【建物所有目的の土地賃貸借は『借地』として借地借家法が適用される】

１　借地権の定義
２　借地借家法による借地人保護（概要）
３　借地人保護の裏返しの地主の負担
４　借地人保護規定を排除する特約は無効
５　建物所有目的の賃貸借に該当しないケース（概要）
６　借地借家法の一部が適用されない土地賃貸借（概要）

１　借地権の定義

借地借家法では，土地の賃貸借契約を借地として，多くの保護規定を設定しています。
本記事では借地借家法による借地の保護の規定の全体像を説明します。
最初に借地権の定義をまとめます。

実際には，この借地権の定義に該当するかどうかがはっきりしないケースもあります（後記）。

２　借地借家法による借地人保護（概要）

借地借家法の借地に該当する場合，多くの借主保護のための規定が適用されます。
概要をまとめます。

３　借地人保護の裏返しの地主の負担

借地（人）はとても多くの保護が適用されます。
裏返すと，地主（土地所有者）は大きな制限・負担を受けます。

４　借地人保護規定を排除する特約は無効

借地借家法の借地人保護のルールの大部分は，当事者の合意によって，借地人に不利な方向には変更できないことになっています（借地借家法９条，１６条，２１条）。
このように当事者の合意で変更できないルールを強行規定と呼んでいます。
実際には内容によって特約の有効性の判断基準は違います。
特約の有効性をはっきりできない判断基準も結構多いです。

５　建物所有目的の賃貸借に該当しないケース（概要）

土地を貸すケースでも建物所有目的の賃貸借ではないものもあります。
当然，借地（権）としては扱われません。
借地借家法は一切適用されません。

６　借地借家法の一部が適用されない土地賃貸借（概要）

建物所有の土地の賃貸借でも，必ず借地借家法が全面的に適用されるとは限りません。
定期借地と一時使用目的の賃貸借は，借地借家法の適用の一部が適用されません。

借地借家法の適用を受けない契約のニーズは以前からありました。
しかし，これを実現するハードルは高かったです。
以上説明したような例外的なものに該当する工夫をするケースも多くありました。
その後，借主が『例外にはあたらない』と主張するというトラブルが絶えませんでした。
しかし，平成１２年の借地借家法改正により，定期借地という制度が創設され，無駄な争いを避けられるようになりました。
ただ，契約に不備があるためにトラブルに発展するケースは，現在でもまだ多いです。