【共有減価の意味（理由）と減価割合の判断要素・相場】
１ 共有減価の意味（理由）と減価割合の判断要素・相場
いろいろな局面で、共有持分の評価額を出す、ということが行われます。この場合通常、共有であるという理由で減額（ディスカウント）します。これを共有減価といいます。
本記事では、共有減価の意味や減額する理由、また減額割合の判断要素や実際の相場を説明します。
２ 共有減価を適用した計算の具体例
共有減価の中身の説明に入る前に、実際にどのように使われるのか、というイメージを持った方が理解しやすいと思います。
たとえば土地そのものの価値が１億円であった場合、２分の１の共有持分は単純に考えると５０００万円ですが、さらに共有減価をすることになります。共有減価の割合が３０％だとすると、最終的な評価額は３５００万円となります。
共有減価を適用した計算の具体例
あ 前提事情
所有権価格＝１億円
対象の持分割合＝５０％
共有減価＝３０％
い 持分評価額算定
持分の評価額
＝１億円 × ５０％ × ７０％ ＝３５００万円
３ 共有減価の意味（理由）
共有であることで評価額が下がる理由は、共有の特徴からきています。１００％所有権（単独所有）であれば、当該財産（不動産など）を自由に活用（使用・収益）することができます。しかし、共有持分である場合、制約がとても大きいです。別の共有者が使う、あるいは第三者に貸すことになってしまうことがあります。共有を解消する手段として共有物分割という方法がありますが、話し合いで全員一致に達しないと訴訟が必要になってしまいます。このように不便なところがあるのでその分を減額（ディスカウント）するのが妥当です。この減額を共有減価と呼んでいるのです。
共有減価の意味（理由）
あ 競売不動産評価マニュアル
ア 権利行使における制限
②持分の取得となる場合
共有持分(区分所有建物の敷地利用権を除く)のみが売却対象となった場合には、共有持分は使用・収益・処分が制限され、あるいは共有物分割のための時間的、経済的負担を伴うので、共有持分減価を行う。
※『別冊判例タイムズ３０号 競売不動産評価マニュアル 第３版』２０１１年３月ｐ３３
イ 市場性→劣る
一般に、共有物件の持分は市場性が劣るので、その点を減価要因として市場性修正において考慮する。
※『別冊判例タイムズ３０号 競売不動産評価マニュアル 第３版』２０１１年３月ｐ９７
い 黒沢泰氏見解
ア 一般的説明
不動産鑑定という視点からみた場合、共有不動産の持分が競売あるいは親族以外の第三者が買い取ることを前提に考えれば、完全所有の状態と比較して利用面や管理面で著しい制約があるため、単に共有持分割合を乗じた価格では割に合わず、正常価格を求めるに当たっては共有減価を施すことが必要と思われます。
※黒沢泰著『共有不動産の鑑定評価 新版』プログレス２０２２年ｐ１２４
イ 鑑定評価の例（の一部）
通常、共有状態のまま自己の持分のみを第三者に単独で処分する場合には減価が発生する。
その理由は次のとおりである。
(イ)対象不動産を自己の意思で利用・管理できないこと
(口)対象不動産を自己の意思で迅速機動的に処分できないこと
※黒沢泰著『共有不動産の鑑定評価 新版』プログレス２０２２年ｐ１３１
４ 「市場性修正」の意味（参考）
鑑定評価理論の話しですが、競売減価は、市場性修正の中の１つ、という位置づけです。市場性修正とは、当該物件（不動産）自体によって、市場（マーケット）での評価が下がる（または上がる）事情、という意味です。
「市場性修正」の意味（参考）
※大阪地方裁判所民事執行研究会ほか編『大阪地方裁判所における競売不動産評価運用基準 別冊判例タイムズ３７号』２０１４年ｐ６９
５ 共有持分の担保適格性→否定（参考）
この点、金融機関による共有持分の評価はある意味分かりやすいです。そもそも担保として認めない（共有持分を担保にして融資をすることはしない）のが通常です。制約が多いので（競売になっても）第三者に売ると安くなる、ということが原因です。
共有持分の担保適格性→否定（参考）
なお、平成14年11月15日「抵当証券交付申請書添付鑑定評価書に係る不動産鑑定評価上の留意点について（第十四次通知文）」の(17)では、所有関係が共有である不動産の共有持分は、共有者全員が担保提供者となる等限られた場合以外は、担保としての適格性を欠くとしている。
※株式会社不動産鑑定士中村京事務所『分有地上の共同ビルの評価について』／『不動産鑑定』２００３年２月ｐ１１
６ 共有減価の有無の判断基準→単独所有実現の有無
