【共有物の管理者の制度（令和３年改正）】
１ 共有物の管理者の制度（令和３年改正）
令和３年の民法改正で、共有物の管理者の制度が条文として規定されました。本記事では、共有物の管理者の制度について説明します。
２ 条文規定
最初に、共有物の管理者に関する条文の規定を押さえておきます。主に民法２５２条の２に定められています。管理者の選任と解任については民法２５２条１項に、持分の過半数の賛成で決定できると定められています。
条文規定
あ メイン（民法２５２条の２）
（共有物の管理者）
第二百五十二条の二 共有物の管理者は、共有物の管理に関する行為をすることができる。ただし、共有者の全員の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
2 共有物の管理者が共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有物の管理者の請求により、当該共有者以外の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
3 共有物の管理者は、共有者が共有物の管理に関する事項を決した場合には、これに従ってその職務を行わなければならない。
4 前項の規定に違反して行った共有物の管理者の行為は、共有者に対してその効力を生じない。ただし、共有者は、これをもって善意の第三者に対抗することができない。
※民法２５２条の２
い 選任・解任の要件（民法２５２条１項）
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
※民法２５２条１項
３ 改正前の問題点＝改正の目的
実は、令和３年改正で共有物の管理者の制度が条文になる前も、共有物の管理者を選任することは可能でした。ただ、選任するという決定は持分の過半数で足りるのか共有者全員の同意が必要か、という点で統一的見解はなく、また、管理者の権限も明確ではありませんでした。
共有物の管理者がいる（選任する）ことのメリットは、具体的な使用方法についていちいち共有者の多数決（持分の過半数による決定）をしなくて済むということにあります。共有物の使用、活用、管理がとてもやりやすくなるのです。
改正前の問題点＝改正の目的
あ 改正前の管理者の不便な点
管理に関する事項の決定は、基本的に、共有者の持分の価格の過半数で決することになるため、その決定が必要となる度に、持分の価格の過半数に達するまで、共有者の承諾を得なければならないが、共有者が多数にわたったり、共有者間の関係が希薄であったり、持分の価格の過半数を有する共有者が共有物の管理について無関心であったりして、承諾を得ることが容易でない場合もあると考えられる。
い 改正の目的
そこで、共有物の円滑な管理を図るため、予め管理者を選任し、その管理を管理者に委ねることができるように規律の内容を整理し、明確にする必要がある。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明』２０２０年１月ｐ１７
４ 選任要件を過半数とした理由
前述のように、管理者の選任の要件について、令和３年改正で、持分の過半数（の賛成）と明確に定めました。この点、共有者全員というルールがよい、という意見もあり、また、このような見解をとったと読める下級審裁判例もありました。しかしこれだと管理者を活用できる（選任できる）場面が少なくなってしまいます。一方、管理者の権限を「持分の過半数で決定できること」に限定すれば（後述）、過半数に満たない持分の共有者が不当に害されることはありません。
そこで、選任の要件として、持分の過半数が採用されたのです。
なお、管理者となる者の範囲については、制限はありません。つまり、共有者の１人でもよいですし、共有者以外（第三者）も可能なのです。
選任要件を過半数とした理由
あ 中間試案・補足説明
現行民法の解釈としては、管理者の選任には共有者全員の同意を得なければならないとの見解もあるが、この見解に従うと、一部の共有者が所在不明である場合などには、管理者を選任することができなくなる。
また、管理者の権限を原則として共有者の持分の価格の過半数で決することができる事項に限るのであれば、共有者の持分の価格の過半数で管理者を選任することができるとしても、特段不都合はないと考えられる。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明』２０２０年１月ｐ１８
い 部会資料２７
試案第１の１(5)では、管理者の権限を原則として共有者の持分の価格の過半数で決することができる事項に限ることを前提に、共有者の持分の価格の過半数で管理者を選任することができるとすることなどを提案したところ、パブリック・コメントでは、試案に賛成する意見が多数を占めた。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１３回会議（令和２年６月２日）『部会資料２７』ｐ１５
う 「共有財産管理人選任」要件を全員同意とした裁判例（参考）
・・・原告主張の共有財産管理人選任が有効であるか否かについて検討する。
・・・原告及び訴外Kは、昭和三九年九月二四日付内容証明郵便で、Tに対し、本件土地を含む原告、訴外K、同T共有のGの遺産につき民法第二五二条に基づく管理人を決定したいので、昭和三九年一〇月四日午前一〇時、原告方に参集願いたい旨の内容証明郵便を発したこと、右内容証明郵便は昭和三九年九月二六日Tに送達されたがTはその受領を拒絶したこと、原告及び訴外Kは、昭和三九年一〇月四日T欠席のまま右両名のみで本件土地を含むGの遺産につき、訴外Kを共有財産管理人に選任する旨の決議をしたことが認められる。
