【共有持分の過半数の決定による共有物の長期賃貸借の効力】
１ 共有持分の過半数の決定による共有物の長期賃貸借の効力
令和３年の民法改正で、共有物の賃貸借契約の締結が管理行為に分類される（過半数の持分で決定できる）期間の上限が明記されました。従前の実務の基準が明文化されたといえます。この上限を超える期間の賃貸借（長期賃貸借）は原則として、変更行為に分類され、共有者全員の賛成が必要です。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
では、この共有持分の過半数の決定（多数決）だけで、長期賃貸借の契約を締結してしまった場合はどのようなことになるのでしょうか。本記事では、このことを説明します。
２ 上限期間を超過した賃貸借契約の効力→「無効」
法改正の議論の中では、多数決で上限期間を超えた期間の契約があった場合に、上限期間の範囲内（多数決で決めることができる範囲内）では有効という案もありました。これは、民法６０２条（処分権限のない者による賃貸借）で採用されているルールと同じものです。
しかし、最終的に、共有の規定（民法２５２条４項）では、このルールは採用されませんでした。つまり、上限を超えた期間の契約があった場合は、契約全体として「有効ではない」、つまり、「無効」である、ということになります（という趣旨の説明がなされていました）。
上限期間を超過した賃貸借契約の効力→「無効」
そこで、本資料では、後段を削除している。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４０』ｐ４
３ 占有権原の適法性と債権契約の有効性の区別（部会資料）
前述の説明は、実は少し不正確です。確かに、占有権原は（上限期間の範囲内だけでも）生じません。ただし、上限期間を超えた契約も、（債権）契約としては有効です。具体的には、履行できないことにより債務不履行責任が生じます。令和３年改正の議論の中でこのような指摘がありました。
占有権原の適法性と債権契約の有効性の区別（部会資料）
あ 具体例（前提）
そこで、例を挙げて検討すると、Ａ、Ｂ及びＣが各３分の１の持分で土地を共有している場合に、建物を所有する目的でＹに対し当該土地を賃貸することについて、Ａ及びＢは賛成したのに対し、Ｃが異議を述べた場合には、借地権の設定をすることができないことになる。
い 「契約」の有効性
他方で、Ａ及びＢとＹとの間では賃貸借契約が有効に成立しているが、Ｃが引渡しを拒絶すれば、当該契約は履行不能（債務不履行）となり、Ｙは基本的に賃貸借契約を解除することができるものとも考えられる。
また、借地権を設定することができないことによってＹに損害が生じた場合には、ＹはＡ及びＢに対して損害賠償を求めることができることになると考えられる（民法第４１５条（注・債務不履行責任・契約責任））。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４０』ｐ５
４ 占有権原の適法性と債権契約の有効性の区別（荒井氏指摘）
荒井氏も以上と同様のことを指摘しています。物権法上の効果と（債権）契約の有効性は別である、契約の方は他人物賃貸借と同じである、という指摘です。
いずれにしても、結論としては、賃借人は明渡請求を受ける（占有・入居できない）、賃借人は賃貸人に対して損害賠償請求ができる、ということになります。
占有権原の適法性と債権契約の有効性の区別（荒井氏指摘）
※荒井達也著『Q&A 令和３年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』日本加除出版２０２１年ｐ７０
５ 共有物の変更・管理・保存の分類ミスにより発生する責任（概要）
以上で説明したことは、共有物の「変更・管理・保存」の分類の判断ミスの１つです。一般的に分類の判断ミスの場合にどのような法的責任が発生するか、ということは別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有物の変更・管理・保存の分類ミスにより発生する責任
本記事では、管理行為に分類される賃貸借の上限期間を超える契約の効力について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産（共有物）の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
