1 借地借家法の建物滅失による解約(まとめ)
2 建物の滅失後の借地人の解約
3 建物の滅失後の再築による地主の解約
4 建物の『滅失』の意味(基本)
5 人為的損壊(再築・増改築)と『滅失』
6 建物の滅失後の状況
7 建物登記による借地権の対抗力(概要)

1 借地借家法の建物滅失による解約(まとめ)

借地借家法では,建物が滅失した時に解約できるルールがあります。
建物が滅失しただけで自動的に借地が終了するわけではありません。
本記事では,借地借家法の建物の滅失による解約について説明します。
この制度は多少複雑になっていますので,最初に要点をまとめます。
まず,この解約の制度が適用されるのは,更新後だけです。
最初の更新の前と後で扱いを変える,というは借地法になかった特徴的なものです。
分かりやすく『第1ステージ』『第2ステージ』と呼ぶこともあります。
第2ステージに建物が滅失すると,借地人が解約できます。
建物が滅失した後に,地主の承諾がないのに借地人が建物を再築すると,今度は地主が解約できます。

<借地借家法の建物滅失による解約(まとめ)>

あ 建物滅失時期(更新前後)による違い
建物の滅失の時期 解約の制度
更新前(第1ステージ) なし
更新後(第2ステージ) あり
い 建物滅失による解約の種類
状況 解約できる者
建物の滅失 借地人
承諾なしの再築 地主

以下,解約の制度の細かい内容を説明します。

2 建物の滅失後の借地人の解約

第2ステージで建物が滅失すると借地人が解約の申入をすることができます。
解約申入をすると,その3か月後に借地は終了します。

<建物の滅失後の借地人の解約>

あ 前提事情(要件)

更新後の期間内において(第2ステージ)
建物が滅失した

い 借地人による解約

借地人は『地上権の放棄or賃貸借の解約申入』をすることができる
※借地借家法8条1項

う 解約申入の効果

『い』の意思表示から3か月が経過した時点において
→借地権は消滅する
※借地借家法8条3項

3 建物の滅失後の再築による地主の解約

第2ステージで建物が滅失すると,借地人としては再築しようとするのが通常です。
この再築について地主の承諾がない場合は,地主が解約申入をすることができます。

<建物の滅失後の再築による地主の解約>

あ 前提事情(要件)

更新後の期間内において(第2ステージ)
建物が滅失した
借地人が地主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続する建物を築造した

い 地主による解約

地主は『地上権消滅請求or賃貸借の解約申入』をすることができる
※借地借家法8条2項

う 解約申入の効果

『い』の意思表示から3か月が経過した時点において
→借地権は消滅する
※借地借家法8条3項

4 建物の『滅失』の意味(基本)

以上の解約申入ができる前提は,建物が滅失したことです。
建物の『滅失』の意味は,要するに消滅と同じような意味です。

<建物の『滅失』の意味(基本)>

あ 基本的な解釈

物理的な建物の効用の喪失である

い 自然による滅失の具体例

地震,火災,風水害などにより
倒壊,損傷,流失,焼失した

う 借地法の朽廃との関係

借地法における『朽廃』について
詳しくはこちら|旧借地法における建物の朽廃による借地の終了(借地権消滅)
→『滅失』に含まれる
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p28

5 人為的損壊(再築・増改築)と『滅失』

建物の『滅失』には,人為的に取り壊すことも含まれます。
建物の再築は旧建物を取り壊してから新建物を築造します。
そこで再築も『滅失』に該当します。
また,大規模な修繕・改修も解釈上,再築と同じ扱いなることがあります。
つまり修繕の規模が大きいと『滅失』に該当するのです。

<人為的損壊(再築・増改築)と『滅失』>

あ 人為的な損壊と『滅失』

借地人による建物の取壊し・再築について
→『滅失』に含まれる
※最高裁昭和38年5月21日;借地法について

い 大修繕と『滅失』

ア 借地法の扱い(前提・概要)
借地人による建物の大改修について
→『滅失と築造』(再築)として扱う傾向が強い
※借地法7条
詳しくはこちら|旧借地法における『滅失』と『築造』(再築)の意味
イ 借地借家法の扱い
『ア』の解釈を元にすると
大修繕(大改修)は『滅失』にも含まれるはずである
※水本浩ほか『基本法コンメンタール 借地借家法 第2版補訂版』2009年p28

6 建物の滅失後の状況

以上で説明したのは,建物の滅失や再築によって解約申入ができる制度でした。
この点,建物が滅失すると,借地借家法の別の規定にも影響があります。

<建物の滅失後の状況>

あ 更新との関係

『建物の存在』は更新請求の要件の1つである
※借地借家法5条2項
→建物が滅失したままだと更新できなくなる

い 対抗力の喪失と救済措置(概要)

建物が滅失すると借地権の対抗力がなくなる
救済措置もある(後記※1)

う 建物の再築(概要)

借地人が建物を再築することについて
地主の承諾は不要である
地主の承諾があると期間が延長される
詳しくはこちら|借地借家法における借地上の建物の再築(地主の承諾の要否・期間延長)

7 建物登記による借地権の対抗力(概要)

借地上の建物の登記は借地権の対抗要件となります。
建物が滅失すると,対抗要件としても機能しなくなるのが原則です。
しかし,救済措置として,土地上に掲示をすれば2年間は対抗力が維持されます。
これは対抗力に関するものです。借地権自体が2年間だけしか維持されない,というわけではありません。
誤解が多いところですので注意が必要です。

<建物登記による借地権の対抗力(概要;※1)>

あ 建物登記による対抗力(基本・概要)

建物の所有権登記が借地権の対抗要件となる
※借地借家法10条1項

い 建物滅失による対抗力喪失

建物が滅失した場合
→建物の登記は効力がなくなる
→原則として借地権の対抗力はなくなる

う 建物滅失の救済措置

建物が滅失した場合(い)においても
一定の事項を土地上に掲示することにより対抗力を有する
滅失後2年経過前に再築し所有権登記をした場合に限られる
※借地借家法10条2項
詳しくはこちら|借地権の対抗要件|『建物登記』があれば底地の新所有者に承継される