そこで、右管理人選任の効力について按ずるに、共有財産管理人選任は、共有財産の管理それ自体ではなく、むしろ、共有財産の管理よりは一層重要なことがらに属するから、共有者の持分の過半数決によってでは足りず、共有者全員の同意によらなければ無効であると解すべきである（注釈民法(25)一二四頁参照）。
※東京地判昭和４７年１２月２２日
５ 共有物の管理者の資格→共有者限定なし
誰を共有者の管理者として選任するか、ということについて、共有者の中の１人にするというアイデアもありました。しかし、現実に共有者以外の者に管理を委ねることが望ましい状況もあるので、最終的にできたルール（条文）には、このような制限・限定はついていません。
共有物の管理者の資格→共有者限定なし
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明』２０２０年１月ｐ２０
６ 管理者の権限（基本）
共有物の管理者が行う（決定する）ことができる範囲は管理行為に限定されています。なお、令和３年改正で、変更のうち軽微変更は管理行為として扱うことになったので、軽微変更も管理者が行える範囲に含みます。
（軽微ではない）変更行為は、共有者全員の同意（共有者による意思決定）があれば、管理者が行う（実行行為）ことができます。
管理者の権限（基本）
あ 管理行為の限定
共有物の管理者が行うことができるのは、共有物の管理に関する行為（軽微変更を含む）である
変更行為を行うためには、共有者全員の同意が必要である（軽微変更を除く）
※民法２５２条の２第１項
い 事実行為・法律行為
ここでいう管理に関する行為には、事実行為のほか、法律行為も含まれる。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４１』ｐ１３
７ 管理者による決定の典型例（管理者先行）
共有物の管理者は、管理行為の範囲内のことであれば、自身で決定して、実行行為を行うことができます。共有者が判断を委ねている、という構造になっている、ともいえます。
たとえば、共有の土地を駐車場として１年間賃貸するということを自身の判断で行うことができます。この賃貸借は適法なので、共有者が賃貸借を否定すること（明渡請求をすること）はできません。
管理者による決定の典型例（管理者先行）
あ 管理者による決定
ア 中間試案（本体）
（注１）共有物の管理に関する事項についての定めがない場合には、管理者が自己の判断で共有物の管理に関する事項を定めることができる。
※民法・不動産登記法部会『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案』２０１９年１２月ｐ４
イ 中間試案・補足説明
管理者は、共有者が定めをした場合には、その定めに従わなければならないが、共有者が管理者を選任する際に、特段の定めをしていない場合には、共有者はその管理を管理者の判断に委ねていると考えられるのであり、管理者は、共有者の意見を聞くなどしながら、自己の判断で、共有物を適宜管理することになる。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明』２０２０年１月ｐ１８
い 具体例（賃借権設定）
また、共有物の管理者が、その権限に基づき、例えば、第三者に対して賃借権(共有者全員の同意を得なくとも設定することができるものに限る。試案第１の１(1)④参照)を設定した場合には、他の共有者がその賃借権を否定することはできないことになる。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１３回会議（令和２年６月２日）『部会資料２７』ｐ１５
８ 共有者による決定の優先（共有者決定先行）
共有物の管理者は管理行為の範囲の決定（と実行行為）をすることができますが、管理者に権限が専属するわけではありません。つまり、管理者が選任されていても、共有者自身が持分の過半数で意思決定をすることもできるのです（後述）。つまり、管理行為範囲内の意思決定は、管理者と共有者自身が競合します。結果的に、先に決定した方が優先となります。
ですから、共有者自身が過半数で決定した管理行為を管理者が否定する（別の使用方法を採用する）ことはできません。
別の角度からみると、共有者の権限と管理者の権限が並立しているということになります。
共有者による決定の優先（共有者決定先行）
あ 共有者による決定→可能
共有者は、共有物の管理に関する事項につき、変更又は処分を含むものは共有者全員の同意により、その余のものは各共有者の持分の価格の過半数により定めることができるのであり、
い 管理者の決定→不可（具体例）
例えば、共有物が土地である場合に、共有者がその土地を第三者に賃貸することを定めたり、駐車場や私道として利用することを定めたりした場合には、管理者は、その定めに従って当該土地を管理すべきであり、その定めに反することは許されないと考えられる。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明』２０２０年１月ｐ１８
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１３回会議（令和２年６月２日）『部会資料２７』ｐ１７（同内容）
