【短期賃貸借保護制度（平成１５年改正前民法３９５条）と借地借家法との関係】

あ　結論→短期賃貸借該当性肯定

・・・期間の定めのない建物賃貸借は、「正当事由」さえ存在すれば何時でも解約申入によりこれを終了させることができるのであつて、期間の到来まで解約の余地のない長期賃貸借（民法第六〇二条の期間をこえる賃貸借）とは異なるから、前記借家法の改正後においても、期間の定めのない建物賃貸借は民法第三九五条の短期賃貸借に該当すると解するのが相当である（大判・昭和一二年（オ）八五九号、同年七月一〇日判決、民集一六巻一二〇九頁参照）。

い　正当事由の判定→肯定方向に働く

けだし、かく解しても、抵当権の実行により建物を競落した者が賃貸借の解約申入を為す場合においては、民法第三九五条の短期賃貸借制度の趣旨は、前記「正当事由」の存在を認定する上において極めて有力な資料とすべきであるから、前記のように解しても抵当権の不当な犠牲において賃借権を保護することにはならないからである。

う　結論→民法３９５条適用肯定

そして、賃貸借の登記がなくても、賃貸家屋の引渡がなされた以上、右賃貸借をもつて抵当権者（競落人）に対抗しうると解するのが相当であるから（前掲判決参照）、本件建物賃貸借が民法第三九五条の短期賃貸借にあたるとした原審の判断は正当である。
※最判昭和３９年６月１９日

あ　期間の定めのない借家→短期扱い

右事実関係のもとにおいては、本件建物の賃貸借は期間の定めのない賃貸借であるから、民決六〇二条の定める短期賃貸借と解すべきものであり（最高裁昭和三六年（オ）第二八号同三九年六月一九日第二小法廷判決民集一八巻五号七九五頁、同四二年（オ）第四七七号第四七八号同四三年九月二七日第二小法廷判決民集二二巻九号二〇七四頁参照）、上告人が民法三九五条の規定により右賃借権をもつて被上告人に対抗することができるとした原審の判断は正当として首肯することができる。

い　期間の定めのない借地→長期扱い

・・・本件土地の賃貸借は建物所有を目的とする賃貸借と推認できるところ、期間の定めのないこの種の賃貸借の存続期間は借地法二条一項、三条の定めるところにより三〇年であるから、本件土地の賃貸借をもつて民法六〇二条に定める短期賃貸借とすることはできず、上告人は民法三九五条により右賃貸借をもつて被上告人に対抗することができないものといわなければならない（最高裁和年三五年（オ）第三三六号同三八年二月二六日第三小法廷判決裁判集民事六四号六六三頁参照）。
※最判昭和４５年６月１６日

あ　借地法の法定存続期間→最低限となる（前提）

(a)借地法では、当事者が期間を定めなければ、賃貸借の目的が堅固な建物の所有かどうかによって、六〇年または三〇年に一定され、当事者が期間を定めても、右の区別に従って、三〇年または二〇年未満の期間は許されない。
いいかえれば、宅地の賃貸借を五年と定めることは許されない。

い　抵当権設定後の借地

ア　判例はみあたらない（前提） 第三九五条の適用についてどう解すべきであろうか。
第三九五条そのものが借地法で三〇年または二〇年(当事者の設定しうる最短期)と変更されたとみることはできないとする判例(大判昭和二・一・三一民六頁(判民二事件我妻、民法判例評釈I所収))は正当である。
しかし、どう解すべきかについて判例の積極的な見解は明らかでない。
イ　法定存続期間→適用なし 借地法の関係では、期間は、右のように、長いものに一定されるが、第三九五条の関係では、五年未満という約旨はそのまま効力を持続し(従って登記も可能)、その限度内で抵当権に対抗しうると解するのが正当であろうと思う。
ウ　法定更新→適用あり (b)第三九五条の関係では宅地の賃貸借も五年以下と定めうるとするときは、その更新が問題となる。
競売開始決定の後は更新は認められないが、それまでは、借地法第四条の要件を必要とせず、二〇年ないし三〇年まで、当然に更新される、と解すべきであろう。
※我妻栄著『新訂　担保物権法』岩波書店１９６８年ｐ３４１、３４２

あ　形式論→法定存続期間適用により長期扱い（前提）

前述した期間の大原則に従えば、短期賃貸借といえども、一時使用を目的とする借地権でない限り、期間の約定が「定メサリシモノト看做」されるはずであるが、その意味では逆に、短期賃貸借イコール一時使用の借地権と解されない限り、民法三九五条による短期賃貸借の保護を受けられないとすることも、形式論理的には可能である。

