要です。共有者の１人が協力してくれない場合は，そのままでは分筆登記ができないことになります。

６　共有土地の分筆登記の申請人（遺産分割）

ところで，土地が共有となる原因としては，相続が非常に多いです。相続によっていったん共有となっても，通常，遺産分割で単独所有にする結果とすることが多いです。たとえば，土地を分筆した上で，１筆ごとに各相続人の単独所有にする方法（現物分割）です。
この場合，登記上は（形式的には）被相続人が所有者となっていることがありますが，その場合に，被相続人が申請者となることはできないので，相続人が申請者となります。相続人が複数人いる場合は，相続人の全員が共有しているということになりますので，相続人全員が分筆登記の申請人となる必要があるはずです。
この点，遺産分割協議書（または審判書）があり，別紙として地積測量図が添付されている場合は，共有者の１人だけが分筆登記の申請人になることで足ります。

遺産分割（現物分割）による分筆登記は，この理論とは別に，次に説明する代位の方式で申請することもできます。

７　共有物分割・遺産分割による分筆登記の代位申請

ところで，現物分割は，遺産分割として行うほかに，共有物分割として行うこともあります。
共有物分割（としての現物分割）の場合には，前述の相続人による登記の方式は使えません。相続人による登記は，登記上の所有者である被相続人は存在しないことによる例外だからです。
だからといって，共有物分割が判決によりなされたケースでは，共有者全員の協力を得ることはできないことも多いです。判決を得ても登記できないということでは困ります。
この点，現物分割の分筆登記は，対象部分を得る者が代位して申請することができます。代位による分筆登記申請は，共有物分割だけでなく遺産分割の場合でも可能です。

８　例外的な職権による分筆・合筆登記

分筆・合筆登記は原則的に職権では行なえません。
しかし，例外的に職権で行えることや，行わなくてはならないこともあります。

本記事では，表示の登記がどのように行われるか，ということについて説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の登記に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。