【合意解除＋明渡猶予｜将来の買取or退去合意｜賃貸借継続の認定リスク】

＜合意解除＋明渡猶予｜具体例＞

あ　事案

現在，マンションを賃貸している
数年居住している賃借人と話し合って結論に達した
合意内容＝『１年後に退去する・更新などの延長はしない』
オーナーは確実に退去してもらえるか心配である

い　合意

オーナー・賃借人は次のような合意をした
ア　賃貸借契約を合意解除する
イ　１年後までオーナーは明け渡し請求をしない＝猶予する

＜明渡猶予×賃貸借契約認定リスク＞

あ　『賃貸借契約』認定リスク

『猶予期間』が長い場合
→『一定期間の賃貸借契約』と認定されるリスクがある

い　賃貸借契約→借家のルール

『賃貸借契約』であるとすれば
→『借家』としてのルールが適用される

う　主要な『借家』ルール

『法定更新』の規定
→これに反する『賃借人に不利な特約』は無効となる（後記）
※借地借家法３０条，旧借家法６条

え　『不利』の判断

（猶予）期間が重要である
例；１年程度→『不利』とは言えない傾向
ただし『期間』以外の事情も判断に影響を与える

＜合意解除・明渡猶予の合意→『賃貸借契約』解釈＞

あ　全体

合意解約・明渡猶予の合意が『賃貸借契約』と認定された場合
→この『合意』の扱いは２とおりの可能性がある

い　解釈論｜『合意解約』自体が無効

従前の契約がそのまま有効となる

う　解釈論｜『更新しない』部分だけが無効

１年間の賃貸借契約が締結されたこととなる
そして『法定更新』が適用される

＜合意解除・明渡猶予×対価＞

あ　一般的な方法

合意解除＋明渡期限・明渡猶予期間を定める場合
→退去までの期間の『対価支払』の内容を定めておく

い　合意解除｜対価×法的性質

『賃貸借契約』は終了している
→『賃料』ではない
→『損害金』である
実務では『賃料相当損害金』を呼んでいる

う　合意解除｜対価の合意がない場合

明確な対価の設定・合意がない場合
→一般的に『従前の賃料の金額と同額』として扱われる

＜契約終了時の設定×対価＞

あ　契約終了時の設定

『一定期間後に契約が終了する＋退去する』という形式で合意する方法

い　対価×法的性質

退去までの間も『賃貸借契約』は継続している
→支払う金銭は『賃料』である

＜合意解除＋明渡猶予｜有効性｜判例＞

あ　結論否定

東京高裁昭和４９年６月２７日
大阪地裁昭和４２年６月２４日
東京高裁昭和４０年７月８日
東京高裁昭和６３年６月２３日
東京高裁昭和４９年６月２７日
京都地裁昭和４０年４月２２日

い　結論肯定

東京地裁昭和５８年８月２９日
東京地裁昭和５５年８月２８日
東京高裁昭和４２年９月２９日
東京地裁昭和４１年１１月１１日
福岡高裁昭和３９年１２月２２日
東京地裁平成５年７月２８日

う　結論肯定；ただし，一時使用目的賃貸借として

東京高裁昭和５５年１０月２９日
長野地裁昭和３８年５月８日

＜無効リスク・トラブル回避策＝書面化＞

あ　トラブル回避策｜基本

オーナー・賃借人で誤解がないようにしっかりと確認する
→書面（合意書）に調印しておく

い　猶予期間設定

退去までの期間を長くしない
目安＝半年か，長くても１年程度

う　書面化｜合意解除

即時に賃貸借契約が終了する

え　明渡猶予期間

明渡猶予期間を設定する

＜『建物を買い取るor退去』合意→無効｜判例｜事案＞

あ　合意内容

３年後に建物の所有者が賃借人に建物を譲渡する
代金額は譲渡する際に相談する
３年後に賃借人が建物の買い取りをできない場合
→立退料と引き換えに退去する

い　その後の事情

賃借人は建物を買い取ることができなかった
所有者は退去を請求した
※京都地裁昭和４６年１月２８日

＜『建物を買い取るor退去』合意→無効｜判例｜結論＞

い　裁判所の判断｜契約の性格

賃貸借契約の条件付き合意解除である
停止条件＝賃借人が対象建物を買い取らないこと

う　裁判所の判断｜契約の有効性

特別の事情がない限り『賃借人に不利』である
→合意は無効となる
※旧借家法６条

え　裁判所の判断｜結論

買い取り金額が定められていない
予定された立退料は低額であった
→『特別の事情』はない
→合意は無効である
※京都地裁昭和４６年１月２８日