1 貸主or借主が複数の賃貸借の金銭請求以外の問題(総論)
2 地主or借地人が複数いる借地非訟の当事者(概要)
3 共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡(肯定;概要)
4 共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡(否定;概要)
5 賃料などの金銭の請求や賃料増減額(参考)

1 貸主or借主が複数の賃貸借の金銭請求以外の問題(総論)

賃貸借契約の賃貸人(貸主)や賃借人(借主)が複数の人数であるケースもあります。
この場合,法律的な扱いが複雑になってきます。本記事では,賃貸人や賃借人が複数であるケースにおける,賃料などの金銭の請求(賃料増減額含む)以外の問題について説明します。

2 地主or借地人が複数いる借地非訟の当事者(概要)

土地の賃貸借(借地)では,金銭のやり取り以外の手続での当事者の問題もあります。
借地条件変更や増改築の許可などの裁判(非訟手続)の当事者です。
地主や借地人が複数人である場合は,全員が当事者になる必要があります。

<地主or借地人が複数いる借地非訟の当事者(概要)>

地主or借地人が複数人存在する場合
=土地or借地権が(準)共有である
→全員が当事者となる必要がある
詳しくはこちら|借地条件変更・増改築許可の裁判の形式的要件

3 共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡(肯定;概要)

賃借人が変わることが賃借権の譲渡に該当することもあります。
賃借権の譲渡に該当すると,賃貸人の承諾が必要になります。
賃貸人の承諾がなく,賃借権の譲渡を行うと,賃貸人が解除できることがあります。
ここで賃借人が複数人存在する場合の賃借権の譲渡の扱いは複雑です。
まず法的には賃借権を準共有している状態といえます。
そして,賃借権の準共有持分を譲渡しても,100%の賃借権が移転することになりません。
そこで,賃借権譲渡に該当することもしないこともあるのです。
まず,準共有者以外への譲渡については賃借権の譲渡に該当します。
賃貸人の承諾が必要ということになります。

<共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡(肯定;概要)>

あ 単純な持分譲渡

賃借権の準共有者がA・Bであった
Aが準共有持分を第三者Cに譲渡した
→賃借権の譲渡に該当する
※民法612条1項

い 単独の賃借人からの持分譲渡

賃借人はA(だけ)であった
Aが賃借権の一部(準共有持分)を第三者Cに譲渡した
→賃借権の譲渡に該当する
詳しくはこちら|特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡(共有・離婚・法人内部)

4 共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡(否定;概要)

賃借権の準共有持分の譲渡でも,賃借人として新たなメンバーが登場しないこともあります。
つまり,譲る受ける者が,最初から賃借人(のうち1人)であった,という状況です。
この場合は,賃貸人に悪影響はないといえます。
そこで賃借権の譲渡には該当しない,つまり,賃貸人の承諾は不要,ということになります。
純粋な譲渡ではなく,共有持分の放棄でも同じことになります。

<共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡(否定;概要)>

あ 単純な持分譲渡

賃借権の準共有者がA・B・Cであった
Aが準共有持分をCに譲渡した
→賃借権の譲渡には該当しない
※最高裁昭和29年10月7日
詳しくはこちら|特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡(共有・離婚・法人内部)

い 準共有持分の放棄(参考)

賃借権の準共有者がA・B・Cであった
Aが準共有持分を放棄した
→B・Cの準共有持分が増えることになった
→賃借権の譲渡には該当しない
※民法255条,264条
詳しくはこちら|共有持分放棄の基本(法的性質・通知方法など)

5 賃料などの金銭の請求や賃料増減額(参考)

賃貸人や賃借人が複数であるケースの,賃料などの金銭の請求や賃料の増減額は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|複数の賃貸人(共同賃貸人)の金銭債権・債務の可分性(賃料債権・保証金・敷金返還債務)
詳しくはこちら|複数の賃借人(共同賃借人)の金銭債権・債務の可分性(賃料債務・損害金債務)
詳しくはこちら|共有物の賃貸借の賃料増減額に関する管理行為・変更行為の分類
詳しくはこちら|共同賃借人(賃借権の準共有)の賃料増減額に関する管理・変更の分類と当事者

本記事では,賃貸人や賃借人が複数であるケースにおける金銭(賃料など)以外の問題について説明しました。
実際には,個別的事情によって法的扱いや最適な対応方法が違ってくることがあります。
実際に賃貸人や賃借人が複数となっている賃貸借に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。