【共有状態を維持するニーズ・ハードル】

1 共有状態を維持するニーズ・ハードル

共有不動産は一般的には解消することが好ましいです。そこで共有物分割によって単独所有に移行することがよくあります。
詳しくはこちら|共有の本質論(トラブル発生傾向・暫定性・分割請求権の保障)
しかし、状況によっては逆に共有を維持するニーズもあります。共有を維持しようとした場合、いろいろなハードル(問題点)があります。
本記事ではこのようなことを説明します。

2 共有の状態を維持するニーズの典型例

共有の状態を維持するニーズが生じる典型な事情をまとめます。

共有の状態を維持するニーズの典型例

あ 収益物件

共有のビルを賃貸しているケース
→賃料収入を共有者で分配している
→この状態を安定的に維持したい

い 共有者の居住

共有のビルの一部(1室)に共有者が居住している
→ビルが第三者の手に渡ると退去を請求される
→売却という可能性を排除したい

3 共有状態を維持することのハードル

共有状態を維持しようとしても、いろいろな状況変化が起きます。たとえば、共有者のうち1人が共有物分割を請求してくることや、共有持分の譲渡(売却)や相続共有者が変わってしまうということです。
共有者の債権者が、債権者代位によって共有物分割を請求するケースや、共有持分を差し押さえる(共有持分を売却される)というケースもよくあります。

共有状態を維持することのハードル

あ 基本

共有状態を維持することについて
→次の『あ・い』のようなトラブル発生リスクがある
=共有状態を維持するハードルである

い 共有物分割リスク

ア 分割請求のリスク 共有者は共有物分割請求ができる
共有者の債権者が債権者代位により分割請求をすることもある
(参考)債権者代位による共有物分割では共有者の希望の扱いに問題がある
詳しくはこちら|共有物分割訴訟における当事者の希望の位置づけ(希望なしの分割方法の選択の可否)
イ 分割禁止特約の限界 禁止する分割禁止特約を合意することができる
しかし、期間制限・対抗要件などのハードルがある
→共有状態の維持が困難である
詳しくはこちら|共有物分割禁止特約の基本(最長5年・登記の必要性)

う 共有者の変更リスク

共有者が共有持分を譲渡することを禁止できない
共有者の相続を防止できない
共有者の債権者が共有持分を差し押さえることがある
→共有者が繰り返し変わることになる
→人的関係性・信頼関係を元にした運営ができなくなる

4 共有維持のための信託の活用(概要)

前述のように、共有の状態を維持することは、共有物分割請求をされない状態を維持することと言い換えられます。そして、共有物分割請求を未然に、確実に防ぐということはできません(共有物分割請求権を制限しないよう設計してあるからです)。
この点、信託を活用した工夫もあります。ちょっと手間がかかりますが、実質的には共有と同じような状況を作って、これを維持する方法があるのです。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|実質的共有状態の維持|信託受益権化・資産管理会社の活用

5 優先購入権(売買予約+登記)の活用

共有物分割請求や共有持分の譲渡、差押などをストレートに止めるわけではないですが、これらが行われても意味がない状態にする、という方法として、第三者Aが優先的に購入できるような仕組みがあります。
具体的には共有者全員とAとの間で売買予約契約を締結した上、仮登記をしておく、という手法です。実務では、大規模な物件において、優先購入権(優先買取交渉権)を与える、という意図でこの手法をとることがあります。売買予約なので、細かい内容をすべて決めておく必要はないですが、売買の対象とともに、代金の金額も特定するか、特定できるようにしておく必要はあります。

優先購入権(売買予約+登記)の活用

あ 具体的な方法

共有者全員と第三者Aとの間で売買予約契約を締結し、仮登記をしておく
仮に共有物分割をしたとしても、Aが予約完結権を行使すれば結果的に共有物分割は無効となったのと同じことになる

