代表弁護士三平聡史1 土地の使用貸借と借地(賃貸借)の違い
2 使用貸借における固定資産税の借主負担
3 お礼でも金額によっては賃料(借地)となる
4 借主の負担の程度による使用貸借と賃貸借の判別基準
5 使用貸借or賃貸借の判断要素|費用負担・低廉さ・人間関係
6 人間関係を重視して使用貸借と判定された実例
7 建物の使用貸借or賃貸借の判断事例(参考)
8 無償の土地利用は使用貸借か地上権である(概要)

1 土地の使用貸借と借地(賃貸借)の違い

建物所有目的の土地の賃貸借借地として,いろいろな借主保護のルールが適用されます。
詳しくはこちら|建物所有目的の土地賃貸借は『借地』として借地借家法が適用される
一方,土地の使用貸借借地ではないので,強力な借主保護のルールは適用されません。
例えば,契約の終了についても,借地と比べて容易に認められる傾向があります。
詳しくはこちら|使用貸借契約の終了|期限・目的・相当期間・解約申入|相当期間の判断基準
実際には,使用貸借が賃貸借(借地)かがはっきり区別できないこともあります。
そうすると,貸主(所有者)と借主で意見が熾烈に対立し,トラブルとなります。
本記事では,土地の使用貸借と賃貸借の判別方法について説明します。

2 使用貸借における固定資産税の借主負担

土地の貸し借りで,地代はないけど固定資産税分は借主が支払うというケースがよくあります。
このような一定の維持費に類する負担は,使用貸借における通常の必要費となります。

<使用貸借における固定資産税の借主負担>

維持費用の負担について
例;固定資産税の負担
通常の必要費である
→借主が負担する
※民法595条1項
※東京地裁平成9年1月30日
詳しくはこちら|土地の利用権の種類や内容で固定資産税の負担者が異なる

結局,固定資産税相当額を借主が貸主に支払っていても賃料ではありません。
賃貸借(借地)という扱いにはなりません。

3 お礼でも金額によっては賃料(借地)となる

借地借家法の適用を逃れるために,『地代・賃料』という名目を避ける方法が以前はよくみられました。
しかし『金銭支払の名目』だけで賃貸借契約かどうかが判断されるわけではありません。
支払う金額の程度によって,賃料として借地(賃貸借)に該当するかどうかを判断します。

4 借主の負担の程度による使用貸借と賃貸借の判別基準

土地の使用の対価支払があった場合の使用貸借と賃貸借の判断基準をまとめます。

<借主の負担の程度による使用貸借と賃貸借の判別基準>

あ 維持費レベル

借主が通常の必要費を負担している
例=固定資産税
→使用貸借となる

い 使用収益に対する対価のレベル

借主が『使用収益に対する対価』の負担をしている場合
→賃貸借となる
※最高裁昭和41年10月27日

『使用収益の対価』と言えるかどうか,という評価的・主観的な判断で決まるのです。

5 使用貸借or賃貸借の判断要素|費用負担・低廉さ・人間関係

使用貸借/賃貸借の判断の内容についてまとめました。

<使用貸借・賃貸借の判別要素>

あ 借主の費用負担

借主の『不動産利用に関する費用』負担の有無,その金額

い 『低廉さ』の程度

不動産の相当賃料額(相場)との比較

う 人間関係

貸主と借主の関係性
例;親子・夫婦・親族・雇用関係など
※『判例から学ぶ民事事実認定 ジュリスト増刊2006年12月』有斐閣p191

6 人間関係を重視して使用貸借と判定された実例

使用貸借/賃貸借の判断は,広い事情から総合的に判断されます(前述)。
具体的な事例を1つ紹介します。

<人間関係を重視して使用貸借と判定された実例>

あ 事案

元々親戚同士で土地を貸し借りしていた
対価を現金で支払うことはなく『お礼』としてお歳暮・お中元が贈られていた
時代の流れとともに,商品ではなく商品券が贈られるようになった
最近では,現金が支払われるようになった

い 判断結果

使用貸借として判断された

この事例では『従前の経緯』,特に『借主の負担がとても小さかった』ということが重視されています。

7 建物の使用貸借or賃貸借の判断事例(参考)

使用貸借/賃貸借を判断した判例を紹介します。
これは『建物』についてのものですが,内容自体は『土地』でも共通するものです。

<建物の使用貸借or賃貸借の判断事例(参考)>

あ 事例

妹夫婦が『姉の夫の所有建物』に居住していた
『家賃』としては低額の金銭が支払われていた
通い帳に領収印を押印していた
妹夫婦が『姉妹の母親』の面倒をみていた

い 裁判所の評価

『低額な家賃』+『母親の面倒』=『標準的な家賃』
(『母親の面倒をみる』ことが『低額な家賃』に反映されている)

う 裁判所の判断

建物の賃貸借であると認定した
※横浜地裁平成元年11月30日

この判断は『母親の面倒をみた』ことが『賃料の一部』として扱ったというものです。

8 無償の土地利用は使用貸借か地上権である(概要)

土地を借りている者の金銭の負担が小さいと賃料ではないので賃貸借にはなりません。そして,通常は使用貸借という扱いになります(前記)。
しかし無償の地上権ということもあり得ます。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|無償の土地利用は原則として使用貸借だが地上権のこともある