1 借家権価格の性質や位置づけと算定方法
2 借家権価格の位置づけ・特徴
3 不動産鑑定評価基準における借家権の規定
4 借家権価格の評価の信頼性
5 借家権価格の算定方法
6 割合法による借家権価格の算定
7 税務上の借家権割合(比較)
8 明渡料の具体例算定方法(概要)

1 借家権価格の性質や位置づけと算定方法

賃貸中の建物の明渡料(立退料)の算定や,建物の相当賃料の算定において,借家権価格が使われます。
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料の具体的な算定方法(計算式)と具体例
詳しくはこちら|建物賃貸借の相当賃料算定における利回り法
この借家権価格は,(借地権価格とは違って)使われる場面が非常に限られていて,また,算定にも曖昧なところが多いです。
本記事では,借家権価格の法的な性質や算定方法を説明します。

2 借家権価格の位置づけ・特徴

借家権価格の性質は,借地権価格とは大きく違います。建物の賃借権(借家権)を売却するということは通常ありません。つまり譲渡性や流通性がないというのが,建物の賃借権の大きな特徴です。そこで,何を借家権価格とするのかということがはっきりしないのです。
現在では,主に明渡料の算定で使うためのベースとなる金額,として位置づけられています。

借家権価格の位置づけ・特徴

あ 原則論

借家権は譲渡性・流通性がない(借地権とは異なる)
慣行的な取引の対象にもならない
経済的価値についてはほとんど認識されていないのが実情であった
借家権を客観的な財産的権利として評価することは相当でない

い 借家権価格の適用の広がり

借家権割合法(による借家権の算定)は,取引慣行のない場合の借家権についても,都市再開発法における市街地再開発事業において,転出する借家人の補償額の算定等にも多く用いられることなどから一般化し,借家明け渡しに関する裁判における立退料の算定等にも用いられることも多くなってきている。
※鵜野和夫著『最新増補版 例解・不動産鑑定評価書の読み方』清文社2008年p473

う 不動産鑑定評価基準への採用

借家権消滅時における当事者間の利害調整として借家権の価格が認識されるようになった
実務では,多様な内容を含むものとして借家権価格という定着した表現を用いている
現行不動産鑑定評価基準もこれを追認している(後記※2
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p17
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p768

3 不動産鑑定評価基準における借家権の規定

前述のように,現在では,不動産鑑定評価基準の中に,借地権の評価方法が規定として作られています。比準価格は実際には使えないのが通常ですので,それ以外だと,控除法,割合法,賃料差額還元法の3つが定められているといえます。

不動産鑑定評価基準における借家権の規定(※2)

あ 借家権の規定

Ⅲ 借家権
借家権とは,借地借家法(廃止前の借家法を含む。)が適用される建物の賃借権をいう。
借家権の取引慣行がある場合における借家権の鑑定評価額は,当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし,自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し,所要の調整を行って得た価格を比較考量して決定するものとする。
借家権割合が求められる場合は,借家権割合により求めた価格をも比較考量するものとする。この場合において,前記貸家及びその敷地の1.から6.までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
さらに,借家権の価格といわれているものには,賃貸人から建物の明渡しの要求を受け,借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等,賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある。
この場合における借家権の鑑定評価額は,当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額並びに自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し,所要の調整を行って得た価格を関連づけて決定するものとする。
この場合において当事者間の個別的事情を考慮するものとするほか,前記貸家及びその敷地の1.から6.までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
※『不動産鑑定評価基準(平成26年改正)』各論-第1章-第3節-Ⅲ

い 貸家・敷地の規定(引用されている規定)

Ⅱ 貸家及びその敷地
貸家及びその敷地の鑑定評価額は,実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には,当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし,積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。この場合において,次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
1.将来における賃料の改定の実現性とその程度
2.契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
3.将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
4.契約締結の経緯,経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
5.貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り
6.借家の目的,契約の形式,登記の有無,転借か否かの別及び定期建物賃貸借(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)か否かの別
7.借家権価格
また,貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては,当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。
※『不動産鑑定評価基準(平成26年改正)』各論-第1章-第2節-Ⅱ

4 借家権価格の評価の信頼性

以上のように,現在では,建物賃貸借における明渡料の算定で,借家権価格が使われることがよくあります。しかし,理論的な根拠があるものではありません。あくまでも参考として使えるという位置づけにすぎません。

