1 賃借権の譲渡と賃貸人の承諾(前提)
2 賃借権の譲渡と敷金の承継
3 賃借権の譲渡における実務的な敷金の対処

1 賃借権の譲渡と賃貸人の承諾(前提)

本記事では,賃借権の譲渡における敷金の承継について説明します。
ところで,賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です。

<賃借権の譲渡と賃貸人の承諾(前提)>

あ 賃貸人の承諾の必要性

賃借権の譲渡について
賃貸人の承諾が必要である

い 無断譲渡に対する解除

賃貸人の承諾がなく賃借権の譲渡がなされた場合
→賃貸人は契約を解除できることがある
※民法612条
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除

2 賃借権の譲渡と敷金の承継

通常は,賃借権を譲渡する際は,事前に賃貸人の承諾を得ます。
賃貸人の承諾があれば問題なく賃借権を譲渡できます。
ここで敷金の関係賃貸借とは別のものとして扱われています。
詳しくはこちら|敷金の基本|法的性質・担保する負担の内容・返還のタイミング・明渡との同時履行
そこで賃借権の譲渡があっても敷金の承継はされません。
ただし,賃借権と敷金返還請求権の両方を譲渡するという合意であれば両方とも承継されます。

<賃借権の譲渡と敷金の承継>

あ 賃借権の譲渡(前提事情)

賃借人Cが賃借権をDに譲渡した
賃貸人は賃借権の譲渡を承諾している

い 敷金返還請求権の承継(否定)

敷金返還請求権はDに承継されない
Cは賃貸人に敷金の返還を請求できる

う 敷金返還請求権の承継(例外)

賃借権の譲渡人Cと譲受人Dにおいて
特別の合意をした場合
内容=敷金返還請求権の譲渡(債権譲渡)
→敷金返還請求権はDが取得する
※最高裁昭和53年12月22日

3 賃借権の譲渡における実務的な敷金の対処

賃借権の譲渡があっても,原則として敷金は承継されません。
そうすると,賃貸人は元の賃借人に敷金を返還することになります。
一方,新たな賃借人は敷金を預ける義務はありません。
賃貸人としては担保としての敷金を失った状態になってしまいます。
そこで,実務では,賃借権の譲渡の承諾とセットで新たな敷金を預かる方法が一般的です。
この点,地主(賃貸人)に代わって裁判所が借地権譲渡の許可をする手続があります。
この裁判でも,賃貸人が敷金を失うことへの配慮がなされます。
裁判所は許可の際,付随的裁判として新たに敷金を預託することを命じることができるのです。

<賃借権の譲渡における実務的な敷金の対処>

あ 新たな敷金の差入れの合意

賃借権の譲受人(新賃借人)が新たに敷金を賃貸人に預託する
これを,賃貸人が賃借権譲渡を承諾する条件とする
このような方法を用いることが多い

い 譲渡許可の付随的裁判(概要)

裁判所が借地権譲渡を許可する際に
新たに敷金を預託することを命じることがある
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の付随的裁判の内容