【実質的共有状態の維持|信託受益権化・資産管理会社の活用】

1 実質的共有状態維持の方法|全体

『共有』の状態を維持する方法を説明します。

実質的共有状態維持の方法|全体

あ 前提事情

共有の状態を維持したい
しかし、共有状態が維持できないリスクがある
詳しくはこちら|共有状態を維持するニーズ・手法とハードル

い 共有状態維持の方法

共有物分割禁止特約により共有状態を維持できる
→厳しい制約がある
例=期間制限・登記の必要性
詳しくはこちら|共有物分割禁止特約の基本(最長5年・登記の必要性)

う 実質的共有状態の維持

実質的な共有状態を維持する方法として
→次のような方法がある
ア 資産管理会社の活用(後記※1イ 供託の活用(後記※2

期間制限なしで共有状態を維持する方法があります。
形式的には共有ではなくなります。
しかし共同で管理する状態を固定化することができます。
詳しい内容は以下説明します。

2 実質的共有維持|資産管理会社

古典的な資産の共同管理方法は法人の活用です。
つまり、資産管理会社を設立し財産を所有させるものです。

実質的共有維持|資産管理会社(※1)

あ 資産管理会社の設立

資産管理会社を設立する
対象不動産の共有者は『株主』になる

い 管理会社による所有

資産管理会社に対象不動産を現物出資(または売却)する
資産管理会社が対象不動産を所有する
資産管理会社が賃貸管理を行う
不動産の収益を各株主に利益配当をする

複数の所有者から複数の株式に変わると言えます。
単独の株主同士では共有の規定は適用されません。
つまり、共有物分割請求はできない状態となります。

3 資産管理会社×課税

資産管理会社の活用は大きなデメリットがあります。
重い税金を負担することになるのです。

資産管理会社×課税

あ 売却×税金

資産管理会社への売却について課税される
例;登録免許税・譲渡所得税
通常の『売買』と同じ扱いである
=低減されない
『外部への売却』ではない割には高い

い 利益分配に関する税金

ア 株主への配当の特徴 法人に生じた利益の計算上、株主への配当は経費として控除できない
→実質的に両方で課税対象となる
いわゆるダブルタックスである
実質的に過剰な課税となる
イ 管理業務の対価 共有者個人が管理業務を行い、法人から当該個人に役員報酬、給与や業務委託料の支払う場合
適正な金額の範囲内であれば法人の経費となる
=ダブルタックスにはならない

4 実質的共有維持|信託受益権化

『信託』を利用して実質的な共有を実現する方法もあります。
期間制限なく共同管理の状態を維持できます。

実質的共有維持|信託受益権化(※2)

あ 信託受益権化

共有物全部を『信託』する
→元共有者はそれぞれが『受益者』となる
→共有物分割請求はできない
→共有物分割による不都合を回避できる

い 当事者変更の回避

受益権処分・譲渡に制限を設定できる
例;『既存受益者・法定相続人の範囲内』
→当事者が変更することを回避できる

う 管理方法・収益分配の明確化

信託契約・遺言の中の信託の条項において
管理に関する事項を明確に設定できる
例;管理方法・収益分配方法

要するに『複数の所有者』から『複数の受益者』に変わるのです。
複数の受益者の間では、共有物分割請求はできません。

5 信託×課税

信託を活用する場合の課税は特別扱いがあります。

信託×課税

あ 一般的な『移転』×課税

一般的に財産の移転により次の課税関係が生じる
ア 流通税 登録免許税・不動産取得税
イ 譲渡益課税 不動産譲渡所得税

い 信託×課税|特別扱い

信託による財産の移転の場合
→『移転』は形式的に過ぎない
=実質的な『移転』とは大きく異なる
→『あ』の税金が免除or軽減される
※租税特別措置法72条
→信託の実行コストが安くて済む

資産管理会社のような過剰な課税を回避できます。

6 複数の受益者|権利行使のハードル|概要

共有不動産を信託受益権化すると、受益者が複数人になります。
この場合『受益者による意思決定』でトラブルが生じる傾向があります。
法改正によりいろいろな対策が可能となっています。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら|複数の受益者|権利行使のハードル・受益権取得請求権

共有不動産の紛争解決の実務第2版

使用方法・共有物分割の協議・訴訟から登記・税務まで

共有不動産の紛争解決の実務 第2版 弁護士・司法書士 三平聡史 著 使用方法・共有物分割の協議・訴訟から登記、税務まで 第2班では、背景にある判例、学説の考え方を追加して事例検討をより深化させるとともに、改正債権法・相続法が紛争解決に与える影響など最新の実務動向を丁寧に追録して大幅改訂増補! 共有物分割、共有物持分買取権行使、共有持分放棄、共有持分譲渡などの手続きを上手に使い分けるためこ指針を示した定番書!

実務で使用する書式、知っておくべき判例を多数収録した待望の改訂版!

  • 第2版では、背景にある判例・学説の考え方を追加して事例検討をより深化させるとともに、改正債権法・相続法が紛争解決に与える影響など最新の実務動向を丁寧に追録して大幅改訂増補!
  • 共有物分割、共有持分買取権行使、共有持分放棄、共有持分譲渡などの手続を上手に使い分けるための指針を示した定番書!
  • 他の共有者等に対する通知書・合意書、共有物分割の類型ごとの訴状、紛争当事者の関係図を多数収録しており、実務に至便!
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINE
【受益者代理人|基本|活用目的・典型例・リスク・予防策】
【無効な遺言を死因贈与契約として認める・典型的種類】

関連記事

無料相談予約 受付中

0120-96-1040

受付時間 平日9:00 - 20:00