借家権価格の評価の信頼性

あ 理論的根拠の欠如

借家権割合そのものは実証の裏付けのないものであるから,これにより求めた価格は,あくまでも参考に止めるべきであろう。
※鵜野和夫著『最新増補版 例解・不動産鑑定評価書の読み方』清文社2008年p475

い 多義性

借家権価格と呼ばれているものの内容は多様であり,議論の多いところである
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p768

5 借家権価格の算定方法

借家権価格は,不動産鑑定評価基準の中でも登場しますが,明確・画一的な算定方法があるわけではありません。
算定方法の中で,実際によく使われるのは割合法です。借家権割合という使う方法です。要するに借地権価格の算定と同じ方法を使うという発想のものです。

借家権価格の算定方法

あ 基準の多様性

借家権の価格について
不動産鑑定評価基準に一応の定めがある(前記※2
いくつかの算定方式がある
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p19

い 算定方式の種類

ア 割合法イ 賃料差額還元法ウ 控除法 ※冨田建著『ビジネス図解 不動産評価のしくみがわかる本』同文館出版2021年p102

う 割合法の位置づけ

代表的なものの1つは割合法である
建物と敷地のそれぞれの価格に借家権割合を乗じる方法である(後記※1
税務上の評価基準や損失補償基準の中に取り入れられている
市街地再開発事業における借家権補償,正当事由を補強する明渡料の算定の中の借家権価格の算定にあたり広く採用されている
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p19

6 割合法による借家権価格の算定

割合法による借家権価格では,建物と土地利用権のそれぞれの価値に借家権に相当する割合を掛けます。大雑把に算定する時はどちらも30%を使うことが多いです。正確には,それぞれについて適切な割合を掛けます。適切な割合は一定の幅があります。

割合法による借家権価格の算定(※1)

あ 対象の建物

借家権価格の成熟している地域の一戸建借家
アパート,マンションは除外する

い 借家権割合の相場
土地の利用価値 借地権の20〜30or40%前後
建物自体の価値 建物価格の30〜50%前後

これらを合算したものを借地権価格とする

う 借家権割合の傾向

借家権割合は,地方・地域によってかなりの開きがある
住宅地は低くなる(30%に近い)傾向がある
商業地は高くなる(40〜50%)傾向がある
※澤野順彦著『借地借家の正当事由と立退料 判定事例集』新日本法規出版2001年p19
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p768

7 税務上の借家権割合(比較)

前述のように,借家権割合を使うという方法は,もともと税務などの分野で使われていました。そこで,税務上の借家権割合について説明しておきます。
相続税などの計算の中で,借家権がある(建物の賃借人がいる)ことによって建物や土地の使い勝手が悪くなるので,(建物の)評価額を30%減額するというルールがあります。あくまでも減額する幅のことであって,借家権という財産の評価額が,建物評価額の30%である,という意味ではありません。
結局,税務上の扱いとは違う状況にまで,借家権割合を使っているということになります。状況が違うので,借家権割合も,税務上のもの(30%)とは違うもの(前記)を使うことになるのです。

税務上の借家権割合(比較)

あ 借家権割合を用いる状況

相続税額の算定において
建物の評価額,貸家建付地の評価額を求める際に借家権割合を用いる
借家人のいる場合,土地・建物の処分が制限されることにより自用の土地建物に比べて割安になることなどを配慮しての割引である
※鵜野和夫著『最新増補版 例解・不動産鑑定評価書の読み方』清文社2008年p473,474

い 税務上の借家権割合

相続税における財産評価について
以前は大阪の一部のエリアで40%とされていた
平成18年から全国一律に30%とされている。
※鵜野和夫著『最新増補版 例解・不動産鑑定評価書の読み方』清文社2008年p473,474

う 「借家権の価値」との相違

借家人側の借家権をこの差額で評価して課税しようというものではない。
借家権を相続しても相続税の課税対象から除外されている。
相続税等では,貸家をしていることによる価値減を認めてはいるが,借家権のほうの財産的価値をそれだけ積極的に認めているというまでにはいっていない・・・
※鵜野和夫著『最新増補版 例解・不動産鑑定評価書の読み方』清文社2008年p474

8 明渡料の具体例算定方法(概要)

以上のように算出した借家権価格明渡料の算定で使う方法には,画一的なものがありません。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃貸建物の明渡料の具体的な算定方法(計算式)と具体例

本記事では,借家権価格の法的な位置づけや算定方法を説明しました。
実際には,個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に建物賃貸借の明渡料に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。