い　一般的解釈→法定存続期間適用なし

ア　形式論の適用→否定 だが、抵当権者のいる場合に民法三九五条の適用が問題になるときには、一般的にはそのようには解釈しておらず、短期賃貸借である限り、一時使用かどうかを検討せずに、当然に民法三九五条の保護を受けるものと解している。
※奈良次郎稿／『金融法務事情８９３号』１９７９年６月ｐ１６
イ　法定存続期間の適用否定（５年内の期間の借地肯定） 換言すれば、抵当権設定登記後に成立する土地賃貸借については、少なくとも抵当権者の関係では、借地法二条は当然にはストレートに適用されず、当事者間の約定―といっても五年未満のものであるが―は効力を有するとみてもよいだろう。
ウ　一時使用目的を認める発想 考え方として、短期賃貸借の約定は、合理的である限り一時使用のための借地権に該当すると認定することも、十分考えられる。
とくに、判例上、借地期間一〇年のものでも―もつともこれが限度であるが―一時使用の借地権と認められた例(最判昭36・7・6民集一五巻七号一七七七頁、同昭43・3・28民集二二巻三号六九一頁、
同昭43・11・19判例時報五四五号六一頁など。もちろん、借地の目的、建物の構造・種類など、諸般の事情の認定はされている)もあることからみれば、その半分である五年で建物所有を目的とするとすれば、いちおう一時使用の借地権との推定を働かせることは可能であろう。

う　別の見解の紹介

清水(誠)・銀行取引法講座一○七頁は、短期賃借権の保護は、土地賃借権を考えず、建物賃借権のみを考えていた規定ではないかとの疑問を示す。
※奈良次郎稿／『金融法務事情８９３号』１９７９年６月ｐ２０、２１

え　期間の定めなしケースとの比較

ア　期間の定めなしケース→法定存続期間適用あり（前提） 借地契約において期間を定めないときには借地法二条により、法律上三〇年または六〇年と定められると解するわけである。
イ　法定存続期間の適用の有無が異なる結果→許容 これと関連して、研究会（注・金融判例研究会）では、当事者間でたとえば五年の約定がされたとき、抵当権の設定登記のときには借地法二条がストレートに適用されないのに、同じ場合に、期間を定めないときは民法六一七条の適用を認めないで借地法二条をストレートに適用することの当否が論議されたが、借地法二条の規定の適用を排除する根拠がないというのが多数の見解であった。
※奈良次郎稿／『金融法務事情８９３号』１９７９年６月ｐ２１

あ　判断

ところで、民法三九五条の短期賃貸借においても、一般的には、借地法借家法の適用を妨げるものではないが、抵当権実行による差押の効力が生じた後に右賃貸借の期間が満了したような場合には、借地法六条借家法二条の適用はなく、右賃貸借の更新を抵当権者に対抗できないと解するのが相当である。

い　理由

けだし、抵当権設定登記後に設定登記された賃貸借は、民法六〇二条の期間をこえないものにかぎり、例外として抵当権者に対抗しうることとし、かくして、抵当権の設定せられた不動産の利用と抵当権者の利益とを調整しようとする同法三九五条の趣旨にてらし、賃借権保護の限界として、右のように制限して適用すべきものと解するのが相当である。
※最判昭和３８年８月２７日

あ　結論→法定更新否定＋建物買取請求否定

民法三九五条により抵当権者に対抗することができる土地の短期賃貸借の期間が抵当権実行による差押の効力を生じたのちに満了した場合には、賃借人は、借地法四条又は六条による期間の更新をもつて抵当権者に対抗することができないとともに（最高裁昭和三七年（オ）第二二二号同三八年八月二七日第三小法廷判決・民集一七巻六号八七一頁参照）、競落人に対し同法四条二項による地上建物等の買取請求をすることもまたできないと解するのが相当である。

い　理由

蓋し、抵当権者が更地を目的として抵当権の設定を受けた場合に、後日同地上に建築された地上建物につき土地の短期賃借権者が同条項による買取請求権を行使することができるとすると、地上に建物が建築されることにより土地の競落価格は低下を免れないが、抵当権設定に際して目的土地の上にどのような建物が建築されるかをあらかじめ想定することはことがらの性質上困難であるため、抵当権者は抵当権設定に際し目的土地の担保価値を適正に評価をすることができなくなり、ひいては取引の円滑な運用が阻害されることにもなること、さらに、競落価格の低下によつて抵当債権の完全な満足が得られなくなるような場合に、抵当権者に認められている民法三九五条但書による短期賃貸借の解除請求は、その訴訟による実現が必ずしも容易ではなく、実際上の機能を果たしているとはいいきれないことを考えあわせると、短期賃借権者の権利の保護は、同条本文によつて認められた期間内における土地の利用をもつて限度とし、それを超えて借地法四条二項による地上建物の買取請求権の行使にまで及ぼさないことが、抵当権と目的土地の利用権との適正な調和をはかることを目的とした民法三九五条の趣旨に合致するものと考えられるからである。
※最判昭和５３年６月１５日