前述のように共有減価とは、共有であることによる不都合（制約）を評価額に反映させるものです。共有持分の売買であっても、その結果単独所有が実現するという場合には、結果的に（＝買主の立場では）共有による不都合はありません。そこで通常は、共有減価をしないことになります。
共有減価の有無の判断基準→単独所有実現の有無
あ 黒沢泰氏見解
これを通じて一般的に考えられることは、不動産の共有持分の価格を求める場合には共有減価を考慮することが多いものの、共有持分が売買等の取引によって最終的に1人に帰属するような場合には共有減価の考慮は不要ではないかということです。
※黒沢泰著『共有不動産の鑑定評価 新版』プログレス２０２２年ｐ１３８
い 日本不動産鑑定士協会連合会
このように共有持ち分のみの売却の場合は共有減価を行いますが、すべての共有持ち分(100％)を売却するときは、共有減価は行いません。
買受人は100％の所有権を取得することになるからです。
※『マンション共有持ち分権の評価』公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会ウェブサイト
このことは、令和３年の民法改正で新たにできた、持分取得の裁判に関する改正の議論の中でも話題になっています。
詳しくはこちら｜所在等不明共有者の不動産の共有持分取得手続（令和３年改正）
７ 共有減価割合の判断要素
では、共有減価として何パーセントを差し引くのが妥当でしょうか。要するに共有であることによる不便・不都合を数値化する、ということになります。判断要素（判断材料）としてはいろいろな事情が挙げられます。
共有減価割合の判断要素
あ 競売不動産評価マニュアル
（注・建物の共有持分の評価について）
減価割合は、分割の難易度、用途(住居用、営業用、収益用等)、残余持分の買収の可能性、残余持分権者への権利の売却の可能性等により異なることになるので、個々の事案に応じて判断する。
※『別冊判例タイムズ３０号 競売不動産評価マニュアル 第３版』２０１１年３月ｐ９７
い 競売不動産評価運用基準
減価の割合は、持分の割合、利用の現状、他の共有者の意向等を考慮して定める。
特に持分が2分の1を超えるかどうかで管理行為(賃貸借契約の締結解除等)をすることができるか否かが異なり(同法252条)、買受人の権利行使に大きな違いが生じるので、この点に注意して減価割合を定める。
※大阪地方裁判所民事執行研究会ほか編『大阪地方裁判所における競売不動産評価運用基準 別冊判例タイムズ３７号』２０１４年ｐ７０
う 中村氏論文
・・・共有物分割の可能性、他の共有者への譲渡可能性、他の共有者の属性（公法人、ＳＰＣ、上場会社、一般法人、個人などの区分）・人数、各権利者の持分割合、当該物件の管理運営状況・特性、地域の実情などを総合的に勘案して共有減価率を査定する必要がある。
※株式会社不動産鑑定士中村京事務所『分有地上の共同ビルの評価について』／『不動産鑑定』２００３年２月ｐ１１
８ 共有減価割合の相場
前述のように、共有減価割合の判断要素はいろいろなものがありますが、数字的にはっきりと算出できるわけではありません。実際の判断にはブレがあります。実務では結果的に、２０〜３０％という幅に収まることが多いです。
もちろん、具体的な事案の内容によっては、これを外れることも少なくありません。
共有減価割合の相場
あ 実務→２０〜３０％
一般的な共有減価割合・割引率
→２０〜３０％程度が目安である
※競売などの実務
い 競売不動産評価運用基準→２０〜５０％
共有持分が目的不動産である場合には、買受人は単独使用することができず、持分に応じた使用をするか(民法249条)、分割請求をする(同法256条、258条)しかない。
したがって、共有物件は、買受希望者が他の共有者等に限定されることが多く、市場性に乏しい。
このような特殊性を考慮し、共有物件については、持分価格から20%~50%を標準とした減価をする。
※大阪地方裁判所民事執行研究会ほか編『大阪地方裁判所における競売不動産評価運用基準 別冊判例タイムズ３７号』２０１４年ｐ６９、７０
う 「家庭裁判所における遺産分割・遺留分の実務」→２割程度
(3)共有物件の評価
・・・各共有持分を第三者に売却する場合や共有持分を相続する場合には、共有持分減価（通常２割程度）を行う。
※片岡武ほか編著『家庭裁判所における遺産分割・遺留分の実務 第３版』日本加除出版２０１７年ｐ２２８
え 日本不動産鑑定士協会連合会（マンションの専有部分）→２０％前後
共有持ち分には比較的分割し易い更地から分割し難い土地建物まで様々なケースが考えられますが、ファミリーマンションの一室は分割できないので換価分割、代償分割に限られ、分割の選択肢は限られるので分割の時間的、経済的負担を考慮し20％前後の市場性減価を行っているのが一般的です。
