1 貸主or借主が複数の賃貸借の金銭請求以外の問題(総論)
2 賃借権の準共有と賃料増額請求
3 地主or借地人が複数いる借地非訟の当事者(概要)
4 共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡(肯定;概要)
5 共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡(否定;概要)

1 貸主or借主が複数の賃貸借の金銭請求以外の問題(総論)

賃貸借契約の賃貸人(貸主)や賃借人(借主)が複数の人数であるケースもあります。
この場合,法律的な扱いが複雑になってきます。
賃料などの金銭の請求に関する問題は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|貸主or借主が複数の賃貸借の賃料・損害金・敷金返還(可分/不可分)
本記事では,金銭の請求以外の問題について説明します。

2 賃借権の準共有と賃料増額請求

賃借人が複数人存在するケースでの賃料の増額請求の当事者について説明します。
賃借人の全員に通知をしないと一切効果を生じないことになります。
単純な賃料請求は賃借人のうち1人に全額の請求が可能です。
詳しくはこちら|貸主or借主が複数の賃貸借の賃料・損害金・敷金返還(可分/不可分)
似ているけど扱いが異なるので誤解しやすいところです。

<賃借権の準共有と賃料増額請求>

あ 増額請求の当事者

賃借権が準共有となっている場合
=賃借人が複数人存在する
→賃貸人は賃借人の全員に対して増額の意思表示をする必要がある

い 相対的な効力

賃借人の一部だけに対する意思表示について
→意思表示を受けた者との関係においても効力を生じない
※民法430条
※最高裁昭和54年1月19日;借地について

う 共同訴訟形態(概要)

増減額請求権の行使を前提とする訴訟について
→類似必要的共同訴訟となる見解が一般的である
※幾代通ほか『新版 注釈民法(15)債権(6)増補版』有斐閣p652
詳しくはこちら|共有物と共同訴訟形態(損害賠償・境界確定・登記請求・賃料増減額)

3 地主or借地人が複数いる借地非訟の当事者(概要)

土地の賃貸借(借地)では,金銭のやり取り以外の手続での当事者の問題もあります。
借地条件変更や増改築の許可などの裁判(非訟手続)の当事者です。
地主や借地人が複数人である場合は,全員が当事者になる必要があります。

<地主or借地人が複数いる借地非訟の当事者(概要)>

地主or借地人が複数人存在する場合
=土地or借地権が(準)共有である
→全員が当事者となる必要がある
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判の形式的要件

4 共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡(肯定;概要)

賃借人が変わることが賃借権の譲渡に該当することもあります。
賃借権の譲渡に該当すると,賃貸人の承諾が必要になります。
賃貸人の承諾がなく,賃借権の譲渡を行うと,賃貸人が解除できることがあります。
ここで賃借人が複数人存在する場合の賃借権の譲渡の扱いは複雑です。
まず法的には賃借権を準共有している状態といえます。
そして,賃借権の準共有持分を譲渡しても,100%の賃借権が移転することになりません。
そこで,賃借権譲渡に該当することもしないこともあるのです。
まず,準共有者以外への譲渡については賃借権の譲渡に該当します。
賃貸人の承諾が必要ということになります。

<共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡(肯定;概要)>

あ 単純な持分譲渡

賃借権の準共有者がA・Bであった
Aが準共有持分を第三者Cに譲渡した
→賃借権の譲渡に該当する
※民法612条1項

い 単独の賃借人からの持分譲渡

賃借人はA(だけ)であった
Aが賃借権の一部(準共有持分)を第三者Cに譲渡した
→賃借権の譲渡に該当する
詳しくはこちら|特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡(共有・離婚・法人内部)

5 共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡(否定;概要)

賃借権の準共有持分の譲渡でも,賃借人として新たなメンバーが登場しないこともあります。
つまり,譲る受ける者が,最初から賃借人(のうち1人)であった,という状況です。
この場合は,賃貸人に悪影響はないといえます。
そこで賃借権の譲渡には該当しない,つまり,賃貸人の承諾は不要,ということになります。
純粋な譲渡ではなく,共有持分の放棄でも同じことになります。

<共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡(否定;概要)>

あ 単純な持分譲渡

賃借権の準共有者がA・B・Cであった
Aが準共有持分をCに譲渡した
→賃借権の譲渡には該当しない
※最高裁昭和29年10月7日
詳しくはこちら|特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡(共有・離婚・法人内部)

い 準共有持分の放棄

賃借権の準共有者がA・B・Cであった
Aが準共有持分を放棄した
→B・Cの準共有持分が増えることになった
→賃借権の譲渡には該当しない
※民法255条,264条
詳しくはこちら|共有持分放棄|基本|典型例・通知方法・法律構成