【不動産競売における競売減価(理由と減価率相場)】

1 不動産競売における競売減価(理由と減価率相場)

不動産競売は、裁判所による不動産のオークションです。一般の売買と違って、買主(入札者)が得られる情報が限られている上に、後から問題が発覚しても入札をキャンセルすることは大きく制限されています。
そこで、競売による売却ということだけで売却金額が下がってしまうことになります。これを競売減価(競売市場修正)と呼びます。競売手続の中で、売却基準価額を定める際に競売減価を使うのです。
本記事では、競売減価をする理由や減額率の相場を説明します。

2 民事執行法58条2項の条文→競売減価適用

競売減価は民事執行法の条文にも書いてあります。「競売減価」という言葉ではないですが、競売であることにより評価が下がる、という意味のことが書いてあります。

民事執行法58条2項の条文→競売減価適用

評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ずべき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の事情を適切に勘案して、遅滞なく、評価をしなければならない。この場合において、評価人は、強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価であることを考慮しなければならない。
※民事執行法58条2項

3 競売減価の理由

(1)平成9年東京高決・競売の特殊性=競売減価の理由

平成9年東京高決は、競売減価の理由を示しています。買主である入札者にとって不利な事情として、心理的抵抗、情報が少なく、その情報をみて判断する期間が短いことや(物件によっては)占有者がいる状態のままで買い受けることなどが指摘されています。

平成9年東京高決・競売の特殊性=競売減価の理由

・・・不動産競売手続においては、しばしば売主の協力を得にくいこと、買主は、競売物件を買うことについて心理的抵抗を有しがちなこと、事前に物件に立ち入って物件の内部を確認できないこと、代金を即時納付しなければならないこと、物件の引渡しに法定の手続を要すること、利用権利者の存在により物件の利用が妨げられること及び情報提供期間が短いことなどにより、通常の取引に比べて買受人を募ることが困難な事情が少なからずあることなどの特殊性があり、たとえその評価額が一般の市場価額に比して相当程度低額であったとしても、そのことをもって競売市場における評価額として不合理であるということはできない。
※東京高決平成9年7月11日

(2)法改正による入札者の不都合の解消

ところで、前記の裁判例の後に民事執行法が改正され、指摘されていた入札者に不利な事情は少し解消されました。内覧の制度ができて、ローン利用が可能となりました。ただ、実際に利用する場面ではいずれも一般の売買よりは制限があります。

法改正による入札者の不都合の解消

あ 内覧制度

内覧制度がある
※民事執行法64条の2

い ローン利用可能

ローン利用が可能となっている
※民事執行法82条2項

4 競売減価の目安→30%前

以上のように競売による売却という理由で不動産の評価額が下がることになりますが、裁判所が売却基準価額を定める時には減額を数値(金額)にすることになります。特定の減額率があるわけではないですが、30%が使われることが多いです。事案によっては20%や40%というものもあります。

競売減価の目安→30%前後

あ 評価人による評価額→卸売価格の最低ライン

評価額は卸売りの最低ラインの価額とされる
※平野哲郎著『実践民事執行法民事保全法 第3版補訂版』日本評論社2022年p146

い 競売減価の相場

ア 目安 一般的な競売減価・割引率は30%程度が目安である
イ 実践民事執行法民事保全法 ・・・競売市場特有の手続的制約の存在と評価額が競争入札の出発点の価格であることから、一般市場における価格を算出した後、競売市場修正という項目で20~40パーセントの減価が行われる点も競売物件評価に独特である。
※平野哲郎著『実践民事執行法民事保全法 第3版補訂版』日本評論社2022年p146
ウ 平成9年東京高決 (注・競売市場の特殊性による減価率を40%としたことについて)
・・・その評価の方法や評価に用いた基礎資料に誤りがあるとも窺われず、本件物件の最低売却価額が評価の基準に照らして著しく低額で社会通念上容認できないとの事情は認められないから、本件最低売却価額の決定に重大な誤りがあるということはできない
※東京高決平成9年7月11日

5 関連テーマ

(1)競売不動産に問題が発覚した場合の売却不許可・売却許可取消

競売手続では情報が制限されているので、後から欠陥や損傷が発覚するケースもよくあります。その場合には、タイミングにより、売却不許可となることや、売却許可取消とすることができることがあります。要するに入札をキャンセルする手法です。
詳しくはこちら|不動産競売で不動産が損傷・滅失した場合の救済手段(売却不許可・売却許可取消)

(2)競売における物件明細書の誤り

不動産競売では、入札者が判断の元とする情報(3点セット)の1つが物件明細書です。裁判所書記官が権利関係を判断して分かりやすくまとめて記載してあります。ただし、記載が誤っていることも起きます。たとえば「借地権がある」と書いてあっても実際には借地権はなかった、ということも実際に起きることがあります。
詳しくはこちら|不動産競売における物件明細書の記載の効力(誤りの是正・公信力なし)

(3)競売における担保責任

一般の不動産売買では、後から不具合が見つかった場合、契約不適合責任(担保責任)が発生し、解除や損害賠償請求などで救済されることがあります。この点、競売の場合でも担保責任による解除や損害賠償請求が認められることもあります。ただし、一般の売買よりも担保責任は制限されています。
詳しくはこちら|競売における担保責任(権利・種類・品質の不適合)

(4)共有物分割の全面的価格賠償における競売減価→否定(参考)

共有物分割の中で競売減価が問題になることもあります。それは全面的価格賠償の場合に不動産の評価額を出す時です。少なくとも裁判による分割の場合には競売減価は否定されています。
詳しくはこちら|全面的価格賠償における価格の適正評価と共有減価・競売減価

本記事では、不動産競売における競売減価について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の競売に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

共有不動産の紛争解決の実務第2版

使用方法・共有物分割の協議・訴訟から登記・税務まで

共有不動産の紛争解決の実務 第2版 弁護士・司法書士 三平聡史 著 使用方法・共有物分割の協議・訴訟から登記、税務まで 第2班では、背景にある判例、学説の考え方を追加して事例検討をより深化させるとともに、改正債権法・相続法が紛争解決に与える影響など最新の実務動向を丁寧に追録して大幅改訂増補! 共有物分割、共有物持分買取権行使、共有持分放棄、共有持分譲渡などの手続きを上手に使い分けるためこ指針を示した定番書!

実務で使用する書式、知っておくべき判例を多数収録した待望の改訂版!

  • 第2版では、背景にある判例・学説の考え方を追加して事例検討をより深化させるとともに、改正債権法・相続法が紛争解決に与える影響など最新の実務動向を丁寧に追録して大幅改訂増補!
  • 共有物分割、共有持分買取権行使、共有持分放棄、共有持分譲渡などの手続を上手に使い分けるための指針を示した定番書!
  • 他の共有者等に対する通知書・合意書、共有物分割の類型ごとの訴状、紛争当事者の関係図を多数収録しており、実務に至便!
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINE
【不動産競売における物件明細書の記載の効力(誤りの是正・公信力なし)】
【不動産競売における競売減価(理由と減価率相場)】

関連記事

無料相談予約 受付中

0120-96-1040

受付時間 平日9:00 - 20:00