※『マンション共有持ち分権の評価』公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会ウェブサイト
お 黒沢泰氏・土地建物の鑑定評価の例→２０％
（注・鑑定評価の例として）
4.対象不動産(土地建物)の共有者が2人で、そのうちの1人が単独で第三者に持分の処分を検討する場合の評価
・・・
(2)共有持分(2分の1)の鑑定評価額
本件は共有持分を第三者に単独で売却する場合の鑑定評価であり、このような場合、購入者は(イ)対象不動産を自己の意思で利用・管理できないこと、(ロ)対象不動産を自己の意思で迅速・機動的に処分できないこと等から市場性の減退(共有減価)が生ずる。
本件においては、その程度を20%と査定し、一棟の建物及びその敷地の価格に共有持分2分の1を乗じた価格からさらに20%の減価を行って鑑定評価額を以下のとおり決定した。
※黒沢泰著『共有不動産の鑑定評価 新版』プログレス２０２２年ｐ１３６〜１３８
９ 区分所有建物の敷地利用権→共有減価なし方向
前述のように、共有減価をするとしてもその数値は一律に決まっているわけではなく、事情（判断要素）によって違ってきます。この点、区分所有建物（分譲マンション）の敷地（利用権）については通常共有となっていますが、もともとこれ（土地の共有持分）について、共有者間で話し合って（敷地以外として）活用することはないですし、また、（専有部分とは別に）売却することもありません。そこで、共有による制約はない（共有減価をしない）と評価する傾向が強いです。
一方、建物の老朽化が進んでいる場合には、建物を解体して土地の共有持分だけで活用（売却）する道が出てくるので、共有による制約がある（共有減価をする）方向に働きます。
裁判所が敷地利用権の共有持分の評価をする際、共有減価として５％を採用した、という実例があります。
区分所有建物の敷地利用権→共有減価なし方向
あ 競売不動産評価運用基準→共有減価なし
なお、道路敷及び区分所有建物の敷地利用権については、共有持分であることによる減価の必要はない。
※大阪地方裁判所民事執行研究会ほか編『大阪地方裁判所における競売不動産評価運用基準 別冊判例タイムズ３７号』２０１４年ｐ７０
い 黒沢泰氏見解→共有減価原則なし、例外あり
ア 原則→なし方向
なお、区分所有建物の場合、所有者は敷地が共有であっても専有部分の建物を支配するという意識が強く、敷地の共有持分は建物に付随すると考える傾向にあるため、共有減価を認識する必要性は薄いと考えられます。
※黒沢泰著『共有不動産の鑑定評価 新版』プログレス２０２２年ｐ１３９
イ 原則なし・例外あり
なお、一口に共有とはいっても、区分所有建物で専有部分が単独所有、敷地部分が共有という場合には、建物利用上の制約は生じないため共有による減価は通常みられないと思われます。
しかし、1棟全体が老朽化し、建替え問題が現実化してきた場合には、意思統一の困難さという面から共有による減価が生ずることが考えられます。
※黒沢泰著『共有不動産の鑑定評価 新版』プログレス２０２２年ｐ１１８
う 敷地利用権（借地権）の共有減価を５％とした裁判例
（注・区分所有建物の敷地利用権である借地権について、借地権譲渡許可の申立があり、地主の優先譲受を認め、その対価の算定をすることとなった）
・・・かくして得られた額に基づいて、全借地の面積を算出し、これに申立人の共有持分二八万の四を乗ずると、申立人に属すべき借地権価格が得られるが、
（イ）本件において、共有持分の利用も交換もともに制扼を免れないため、現実の取引価格は、前記のようにして得られる全借地権価格に対する持分の割合よりも若干低くみるのが相当であり、
（ロ）さらに本件は賃貸人が買受ける場合であり、前述の残存期間と建物の状況からして、昭和四八年の期間満了時に借地契約が更新された場合でも遠からず賃貸人において建物の朽廃による借地権の消滅を期待し得る場合であると考えられるので、
以上の二点を合わせて、右の借地権の価格から二五％（（イ）につき五％、（ロ）につき二〇％とする、なお、前述１の借地権価格を基準にすると、その一二・五％にあたる）を減ずるを相当と認める。
※東京地決昭和４３年１０月９日
１０ 収益不動産の共有減価→共有減価割合は低め方向
次に、不動産が収益用（賃貸用）である場合には、共有減価割合が低くなる傾向があります。それは、収益の機能だけが所有（共有）の目的（狙い）となってことが多いからです。収益を得るだけであれば、共有による不都合（制約）はありません。