い 売買予約の要素→→移転する財産(権)+代金の確定

(ウ)売買一方の予約においても、移転されるべき財産権および支払うべき代金が確定されまたは確定されうるものでなくてはならない。
(a)移転すべき財産権について確定性がない場合には、予約自体が無効である。
判例(大判大12・7・27民集2・572)も、土地の売買の予約において、予約の趣旨が予約完結権者2人のうち1人が完結の意思表示をしたときは、土地の有形的の2分の1に対する所有権をその者に移転するというにある場合には、その有形的の部分を定める方法が予め定められていないかぎり、予約は無効であると述べている。
なお、移転すべき財産権は物、特に不動産たることを通常とするが、これに限らない。
また、第三者の所有物についてもこれをなすことができる(大判大11・2・27民集1・73)。
(b)売買代金はその額を一定しておくことが通常であろうが、
「買主カ売買完結ノ意思ヲ表示スヘキ時ニ於ケル時価ヲ以テ売買代金ト定メ」
ることも、なんら妨げはない(大判大10・3・11民録27・514)。
※柚木馨・生熊長幸稿/柚木馨ほか編『新版 注釈民法(14)』有斐閣2010年p155

う 仮登記の内容

(登記の目的)共有者全員持分全部移転請求権仮登記
原因 年月日売買予約
権利者 A

6 条件付の共有者間の持分移転(共有物分割合意)の活用

共有持分が第三者(共有者以外)に渡りそうになったら、それを阻止する、という発想から、これを実現する方法があります。具体的には、共有者同士の(相互の)持分移転の合意をしておいて、すぐには効力を生じないけれど、持分が第三者の手に渡ることになったら効力が生じる、という仕組みです。法的には停止条件付の共有物分割の合意ということになります。
仮登記をしておくと分かりやすくなりますが、判例の解釈では、共有物分割の合意は登記していなくても第三者に対抗できることになっています。
仮登記をしておく実際のメリットは、対抗できるかどうか、とは別に、合意したことがしっかりとした記録になっているというところにあります。
この方法をとった場合に、共有者の1人が改めて共有物分割請求をした場合に、これを封じることができると思いますが、少し不確実なところもあります。

条件付の共有者間の持分移転(共有物分割合意)の活用

あ 具体的な方法

共有者ABのケースにおいて、次のような合意をする
・「AがBに◯円を支払うことによりBの持分を取得する共有物分割の合意をした。当該合意は、Bが共有持分を第三者に譲渡した時及びBの持分が差押を受けた時に有効となる(効力を生じる)。」
・「BがAに◯円を支払うことによりAの持分を取得する共有物分割の合意をした。当該合意は、Aが共有持分を第三者に譲渡した時及びAの持分が差押を受けた時に有効となる(効力を生じる)。」
この合意内容につき、仮登記をしておく

い 仮登記の内容

登記の目的 条件付B持分全部移転仮登記
原因 令和年月日共有物分割(条件 持分の処分又は持分に対する処分の制限)
権利者 A
(Aの持分についても同様である)

う 効果

一方が共有物分割の請求をしたとしても、「すでに分割合意がなされている(分割済)のため新たに共有物分割はできない」ということになる
(ただし分割合意は効力を生じていない(単独所有は実現していない)ので、共有物分割請求は否定されないリスクもある)
また、Bが持分をCに譲渡した(差押を受けた)場合にも、Aへの持分移転が優先となる
なお、仮登記をしていなくても(判例の解釈によれば)AはCに対抗できる
詳しくはこちら|民法254条の適用における登記の要否(学説と立法論)

7 共有物分割の予約の活用

前述の方法と同じように、暫定的な共有物分割の合意をしておく、という発想を元にして、これが発効するトリガーを共有者の1人による意思表示にする、という仕組みも作れます。法的には、共有物分割の予約の合意です。この方法でも、仮登記ができますが、判例の解釈によると登記していなくても第三者に対抗できます。
この方法により、新たに共有物分割をすることを封じることができると思います。もちろん、共有者が持分を第三者に譲渡することも結果的に無効化できます。

