【共有不動産の賃貸借契約における賃貸人の名義（反対共有者の扱い）】

１　共有不動産の賃貸借契約における賃貸人の名義（反対共有者の扱い）

共有の不動産を賃貸するケースはよくあります。収益物件が共有となっている、ともいえます。
詳しくはこちら｜共有不動産の賃貸借｜典型例｜契約締結
このようなケースでは、誰が賃貸人なのかということが問題となります。本記事では、このことを説明します。

２　共有土地の短期賃貸借の設例

最初に、本記事で前提とする事案を示します。この事案では、賃貸借契約であり、これは借地借家法の適用はなく、また、期間が５年未満なので、短期賃貸借に分類され、共有物の管理に該当することになります。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
そこで過半数の持分を持つ共有者A・Bの賛成で決定することができます。つまりCは反対していてもそれを押し切って貸すことを決定できる、ということになります。

３　共有物の使用方法の意思決定と実行行為の区別（概要）

以下、「賃貸人」となるのは誰なのか、ということを説明します。ここで前提となる理論で重要なことは、第１ステップである意思決定、つまり賃貸借をするという意思決定と、第２ステップである実行行為、つまり賃貸借契約を締結すること（共有者として意思表示すること）は別であり、ということです。この２段階の区別については賃貸借契約の解除でも問題となり、多くの議論があります。別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借の解除の意思表示の方法（反対共有者の扱い）

４　昭和３９年最判→反対共有者も賃貸人に含める

では、「賃貸人」は、賛成したA・Bだけなのか、反対したCも含めた共有者全員なのか、という話しに戻ります。
第１ステップである、過半数（多数決）による意思決定は、共有者全体としての決定（合同行為）という性質があります。単純に考えると、賃貸借契約の効果は共有者全員に帰属するということになり、それであれば、共有者全員が賃貸人となるという発想になります。この考え方を採用したように読める判例もあります。

５　「現実使用」と「収益」の２分論（概要）

話しは変わりますが、令和３年の民法改正の議論の中で、現実使用と収益を区別する見解が示されています。その見解の中身は、現実使用の方は反対した共有者も拘束する（共有者全体の合同行為）一方で、収益については（合同行為ではなく）個々の当事者間の合意という扱いをすると読めます。
詳しくはこちら｜単独で使用する共有者に対する償還請求（民法２４９条２項）
この考え方を前提とすると、「Dに賃貸する」ことを多数決（持分の過半数）で決定した場合、合同行為としては（共有者全員を拘束する内容は）特定の賃貸借契約ではなく、これを抽象化したDが占有することにとどまると考えられます。
そうすると、反対した共有者Cは、Dの占有を違法と主張することはできない、また、「賃貸人」ではないのでDに賃料を請求することはできない、一方で（Dの支払う賃料が低いとしても）相場の賃料を元にした金額についてAとBに対して償還請求をすることができる、ということになると思います。

６　意思決定の後の意思表示（実行行為）に関する授権（概要）

前述の考え方を採用すると、賃貸借契約の当事者（賃貸人）になるのは、あくまでも賃貸借契約を締結した者（賃借人に対して申込または承諾の意思表示をした者）だけということになります。
この点、共有者間の意思決定があったことで実行行為（意思表示）の授権（代理権授与）があったと認める見解もあります。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借の解除の意思表示の方法（反対共有者の扱い）
この見解を採用すれば、AやBがCの代理人も兼ねてDと賃貸借契約を締結する（ABCの全員が賃貸人となる）ことが実現します。
しかし、令和３年の民法改正の際の議論の中で、授権は根拠がないとして否定した上で、契約の当事者は実際に契約を締結した共有者だけである、という見解が示されています。（共有者から「共有物の管理者」への委任契約に関して）。
詳しくはこちら｜共有物の管理者と共有者の委任関係（授権否定・管理者選任関係）
この見解を前提とすると結局、授権がない以上、反対共有者は賃貸人には含まれないということになります（意思表示を命じる判決（民事執行法１７７条）により賃貸人に含める発想もありますが、前提として意思表示をする義務が認められない可能性もあると思います）。

７　平成２０年東京地判→賛成共有者のみ

実務では、賃貸借契約を締結する際、反対する共有者は除外しておく、という方法をとることもあります。ここで紹介する裁判例は、変更（処分）に分類されると思われる賃貸借（長期賃貸借扱い）ですが、共有者の一部だけが賃貸人となっています。

なお、共有者ABだけが賃貸人となった場合でも、賃貸借の対象（目的物）はあくまでも当該不動産（全体）です。ABの共有持分が賃貸借の対象となるわけではありません。
詳しくはこちら｜共有持分権を対象とする処分（譲渡・用益権設定・使用貸借・担保設定）

８　令和５年法務省通達（登記）→賛成共有者全員またはその一部

賃貸人が誰なのか、という問題について、令和５年の法務省通達にもコメントがあります。この通達は、令和３年改正に対応する登記手続を説明するものです。
登記申請の当事者の説明の前提として、短期賃貸借の契約の賃貸人（当事者）は、賛成した共有者（持分過半数）の全員またはその一部である、という説明がなされています。反対共有者も含めた共有者全員ということを否定している、つまり授権を否定しているようにも読めます。
なお、登記申請については、反対共有者も登記義務者に含むが、申請人には含まないという説明になっています。これは、申請意思がない以上、申請人になれないが、賃借権設定は、所有権（共有持分権）の制限になるので、共有者全員が「登記上、直接に不利益を受ける」（不動産登記法２条１３号）に該当するということが理由です。反対共有者にも賃貸借契約の効果が及ぶという意味ではありません。
次に、長期賃貸借については、共有者全員の同意が必要であるところ、賃貸人となるのは共有者全員でもよいが、共有者の一部でもよいという説明がなされています。

この通達の内容（登記申請の手続）やその問題については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有不動産への賃借権設定登記申請の当事者（令和５年通達）

９　松尾弘氏見解→反対共有者を賃貸人に含める方向

松尾氏は反対共有者を賃貸人に含める解釈、含めない解釈の両方の可能性を指摘した上で、含めない場合には、バランスを欠くことと法律関係を複雑にする、ということを指摘してどちらかというと含める解釈を支持するようなコメントをしています。
さらに、含めないとした場合でも、共有者間の償還請求を追認と評価する発想も示しています。これについては、賃貸借契約の中で反対共有者の顕名（名義の表示）があった場合はよいですが、なかった場合はそもそも追認が使えないようにも思えます。

１０　借地非訟手続における賃貸人の認定→共有者全員（参考）

本記事の説明は借地借家法の適用なしが前提ですが、ここで参考として、借地借家法の適用ありの土地賃貸借（借地）における借地非訟手続の当事者の問題を紹介します。
建物所有目的の土地賃貸借は変更分類とされているので、もともと共有者全員が同意しないと適法な借地権設定ができません（共有者の一部が反対していたらできません）。そこで、借地非訟手続の申立においては、共有者全員を相手方とすべきです。正確には、共有者全員を借地権設定者（借地借家法２条３号）として扱う、ということになります。

１１　共有物の賃貸借契約書の記載方法（概要）

以上のように、共有物を対象とする賃貸借契約を締結する時には、賃貸人の名をどうするべきか、という問題があります。実際に賃貸借契約書を作成する時の工夫、具体的な記載・調印方法については、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有不動産の賃貸借契約書・解除通知書のサンプル（賃貸人の記載方法）

本記事では、共有不動産の賃貸借契約書の「賃貸人」の名義が誰なのか、ということを説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。