1 賃貸建物の明渡料の金額の基本(考慮する事情・算定方法・交渉での相場)
2 明渡料の算定で考慮する事情
3 明渡料の算定と正当事由の関係
4 強制収用における建物賃貸借の損失補償基準(参考)
5 建物の明渡料の算定方法(概要)
6 交渉で定まる実務的な明渡料の目安
7 有効利用・高度利用目的の建物明渡の明渡料の実例(概要)
8 債務不履行解除では明渡料ゼロ
9 建物の明渡料への課税(概要)

1 賃貸建物の明渡料の金額の基本(考慮する事情・算定方法・交渉での相場)

建物の賃貸借において,明渡の対価として金銭を払う場面がよくあります。これを明渡料(立退料)と呼びます。具体的には,更新拒絶と解約申入によって賃貸借契約が終了する時に明渡料の支払が行われます。
本記事では明渡料の金額の基本的な事項を説明します。主な内容は,明渡料を決める時に考慮する事情,具体的な算定方法や交渉における相場です。

2 明渡料の算定で考慮する事情

建物の明渡料は,多くの事情を考慮して算定されます。つまり,明渡料の算定に反映される事情は幅広いのです。
最初に,明渡料の算定で考慮することのある事情をまとめます。実際には,居住用と営業用といった用途やその他の事情で,考慮する範囲(反映させる範囲)は違ってきます(後述)。

<明渡料の算定で考慮する事情>

あ 投下資本の回収

営業用の賃貸借における『ア・イ』の事情
ア 営業用造作に要した費用
イ 顧客の喪失など営業の移転に伴う損失

い 明渡により生じる積極的損失

ア 移転実費
物品の搬送や工事の費用など
イ 営業補償(『あ』を含む営業上の損失)
休業中の利益の減少分(の補償)など

う 当事者間の公平

明渡により賃貸人は土地の有効利用が可能となる
→莫大な利益を得ることがある
賃貸人に生じる利益を公平に(賃借人に)配分する必要がある

え 借家権価格

考え方や算定方法は明確ではない
詳しくはこちら|借家権価格の性質や位置づけと算定方法(借家権割合の相場)

お 家賃差額

同等の物件の賃料と現行賃料との差額の数年分
(借家権価格(え)に含むという考え方もある)

か 精神的補償

地縁的つながりを失うことによる精神的損失(への補償)
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p17,20
※稲葉威雄ほか編『新 借地借家法講座3 借家編』日本評論社1999年p70

3 明渡料の算定と正当事由の関係

建物の明渡料の算定では,前記の純粋な事情・状況以外に,更新拒絶・解約申入の正当事由(法的評価)が大きく影響します。むしろ,正当事由の不足分を明渡料で補う,という理論的な関係があるのです。

<明渡料の算定と正当事由の関係>

あ 理論的な位置づけ

明渡料は,正当事由の補完という法的位置づけである

い 明渡料算定への影響

正当事由の充足の程度(賃貸人と賃借人の必要性の程度・バランスなど)によって
明渡料において考慮すべき事項の範囲(補償の範囲)が異なる
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001
※稲葉威雄ほか編『新 借地借家法講座3 借家編』日本評論社1999年p70

4 強制収用における建物賃貸借の損失補償基準(参考)

建物の明渡料の算定において考慮する事情はとても広い範囲に及びます(前記)。これに関して,参考になるものがあります。
賃貸中の建物の強制収容における公的な損失補償の算定基準です。前記の明渡料(強制収容における)損失補償は同質のものです。そこで,考慮する事情も実質的に共通しています。

<強制収用における建物賃貸借の損失補償基準(参考)>

転居作業実費
転居先の住居確保のための仲介料などの実費
権利金その他の賃貸に係る初期費用
家賃差額2年(最大)
※公共用地の取得に伴う損失補償基準34条

5 建物の明渡料の算定方法(概要)

実際に建物の明渡料を算定する際には,多くの考慮すべき事情があり,また,算定方法にも多くのバラエティがあり,画一的な算定式で簡単に算出できるわけではありません。
明渡料の算定方法の内容については,別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料の具体的な算定方法(計算式)と具体例

6 交渉で定まる実務的な明渡料の目安

建物の明渡料の正式で正確な算定方法は複雑です(前記)。
実際に交渉によって明渡が実現するケースでは,正式な算定方法を用いないことが多いです。交渉では,お互いに,仮に交渉が決裂した場合のことを意識します。つまり,訴訟や強制執行まで進むと,時間的・金銭的・精神的コストが結構かかります。このような思惑のバランス,駆け引きによって最終的な結果(明渡料)が決まります。
交渉で決まる明渡料としては,居住用であれば賃料の2〜3年分となることが多いです。また,営業用であれば賃料の2〜3年分に,転居費用や利益の減少分を加えた金額となることがよくあります。
ただし,これはあくまでも便宜的に簡略化したものです。実際のケースでも,交渉の結果,この目安から大きく離れた明渡料の金額で合意が成立することもよくあります。

<交渉で定まる実務的な明渡料の目安>

あ 居住用建物

賃料の2〜3年分

い 営業用建物

『ア〜ウ』の合計額
ア 賃料の2〜3年分
イ 実際に要する費用
搬送や工事の費用,転居先の賃貸借の初期費用
ウ 利益の減少分
休業期間に相当する営業利益

7 有効利用・高度利用目的の建物明渡の明渡料の実例(概要)

賃貸人が建物の明渡を実現する目的が敷地の有効利用や高度利用である場合,明渡料は高額になる傾向があります。いくつかの裁判例を別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら|建物の明渡料2億8000万円を定めた裁判例(有効利用目的・衣料品小売店舗)
詳しくはこちら|建物の明渡料1億6000万円を定めた裁判例(有効利用目的・居住・酒類販売店舗)
詳しくはこちら|建物の明渡料1億5000万円を定めた裁判例(有効利用目的・日本料理店)
詳しくはこちら|建物の明渡料1億円を定めた裁判例(有効利用目的・通信販売事務所)
詳しくはこちら|建物の明渡料9000万円を定めた裁判例(有効利用目的・居住・薬局店舗)
また,特殊な事情があると,有効利用や高度利用の目的があっても,明渡料がゼロまで下がるというレアケースもあります。
詳しくはこちら|建物の明渡料ゼロで明渡を認めた裁判例(有効利用目的・倉庫の転貸)

8 債務不履行解除では明渡料ゼロ

賃借人が賃料を滞納している場合,賃貸人が債務不履行による解除をすることができます。解除により,建物の賃貸借契約が終了します。
この場合は,賃借人の都合による契約の終了とはまったく異なります。法的に,明渡料の支払が必要になることはありません。
裁判所が明渡料を定めるのは正当事由による更新拒絶・解約告知の場合だけなのです。
ただし,実際には,債務不履行解除のケースでも,賃貸人が,少しでも早く明渡を実現するために転居の実費の援助をすることもあります。この援助は,法的な根拠のある明渡料とは違います。

9 建物の明渡料への課税(概要)

建物の明渡料の支払が行われると,課税が生じることがあります。逆に,課税の面まで考慮して交渉(提案)をしておくべきなのです。課税に関しては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料についての所得税の課税(所得の分類)

本記事では,建物の賃貸借契約の更新拒絶や解約申入における明渡料の金額(算定)において考慮する事情や交渉での相場を説明しました。
実際には,個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に建物賃貸借の明渡料に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。