1 現物分割の全体像
2 現物分割の意味と性質(概要)
3 共有不動産の現物分割の典型例
4 現物分割の要件(概要)
5 現物分割と価格賠償の組み合わせ(部分的価格賠償・概要)
6 複数の共有物を一括した現物分割
7 土地の現物分割の具体的方法(分割線)の決定方針
8 土地の現物分割における持分割合の反映
9 実務における対立しやすい要素
10 現物分割の交渉における妙手

1 現物分割の全体像

共有物分割の分割類型の1つに現物分割があります。
詳しくはこちら|共有物分割の主な分割類型には現物分割・換価分割・価格賠償がある
本記事では,現物分割の典型例や他の分割類型との組み合わせや具体的な分割線の決定に関することなど,現物分割に関して全体的に説明します。

2 現物分割の意味と性質(概要)

現物分割とは文字どおり,現実に分割する(分ける)ことです。土地と東西の2つのエリアに分けて,それぞれを各共有者の単独所有とするような方法です。法的には交換契約の性質といえます。

<現物分割の意味と性質(概要)>

あ 現物分割の意味

共有物を持分割合に応じて現実に分割すること
狭義の『(共有物)分割』という

い 法的性質

持分の交換契約と言える
詳しくはこちら|共有物分割|分割類型|全体

3 共有不動産の現物分割の典型例

現物分割が用いられる典型は土地を物理的に複数エリアに分けるというものです。1個の建物は通常,単独所有となる複数エリアに分けられませんが,区分所有にすることを伴う現物分割であれば可能となることもあります。

<共有不動産の現物分割の典型例>

あ 土地の現物分割

線を引いて,土地を複数エリアに分ける

い 建物の現物分割(原則=不可)

1個の建物の場合,通常は物理的に分けることはできない

う 区分所有にすることを伴う建物の現物分割

区分所有法の専有部分に分けられる構造の建物の場合
→区分所有にすることを伴う現物分割という方法が可能である
詳しくはこちら|区分所有とすることを伴う現物分割もできる

4 現物分割の要件(概要)

実際には,共有物分割訴訟で裁判所が現物分割を選択できるかということで対立が生じることがよくあります。どのような場合に現物分割を選択できるのか,ということ,つまり現物分割の要件については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|現物分割の要件(分割不能の具体例・著しい価格減少の減少率基準)

5 現物分割と価格賠償の組み合わせ(部分的価格賠償・概要)

実際には,物理的に公平に共有物を分けられるとは限りません。価値としては不均衡が生じた場合,その分を金銭で調整するということも行われます。理論的には現物分割と価格賠償の組み合わせといえます。

<現物分割と価格賠償の組み合わせ(部分的価格賠償・概要)>

あ 部分的価格賠償の内容

現物分割をする
価値の過不足について補償金で調整する

い 性格

現物分割価格賠償の組み合わせである
※最高裁昭和62年4月22日
詳しくはこちら|価格賠償|基本|判例による創設|部分的→全面的|典型的争点

6 複数の共有物を一括した現物分割

現物分割は1個の共有物(1筆の土地や1個の建物)を分けるというものだけではありません。複数の土地や複数の建物,土地と建物を一括して,全体として分割することもできます。
1個の不動産では現物分割ができない場合でも,複数の共有不動産(共有物)が対象となることにより現物分割ができるということもよくあります。

<複数の共有物を一括した現物分割>

あ 複数の建物を一括した分割

1筆の土地上にある数個の建物が外形上一団となっている
→一括して分割の対象とすることができる
(共有者がそれぞれ各戸の建物の単独所有権を取得する)
※最高裁昭和45年11月6日

い 複数の土地を一括した分割

隣接する2筆の土地
一体として分割の対象とすることができる
※最高裁昭和45年11月6日

う 土地と建物を一括した分割

土地上に土地共有者と同一共有者の建物が存在した
→一体として分割の対象とした
※東京高裁昭和59年8月30日(原審の換価分割を否定)

7 土地の現物分割の具体的方法(分割線)の決定方針

最も単純な土地の現物分割を想定します。現物分割をするには,具体的な物理的に分ける線(分割線)を特定する必要があります。どのような位置に分割線を引くか,ということについて対立することもよくあります。
裁判例が示した分割線の決定の基準をまとめます。

<土地の現物分割の具体的方法(分割線)の決定方針>

あ 基本

土地の現物分割の具体的内容について
→『い〜え』のような事情を考慮して定める
=分ける線を引く場所を決める

い 持分割合

原則として持分割合に応じた面積とする
ただし,面積を持分割合と一致させるとは限らない(後記※1)

う 使用収益状況・隣接地との関係

次の事情を考慮する
ア 現に行なわれている使用収益の状況
イ 隣接地との関係

え 有利総量最大

分割後の各範囲の位置・地形について
→各所有者にとって最も利用価値が高くなる
※仙台地裁昭和39年3月24日

8 土地の現物分割における持分割合の反映

現実には,1筆の土地でもその中の位置によって,単価(価値)は異なります。土地の現物分割では,各共有者が取得する土地(の単独の所有権)については,評価額が持分割合と同じようになるのが公平といえます。

<土地の現物分割における持分割合の反映(※1)>

あ 面積

面積を共有持分割合と同じにするとは限らない

い 評価額

評価額を共有持分割合に対応させる
『う』のような事情による有利・不利を含めて評価する

う 評価要素の例

ア 形状
イ 位置
特に接道の状況など

9 実務における対立しやすい要素

実際の共有物分割では,現物分割を希望する共有者と他の分割類型を希望する共有者に分かれ,対立することがあります。また,共有者全員が現物分割を希望することは一致していて,分割線を引く位置について意見が対立することもあります。区分所有にする希望と,区分所有を避けたいという希望が対立することもあります。

<実務における対立しやすい要素>

あ 分割類型

現物分割と他の分割類型(全面的価格賠償または換価分割)で希望(主張)が対立する

い 具体的分割方法(分割線)

現物分割を希望することについては共有者の主張が一致する
しかし,分割線の位置について希望が対立する
各共有者が使い勝手の良いエリア(接道・日当たり)を取得することを希望している

う 区分所有と伴う現物分割

(土地とともに)建物が対象となっている共有物分割において
区分所有にすることを伴う現物分割を主張する共有者がいる
他の共有者は別の分割類型を主張する

10 現物分割の交渉における妙手

交渉の対象が現物分割の分割線を引く位置だけというケースで使える交渉の手法(技術)があります。それは,当事者の一方が分割線を自由に引き,他方が自身が取得するエリアを決める,というものです。分割線を引く当事者は,均等に分けないと,相手に有利な方を選ばれ,自身は不利な方を取得することになってしまいます。そこで均等に分けようというモチベーションが働く構造になるのです。古典的な交渉技術の1つです。

<現物分割の交渉における妙手>

あ 前提事情

共有者A,Bが共有の土地について共有物分割の協議(訴訟における和解交渉含む)をしている
A,Bのいずれも現物分割とすることで意見は一致している

い 役割分担

A,Bの間で,『う』の手法をとることについて合意する

う 具体的分割内容

Aが分割線を特定する(ひく)
Aが特定した分割線を前提として,Bがいずれか一方を選ぶ(取得する)
他の一方(残り)をAが取得する

え ポイント

Aとしては,極力均等となるような位置に分割線を引くことになる

本記事では,現物分割の全体像を説明しました。
実際には,個別的な事情により判断が違ってきます。
実際に共有物(共有不動産)に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。