共有物分割の予約の活用

あ 具体的な方法

共有者ABのケースにおいて、次のような合意をする
・「共有物分割としてAがBに◯円の支払義務を負うことによりAがBの持分を取得することを合意した。当該共有物分割の予約の完結権はAに専属する(予約完結権は譲渡できず、また相続により承継されることもない)ものとし、本契約後◯年以内に行使することができる。」
・「共有物分割としてBがAに◯円の支払義務を負うことによりBがAの持分を取得することを合意した。当該共有物分割の予約の完結権はBに専属する(予約完結権は譲渡できず、また相続により承継されることもない)ものとし、本契約後◯年以内に行使することができる。」
この合意内容につき、仮登記をしておく

い 仮登記の内容

登記の目的 B持分全部移転請求権仮登記
原因 令和年月日共有物分割予約
権利者 A
(Aの持分についても同様である)

う 効果

一方が予約完結権を行使した場合、共有物分割が効力を生じる→仮に他方が共有物分割を請求してきたとしても、「すでに分割済のため(すでに単独所有となっているため)新たに共有物分割はできない」ということになる
Bが持分をCに譲渡した(差押を受けた)場合にも、AはB持分を取得することが可能となる
なお、仮登記をしていなくても(判例の解釈によれば)AはCに対抗できる
詳しくはこちら|民法254条の適用における登記の要否(学説と立法論)

8 対抗力のある長期の利用権設定の活用

共有物分割そのものを長期間未然に防ぐことはできませんが、共有物分割をしても意味がない状況にしておく方法はあります。長期間の、対抗力のある利用権を設定するというのがその1つです。
共有物分割によって単独所有となった者は、賃貸人(や地上権設定者)の地位に立つことになり、自身で使用することはできません。賃料(や地代)を得ることは原則としてできますが、仮に事前に将来の賃料債権の譲渡が行われていた場合にはこれもできません。
このように、状況によっては、共有物分割はできるけれどやっても意味がないということになります。

対抗力のある長期の利用権設定の活用

あ 長期の利用権設定の例

共有物について、共有者の全員の合意により、長期間の賃貸借契約(や地上権設定などの利用権設定)を行う
賃借権(利用権)について対抗要件を備える
賃貸借は転貸可能という特約をつけておく
賃借人は共有者が実質的に支配する法人Aとする
Aが第三者に当該不動産を賃貸(転貸)して収益を得る

い 共有物分割への耐性

ア 利用権の存続 仮に共有物分割が請求され、共有関係が解消されたとしても、新たな所有者は賃貸人の地位を承継する
※民法605条
イ 賃料の防衛 新たな所有者は賃貸人として、その後の賃料収入を得られる(原則)
ただし、事前に将来の賃料債権が第三者に譲渡されていた場合、新たな所有者は賃料収入を得られないことになる(後述)

9 将来の賃料債権譲渡と破産の関係(参考)

前述の説明の中で登場した、将来の賃料債権の譲渡(共有とは関係ない問題)について補足しておきます。実は以前から、将来債権の譲渡については、いろいろな議論があったのですが、複数の判例がこれを認め、その後、民法の条文化されるに至っています。
詳しくはこちら|将来債権譲渡(集合債権譲渡)の要件・活用の例
破産手続の中で、将来の賃料債権が譲渡された収益物件は、売却しても購入者は当面賃料を受け取れないことになるため、そもそも売却できない(財団から放棄する)こともあるのです。
詳しくはこちら|将来の債権譲渡と破産の関係(賃料債権譲渡による不動産の換価不能)

本記事では、共有の状態を維持するニーズや、維持することのハードルを説明しました。
実際には個別的な事情によって最適な対応・対策は違ってきます。
実際に共有物(共有不動産)の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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