【強制管理の管理人の「管理」権限の解釈（基本的意味と含まれる行為）】

（管理人の権限）
第九十五条　管理人は、強制管理の開始決定がされた不動産について、管理並びに収益の収取及び換価をすることができる。
2　管理人は、民法第六百二条に定める期間を超えて不動産を賃貸するには、債務者の同意を得なければならない。
3　管理人が数人あるときは、共同してその職務を行う。ただし、執行裁判所の許可を受けて、職務を分掌することができる。
4　管理人が数人あるときは、第三者の意思表示は、その一人に対してすれば足りる。
※民事執行法９５条

不動産の「管理」とは、一般的な管理の概念に従えば、
不動産の現状を維持すること(保存行為)
のほか、
不動産の性質を変えない範囲内で利益を図ること(利用行為)
または
価値を増加させること(改良行為)
を含むものとして理解することができる(民103参照)。
もっとも、管理という語は多義的であって、本法はもとより他の法令においても明確な定義はないため、本条において認められる「管理」権限に含まれる行為の外延を画することは容易でない(次の(2)を参照)。
※今津綾子稿／伊藤眞ほか編『条解　民事執行法　第２版』弘文堂２０２２年ｐ９７７

今
・・・具体的な管理行為といえば、一般的な保存行為、管理行為、いわゆる単なる保存行為や目的物または権利の性質を変更しない範囲での利用・改良を目的とする行為と考えますので、修繕行為もこの範囲内に限定されるのではないかと思います。
また、収益執行は、所有権のうちの使用、収益権のみを対象としており、処分権を含んでいませんので、処分権と同視し得るような形状変更を伴う修繕はできないものではないかと考えます。
※日本執行官連盟編『新民事執行実務１５号』民事法研究会２０１７年３月ｐ５４

あ　条解民事執行法

(e)債務者と第三者が共有する場合
共有者は「共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる」ものの(民249)、強制管理における管理人の管理は「共有物の管理に関する事項」として「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決すべき事柄である(民252本文)（注・現在の民法２５２条１項）。
したがって、債務者が過半数の持分を有するのでない限り、強制管理の実施に際しては債務者以外の共有者の同意が必要となる。
※今津綾子稿／伊藤眞ほか編『条解　民事執行法　第２版』弘文堂２０２２年ｐ９５２

い　浦野雄幸氏見解（強制執行・競売）

しかし、後に述べるように、管理人は、目的不動産の引渡しをうけてこれを占有する権限があることは、共有持分の強制管理においても同様であり、また、管理人が共有持分権者である債務者にかわって目的不動産を管理することは、まさに、共有物の管理にあたり、これは、各共有者の持分の価格に従ってその過半数をもって決せられるべきもの(民二五二条)であるから、この趣旨からいえば、共有持分の強制管理については、全共有者の持分の過半数の決議を要するものと解すべきである。
したがって、甲、乙二名共有(持分各二分の一)の不動産の甲共有持分につき、強制管理を開始するには、乙の同意を要するものと解される。
※浦野雄幸稿／中川善之助ほか監『実務法律大系７巻　強制執行・競売』青林書院新社１９７４年ｐ４９６

賃借権以外の用益物権については、管理人限りでそれを設定することは「管理」の範囲を超えるものとして許されない(香川・注釈(4)434頁〔富越和厚))。
※今津綾子稿／伊藤眞ほか編『条解　民事執行法　第２版』弘文堂２０２２年ｐ９７８

あ　「管理」に含まれる賃貸借→短期賃貸借のみ

(i)長期賃貸借の可否
一般に、一定の期間を超えて物を賃貸するには処分権限を有していることを要する(民602柱書参照)。
強制管理の開始により管理人に与えられるのは不動産の「管理」および「収益の収取」に限られており(本条①)、処分権限はなお不動産所有者たる債務者に帰属していることから、管理人限りで民法602条各号所定の期間を超える長期賃貸借を行うことはその権限の範囲を超えるものとして許されない。

い　賃貸用物件は一律短期扱い→否定

実際に長期賃貸借が行われるのは、不動産が賃貸用建物の場合に限られよう。
このような建物については、その用途に鑑み本条2項の例外として債務者の同意を不要と解する余地もあるが、長期賃貸借は強制管理に不可欠のものではないため、文理に反してまでそのような例外を認める必要はない(香川・注釈(4)434頁〔富越〕)。

う　借地借家法の適用による一律長期扱い

ア　一律長期扱い→否定 なお、賃貸借契約上の存続期間が長期にわたらない場合であっても、借地借家法が適用される限りで長期賃貸借と同視されるとの考え方がある。
これによれば、短期賃貸借であっても債務者の同意を得ない限り許されないことになるが、管理人の権限に対してそこまでの制約を課す必要はないように思われる。
イ　更新拒絶（解約申入）の正当事由→肯定方向の考慮あり 管理人限りでの契約を有効と認める場合、処分権限を有する債務者の利益保護が間題となるが、それについては強制管理の手続においてではなく借地借家法の枠内で手当てする(たとえば、強制管理の終了後は債務者の同意なしに契約が締結された点を同法6条および28条にいう「正当の事由」の判断要素として斟酌する)ことで足りる。

