【共有不動産の賃貸借契約書・解除通知書のサンプル（賃貸人の記載方法）】

１　共有不動産の賃貸借契約書・解除通知書のサンプル（賃貸人の記載方法）

共有不動産の賃貸をする時には、賃貸借契約書の調印をします。また、賃貸借契約を解除する時には、解除の通知書を作成して賃借人に送付します。このような時に賃貸人として共有者のうち誰を記載するのか、という問題があります。具体的には、協力しない（反対している）共有者を記載すべきかどうか、という問題です。
理論的な問題はこれらの別の記事（後述）で説明していますが、本記事では、「賃貸人」（当事者）の部分をどのような記載（文面）にするのか、サンプルを示します。

２　事案内容（賃貸借の意思決定）

最初に、賃貸借契約を締結する場面で作る賃貸借契約書の記載方法をまとめます。その前に、登場人物を整理しておきます。
ここでは、土地が共有となっていて、ABCが共有者、そして第三者であるDに土地を駐車場として貸すということを想定します。短期賃貸借に分類されるので、持分の過半数で決定できます。
話し合いの結果、ABの賛成で持分の過半数に達したので決定した、ということを想定します。反対していたCがどうなるか、というのが後で問題となります。

３　賃貸借契約書の当事者（賃貸人）の記載例

共有物の賃貸借契約（締結の場面）で、賃貸人となるのは、反対する共有者を含めた共有者全員とする考え方もありますが、反対共有者は含めてはいけないという考え方もあります。
詳しくはこちら｜共有不動産の賃貸借契約における賃貸人の名義（反対共有者の扱い）
この２とおりの考え方を前提として、賃貸借契約書の「賃貸人」の部分をどのように記載するのか、という具体例をまとめます。
Cも含めて賃貸人にする、という場合には、まず、「賃貸人」の箇所に全員の名（ABC）を記載（印字）します。その次に「代表」という記載（顕名）をした上でA（またはB）が署名・押印します。これで、手続はAだけが行ったけれど、賃貸借契約の効果はABC３人に帰属するという状態になります。
次に、Cは除外してABだけを賃貸人とする場合には、Cを「賃貸人」として記載することはできません。「賃貸人」の箇所にはAとBだけが署名・押印することになります。これだけでもよいのですが、工夫として「共有者」として各自の持分割合を記載しておくと、Dが見た時に「賛成した共有者の持分が過半数に達している」とすぐ分かるので好ましいでしょう。

４　賃借権設定（短期賃貸借）の登記申請の当事者（参考）

ところで、不動産の賃貸借契約をした場合、登記をすることができます。令和５年の通達で、登記のやり方について説明がなされています。
過半数の持分で決定したことを前提として、登記義務者は共有者全員であり、申請人は賛成した共有者だけとするという説明になっています。ちょうど、前記の賃貸借契約書の記載方法と同じような記載になるといえます。

５　事案内容（賃貸借契約を解除する意思決定）

次に、すでに、共有者ABCの全員が賃貸人となっている賃貸借契約が締結されていて、これを解除する時の通知書の記載方法の説明に移ります。その前の段階の、解除するという意思決定の部分を整理しておきます。
すでに賃借人Dが賃料を滞納しているので、賃貸人として解除することができる状態になっている、というのが前提です。ここで賃貸借契約の解除は原則として管理行為に分類位されるので、ABの賛成で過半数に達して決定できました。Cは反対しています。

６　賃貸借契約解除の通知書の当事者（賃貸人）の記載例

賃貸借契約の解除は締結とは違って、複数の賃貸人の全員の名で行う、というルールがあります（民法５４４条）。共有の場合にはこのルールよりも過半数ルールが優先なので、全員の名で解除しなくてよい、と読める判例もありますが、現在ではこの解釈を否定する見解が一般的です。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借の解除の意思表示の方法（反対共有者の扱い）
そこで、賃貸人の箇所には、賃貸人（共有者）の全員を記載（印字）した上で、「代表」という肩書を記載してA（またはB）が署名・押印する、ということになります。これは、CがA（またはB）に代理権を授与した（授権した）ことが前提です。この点、授権を否定する見解もあります。その場合は、解除の意思表示をする賃貸人としてCは記載できないので、ABだけが署名・押印することになります。ここでも、ABの持分で過半数に達していることが分かりやすいように、３人の共有持分を記載しておくとベターです。

７　授権なしの代理方式による私文書偽造罪

以上の説明の中で、授権を認めない場合には、「代表」と記載しない、ということが出てきました。仮に授権がないにも関わらず「代表」（や「代理」）と記載してしまうと、理論的には（厳密には）私文書偽造罪が成立する可能性が出てきます（Cの押印を偽装したわけではないので、有印私文書偽造罪（刑法１５９条１項）ではなく無印私文書偽造罪（３項）の方です）。
実際には、授権をみなす見解も有力なので、「授権がない」という部分が不確実です。そのため、私文書偽造罪として実際に立件される（捜査の対象となる）ことは通常あり得ないですが、参考として説明しました。

本記事では、共有不動産の賃貸借契約書や解除の通知書の「賃貸人」（名義）の記載方法について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。