ただ、収益不動産の持分を購入する場合に、売却（転売利益）を狙いとすることもあります。そこで共有減価はないという単純な結論にはなりません。パーセンテージが低くなる方に働くことがある、という程度です。
収益不動産の共有減価→共有減価割合は低め方向
あ 鑑定実務Q&A
ア 原則→通常の共有減価あり
④1棟の共同ビルの敷地と建物を複数の者で共有している場合
更地の場合と同様自己の利用範囲を確定する必要が生ずるが、通常は、基本合意書等で出資分に応じた階層区分・位置区分が約定されているので、通常、利用上の問題は特に発生しない。
但し、共有持分の売買に際しては、区分所有ではないので残余の共有持分所有者と新所有者との間で従来の利用範囲について確認等の手続きが必要となる。
また、当初の基本合意により、売却先について残余の共有者の承諾が必要な場合が多く、迅速な処分ができないため、減価要因となる。
イ 外資系投資家の存在→大きな減価
以上各類型毎に共有による減価要因を検討したが、近時の不動産市場において購入者側の有力なプレイヤーである外資系企業は、共有物件について予想以上に大きな減価を行う場合が見られる。
共同ビル・共有ビルを所有しそれを賃貸に供していた日本のビル経営者は、稼動中のビルを収益獲得のための運用資産として考えてきたが、外資系投資家はインカムゲイン(ビルの賃料収入)のみならず、キャピタルゲイン(ビルの転売益)の両方を狙いとしている(転売益は出なくても、少なくとも賃料収入と転売価格の双方で当初の投資額を上回れるよう行動する)ため転売時点での不動産価値に重大な関心を持っている。
稼動中のビルを運用資産としてだけでなく販売用不動産としても意識している。
転売時点までの所有期間中にテナント構成を一定の方向へ持っていったり、自己の戦略に合うような改修を行って付加価値を加えたり、転売時点で機動的に購入者を見つけようとする場合に、共有関係というのはかなりの減価要因となる。
現在の市場においては、このような外資系企業等の買い手側の価格決定力が強いため、共有物件に対する減価が従来より大きくなっているものと思われる。
ウ 通常の評価との違い
但し、現在稼動中のビルの賃料について考えれば、単有であろうと共有であろうと同じであり、不動産の価値に違いは無い。
違いが生ずるのは改修・移転等の局面における自由度と機動性の差であり、それを克服するための時間と費用である。
通常の経済的な合理性を有する人間の間での交渉時間と費用が減価要素である。
それほど極端な減価率とはならないものと思われる。
エ まとめ
評価にあたっては充分な検討が必要である。
※東京都不動産鑑定士協会研究委員会編著『鑑定実務Q&A 第７集』新樹社２００３年ｐ５２、５３
い 黒沢泰氏・鑑定評価の例→共有減価１０％
・・・問題はその程度であるが、本件の場合、再開発事業によって取得された商業ビルとしての性格が強く、所有者も住居以外の部分については、自己使用を目的とするというよりも賃貸による投資採算性に着目し、収益性の如何に関心を向けている傾向が強い。
したがって、本件においては、対象不動産の購入者も自らの利用を意図するものでないことから、上記(イ)に関しては格別の減価要因を織り込む必要はなく、上記(ロ)の点からの減価を織り込むことが実態的であると判断される。
この点を鑑みた場合、共有減価として通常20%程度を織り込むところ、本件における減価割合は通常の50%を相当と判断し、A社持分のみを単独で第三者に売却する場合の価格を219,000,000円と求めた。（注・結果的に共有減価を１０％とした）
※黒沢泰著『共有不動産の鑑定評価 新版』プログレス２０２２年ｐ１３１、１３２
１１ 共有減価が適用される状況（概要）
以上のような共有減価を使う状況にはいろいろなものがあります。
単純に、任意に共有持分の売買をする状況もありますし、共有持分の競売や公売もあります。
また、持分の移転と対価の支払が生じるいろいろな制度があります。そのような制度（手続）で、共有減価を適用するかしないかについての議論がありますが、統一的見解がないものも多いです。
詳しくはこちら｜「共有持分の対価」の算定（評価）における共有減価の有無（各種手続横断）
本記事では、共有減価の意味（理由）と共有減価の判断要素や相場を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産（共有物）の評価に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