え　借地借家法の適用を否定する見解（紹介）

なお、本文とは異なり、同意のない賃貸借にはそもそも借地借家法の適用はない(借地借家25・40)という考え方をとるものとして、香川・注釈(4)435頁〔富越〕。
（注・借地借家法２５条、４０条は一時使用目的の借地と借家）
※今津綾子稿／伊藤眞ほか編『条解　民事執行法　第２版』弘文堂２０２２年ｐ９８５

あ　解除・更新拒絶→「管理」に含む

既存の賃貸借契約につき、賃料不払や用法違反を理由としてこれを解除することは管理人の権限に属する。25)
借地借家法上の更新拒絶(借地借家5・26)についても、同様である。
※今津綾子稿／伊藤眞ほか編『条解　民事執行法　第２版』弘文堂２０２２年ｐ９８４

い　賃料増額請求→「管理」に含む

管理人には、増額請求して賃料を適正な水準に戻す(その上で不払を待つ)、あるいは権利濫用を理由に明渡しを求めるくらいがせいぜいである
※今津綾子稿／伊藤眞ほか編『条解　民事執行法　第２版』弘文堂２０２２年ｐ９８４

仮に、本件建物の各部屋、さらには外壁や共用部分に至るまで建物全体を補修した上、適切な管理がなされれば、設定賃料額にもよるが、本件建物の新規入居者が増加する可能性を相当程度見込むことができようが、こうした補修は、もはや管理人がすることのできる管理行為の範囲を逸脱する（民事執行法95条1項、2項参照）。
※大阪高決平成２１年５月１４日

あ　問題の所在

以上に対して、不具合の回復という範囲を超える修繕の許否については議論がある。
たとえば、それ自体として居住が可能な建物につきより高値で賃貸できるよう修繕することは、管理人の権限に含まれるであろうか。
ここでは、1つには不動産所有者の財産管理への介入の度合いが相対的にみて高くなること、もう1つには公共サービスを特定の私人の財産価値を向上させるためにいわば流用する形になることから、不具合を回復する場合に比してその許容性について慎重な判断を必要とするのである。

い　居住性アップ→「管理」に含む

一義的な基準を立てるのは難しいが、空室をリフォームして居住性を高めるという程度であれば「管理」、あるいは「収益の収取」の範囲内にあるのに対して、

う　抜本的変容→「管理」に含まない

建物の現状を抜本的に変容させるような修繕、いわゆるリノベーションを行うことはその範囲を超えるものとして許されないと考えられる。
※今津綾子稿／伊藤眞ほか編『条解　民事執行法　第２版』弘文堂２０２２年ｐ９８０

あ　実質的修繕のリフォーム→「管理」に含む

古賀
・・・
したがって、言葉の問題かもしれませんが、リフォーム費用であっても修繕の実質を有するものは費用として認められるという言い方もできますし、リフォームは収益執行には本質的だという言い方もできるのであろうと思います。
その範囲で、管理人の善管注意義務としてはリフォームをも含めて支出が認められると考えられます。

い　ビジネス規模・質的向上→「管理」に含まない

しかし、それ以上の支出、リノベーションやビルのリニューアルだとか、支出自体が一つのビジネスであるかのような規模のものについては、これはおそらく収益執行は想定をしていないのではないかと考えます。
この観点からは、修繕の実態をもつのでない限り、新たな多大な規模のリフォーム費用の支出は原則的には、不動産価値の質的向上を求めるという意味で、制度の想定している以上のものと考えるべきではないかと考えます。
※日本執行官連盟編『新民事執行実務１５号』民事法研究会２０１７年３月ｐ５４、５５

あ　劣化防止・損害発生防止→「管理」に含む

垣内
・・・
基本的には、物件の劣化を防ぐための措置・修繕とか、欠陥等によって第三者に損害を与える可能性があるという場合について改修をするということについては、これは管理の一環として管理人の権限に含まれるのではないかと思われるところです。

い　用法の延長線上→「管理」に含む方向性

また、積極的修繕も、何をもって積極的と呼ぶかというのは非常に微妙なところではありますけれども、基本的には従来のその物件の用法の延長線上にあるということであれば、権限に含まれる余地はあるのではないかと思われるところです。

う　「管理」に含む工事の具体例

先ほどご紹介のありました、もともと店舗として賃借人が利用している建物に関して看板を増設するとか、もともと飲食店を経営している賃借人がいて、その換気扇の口径を拡大するというような程度のものであれば、あるいは認める余地は確かにあるのではないかという感じはしております。

え　ドイツ法の参照→費用１５％基準

ちなみに、ドイツ法に関し若干情報提供いたしますと、ドイツ法におきましては、不動産の通常の維持を超えるかどうかということが法文上は基準となっておりまして、これを超える場合については裁判所の許可が法律上要件とされます。
どういう場合に通常の維持を超えるかどうかということについて、物件価値の15%を費用が超えるかどうかということがどうも一つの目安にされているということのようです。
しかし、いずれにしても不動産に関する本質的な変更に至るものについては、これは許されないということで、このあたりは日本と基本的な考え方は共通しているのではないかと思います。
※日本執行官連盟編『新民事執行実務１５号』民事法研究会２０１７年３月ｐ５５