1 一物一権主義と区分所有(区分所有権の基本)
2 一物一権主義の基本(原則論)
3 一物一権主義の不合理性
4 区分所有の基本・趣旨
5 区分所有権の成立要件の基本(概要)
6 区分所有の解消

1 一物一権主義と区分所有(区分所有権の基本)

所有権などの物権の基本的ルールに『一物一権主義』があります。
これの例外として区分所有(権)というものがあります。
本記事では一物一権主義と,区分所有の基本的事項について説明します。

2 一物一権主義の基本(原則論)

一物一権主義とは,対象物1個について,1つの物権(所有権)が成立するというものです。そこで,物理的には1棟の建物で1個なので,1棟の建物の中の個々の部分を対象とした所有権というものは認められないことになります。

<一物一権主義の基本(原則論)>

あ 一物一権主義|原則

建物全体で1つの所有権となる

い エリア区分→否定

建物の部分ごとに違う所有者に分けることについて
→1つの物に複数の単独の権利が存在することになる
→一物一権主義に反する
→できない

3 一物一権主義の不合理性

以上のような一物一権主義をそのまま適用すると,状況によっては不合理な結果となります。

<一物一権主義の不合理性>

あ 一物一権主義|適用

大きな建物について
例=ビル・マンション
→全体で1個の所有権となる

い 複数人での所有

複数人が所有する場合
→建物全体を共有にするしかない
各共有者が使うエリアについて
共有物の使用方法として合意する

う 不合理性

共有物の使用方法は登記できない
しかし共有持分の譲受人も拘束される
詳しくはこちら|共有持分の譲渡に伴う合意・債務の承継と組合契約による譲渡の制限
→不便・不合理である

4 区分所有の基本・趣旨

一物一権主義の不合理性を解消する制度があります。『区分所有』という所有方式です。
区分所有法で認められているものです。

<区分所有の基本・趣旨>

あ 区分所有法の基本

1個の建物について
個々の専有部分ごとを所有権の対象にできる
=専有部分が所有権の客体となる
※区分所有法1条

い 区分所有法の位置付け

一物一権主義の例外を認めるものである

う 区分所有建物の典型例

いわゆる『分譲マンション』において,各居室が1つの『区分建物』(区分所有権の目的)となっている

5 区分所有権の成立要件の基本(概要)

区分所有権が成立するためには,一定の要件があります。大きく分けると客観的要件主観的要件ということになります。

<区分所有権の成立要件の基本(概要)>

あ 客観的要件(概要)

建物が複数のエリアに分かれている
各エリアに『ア・イ』の独立性が認められる
ア 構造上の独立性
イ 利用上の独立性
※区分所有法1条
詳しくはこちら|区分所有権の客観的要件(区分建物の要件)

い 主観的要件(概要)

区分所有する意思を外部に表明するなど
詳しくはこちら|区分所有権の主観的要件(区分所有の意思)

6 区分所有の解消

前記のような要件を満たし,区分所有(権)が成立した後に,区分所有を解消することも生じます。物理的に(客観的に)建物の区分がなくなることによって区分所有は解消します。

<区分所有の解消>

あ 基本

区分所有は,建物の区分がなくなることによって解消する

い 具体例

ア 建物の部分の合併(不動産登記法54条)
イ 建物の隔壁の除去または合体(不動産登記法49条)
ウ 建物の全部または一部の滅失(不動産登記法57条,不動産登記規則123条)
※五十嵐徹著『改訂マンション登記法-区分建物に関する登記と規約-』日本加除出版2004年p29

本記事では,一物一権主義と区分所有(権)の基本的事項について説明しました。
実際には,個別的事情によって法的扱いは違ってきます。
実際に不動産を共同で所有や管理することについての問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。