【特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡（共有・離婚・法人内部）】

１　特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡（総論）
２　共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡（肯定）
３　共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡（否定）
４　共有者内での準共有持分移転と農地法の許可（参考）
５　離婚に伴う財産分与と借地権譲渡（否定方向）
６　法人の経営者・構成員の変動と賃借権譲渡（概要）

１　特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡（総論）

賃借権の移転が賃借権譲渡に該当するかどうか，という問題があります。
典型的なケースについての判断は，別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡の意味と典型的なケースについての判断
賃借権の移転に，特殊な事情があると，賃借権譲渡の判断も典型的なものとは違うことになることがあります。
本記事では，共有者間で賃借権の準共有持分が移転するケースや離婚による財産分与として賃借権が移転するケースを説明します。
また，賃借人である法人の関係者に変動があったケースの扱いも説明します。

２　共有者以外への準共有持分譲渡と賃借権譲渡（肯定）

賃借人が複数人存在するケースもあります。
法的には賃借権を準共有している状態となります。
このときに，共有者以外の第三者に賃借権の準共有持分を譲渡することは賃借権譲渡に該当します。

３　共有者内での準共有持分移転と賃借権譲渡（否定）

賃借権の準共有持分の譲渡でも，譲り受ける者がもともと共有者であった，場合は，賃借権譲渡に該当しないことになります。
賃借人として新たなメンバーが登場しないために，賃貸人に悪影響はないということが理由といえます。

４　共有者内での準共有持分移転と農地法の許可（参考）

新たなメンバーが登場しないと賃借権譲渡に該当しないという考え方があります（前記）。
これと同じような考え方が，別のケースでも適用されています。
農地（土地）の共有持分の譲渡で，共有者内の譲渡であれば，一般的な農地の譲渡として扱われないという判例の理論です。
参考として紹介します。

５　離婚に伴う財産分与と借地権譲渡（否定方向）

離婚の際，財産の清算として，配偶者に財産分与をする制度があります。
形式的に借地権が移転することも生じます。
しかし，実質的な移転とは違う性質なので，賃借権（借地権）譲渡ではないという解釈される傾向があります。
借地権譲渡として扱った上で，地主による解除を認めないという裁判例もあります。
いずれの解釈も，結論として無断譲渡による解除を認めないという意味では同じです。

６　法人の経営者・構成員の変動と賃借権譲渡（概要）

借地人が法人であるケースもあります。
法人の場合は，実質的に判断や行動をしているのは，役員や株主などの具体的な人物です。
規模が小さい会社では特に，特定の個人が大きな影響力を持つ傾向があります。
実質的な経営者（経営判断をする者）が変わっても，法人（法人格）自体は一切変わっていません。
そこで，賃借権譲渡には該当しないことになります。
賃貸借契約の中に会社の支配権（株主）や役員の変動を禁止する特約があれば，この禁止の違反を理由とした解除ができることがありますが，認められないこともあります。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜会社の支配権や役員の変動を禁止する特約（COC条項）と解除の効力

本記事では，賃借人の変更があっても特殊な事情があるために，賃借権譲渡にあたらない，または解除が認められない，という法的扱いを説明しました。
実際には，個別的事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。