1 借家権価格の性質や位置づけと算定方法
2 借家権価格の位置づけ・特徴
3 借家権価格の算定方法
4 割合法による借家権価格の算定
5 明渡料の具体例算定方法(概要)

1 借家権価格の性質や位置づけと算定方法

賃貸中の建物の明渡料(立退料)の算定や,建物の相当賃料の算定において,借家権価格が使われます。
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料の具体的な算定方法(計算式)と具体例
詳しくはこちら|建物賃貸借の相当賃料算定における利回り法
この借家権価格は,(借地権価格とは違って)使われる場面が非常に限られていて,また,算定にも曖昧なところが多いです。
本記事では,借家権価格の法的な性質や算定方法を説明します。

2 借家権価格の位置づけ・特徴

借家権価格の性質は,借地権価格とは大きく違います。借家が売却されるということが普通はない,つまり譲渡性や流通性がないというのが大きな特徴です。そこで,何を借家権価格とするのかということがはっきりしないのです。
現在では,主に明渡料の算定で使うためのベースとなる金額,として位置づけられています。

<借家権価格の位置づけ・特徴>

あ 譲渡性・流通性(なし)

借家権は譲渡性・流通性がない(借地権とは異なる)
慣行的な取引の対象にもならない
→経済的価値についてはほとんど認識されていないのが実情であった

い 退去時の利害調整の機能

借家権消滅時における当事者間の利害調整として借家権の価格が認識されるようになった
実務では,多様な内容を含むものとして借家権価格という定着した表現を用いている
現行不動産鑑定評価基準もこれを追認している

う 算定の不明確性

(譲渡性・流通性がない(あ)ので)
借家権を客観的な財産的権利として評価することは相当でない
借家権価格と呼ばれているものの内容は多様であり,議論の多いところである
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p17
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p768

3 借家権価格の算定方法

借家権価格は,不動産鑑定評価基準の中でも登場しますが,明確・画一的な算定方法があるわけではありません。
算定方法の中で,実際によく使われるのは割合法です。借家権割合という使う方法です。要するに借地権価格の算定と同じ方法を使うという発想のものです。

<借家権価格の算定方法>

あ 基準の多様性

不動産鑑定評価基準に一応の定めがある
いくつかの算定方式がある

い 割合法の位置づけ

代表的なものの1つは割合法である
建物と敷地のそれぞれの価格に借家権割合を乗じる方法である(後記※1)
税務上の評価基準や損失補償基準の中に取り入れられている
市街地再開発事業における借家権補償,正当事由を補強する明渡料の算定の中の借家権価格の算定にあたり広く採用されている
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p19

4 割合法による借家権価格の算定

割合法による借家権価格では,建物と土地利用権のそれぞれの価値に借家権に相当する割合を掛けます。大雑把に算定する時はどちらも30%を使うことが多いです。正確には,それぞれについて適切な割合を掛けます。適切な割合は一定の幅があります。

<割合法による借家権価格の算定(※1)>

あ 対象の建物

借家権価格の成熟している地域の一戸建借家
アパート,マンションは除外する

い 借家権割合の相場
土地の利用価値 借地権の20〜30or40%前後
建物自体の価値 建物価格の30〜50%前後

これらを合算したものを借地権価格とする

う 借家権割合の傾向

借家権割合は,地方・地域によってかなりの開きがある
住宅地は低くなる(30%に近い)傾向がある
商業地は高くなる(40〜50%)傾向がある
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p19
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p768

5 明渡料の具体例算定方法(概要)

以上のように算出した借家権価格明渡料の算定で使う方法には,画一的なものがありません。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料の具体的な算定方法(計算式)と具体例

本記事では,借家権価格の法的な位置づけや算定方法を説明しました。
実際には,個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に建物賃貸借の明渡料に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。