う 共有者と管理者の権限の並立状態（参考）
・・・平成29年改正で670条に新設された4項は、業務執行者が選任された場合にも、総組合員による業務の決定・執行権限を認めたので、総組合員と業務執行者の権限が並立する状況は、252条の2第3項の認める共有者と共有物の管理者の権限の並立状態と変わるところはない。
※七戸克彦著『新旧対照解説 改正民法・不動産登記法』ぎょうせい２０２１年ｐ５３
９ 共有者の決定（先行）に反する管理者の行為の効力
前述のように、管理行為について共有者による意思決定が先行していた場合、これが優先なので、後から管理者が管理行為をしても、原則として無効（共有者に効果が帰属しない）となります。ただし、これだと管理者を信じて取引をした者が被害を受けるので、第三者が善意である（管理者の行為が無効であると知らなかった）場合には、結果的に管理者の行為は有効として扱われます。
共有者の決定（先行）に反する管理者の行為の効力
あ 基本設計→無効＋第三者保護
共有者が管理に関する事項を決した場合には、管理者はこれに従わなければならず、管理者がこれに違反したときは共有者に対して効力を生じないが、取引の安全を確保するために、善意者保護規定を置くこととしている。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４１』ｐ１４
い 無効・第三者保護の具体的内容
ここでいう「効力を生じない」とは、管理者が共有物の利用方法などに関して共有者の定めに反する行為をした場合には、共有者がその利用方法等を否定することができることを、
「共有者は、これをもって善意の第三者に対抗することができない」とは、共有者が善意の第三者に対してその利用方法等を否定することができないことを念頭においている。
う 第三者保護の具体例
例えば、定めに反して管理者が第三者に共有物を賃貸した場合に、第三者はその土地を共有者に無断で使用していることになるが、その第三者が善意である場合には、その使用は適法となり、共有者がその第三者に対して共有物の使用差止等を求めることはできないということになる。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４１』ｐ１４
１０ 管理者による取引の当事者→管理者自身（共有者ではない）
たとえば、管理者が第三者との間で（管理行為にとどまる）賃貸借契約を締結したことを想定します。賃貸人は誰になるのでしょうか。
共有者全員の代表（代理人）であるという発想もありますが、これは、代理権授与（授権）の意思表示があった場合に認められます。法改正の時の議論では、授権の意思表示がないけれど授権があったものとするという扱いは否定されています。
詳しくはこちら｜共有物の管理者と共有者の委任関係（授権否定・管理者選任関係）
結論として、賃貸人は、単純に管理者だということになります。
この見解によると、賃貸借契約の効果が（直接的に）共有者に及ぶわけではないことになります。
なお、当然ですが、管理者選任の多数決とは別に共有者から管理者への代理権の授与（授権があれば、管理者は代理人として行為ができるという指摘もなされています。
管理者による取引の当事者→管理者自身（共有者ではない）
あ 部会資料２７
契約の当事者は当事者間の合意で決まるものであることや、共有関係の規定（民法第２５２条等）は、管理者に対して共有者を名義人とする契約を締結する権限自体を付与するものではないと考えられるとすると、管理者は、管理に関する行為として契約を締結する場合には、基本的には、自己の名で行わなければならず、契約の当事者は管理者と第三者であり、共有者は契約の当事者にはならないと解することが考えられる。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１３回会議（令和２年６月２日）『部会資料２７』ｐ１５
い 部会資料４１
なお、管理者が法律行為をする際には、自己の名ですることができると解される。
例えば、管理行為の一環として共有物の修繕を修理業者に依頼する際には、自己の名ですることが多いと思われる。
また、管理者である第三者等が共有者の代理人として共有者を当事者とする法律行為をすることも考えられるが、そのためには、別途、共有者から代理権の付与を受ける必要があると解される。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４１』ｐ１３、１４
１１ 管理者による登記申請→共有者の代理人（通達）
令和３年改正に対応する登記手続を説明する通達が令和５年に出されました。この中に、共有物の管理者が行う登記申請についての説明があります。その説明の中では、管理者が行う取引は管理者自身が当事者になる方法と、授権をした共有者が当事者であり、その代理人として管理者が取引をする方法の２つがあることを前提として、登記申請については管理者自身は申請人になれない、つまり共有者の代理人という方式だけしか認めない、という扱いが示されています。そこで、登記申請を管理者が行う際には代理権を示す必要があるのですが、これについては、管理行為であれば管理者選任（多数決）、変更行為であれば当該変更行為についての共有者全員の同意で足りるという扱いが示されています。つまり、登記申請についての授権（代理権授与）は、その前段階の意思決定（多数決か全員同意）に含まれるという考え方がとられているといえます。
管理者による登記申請→共有者の代理人（通達）
あ 分筆・合筆の登記
ア 登記の申請人→共有者（管理者は代理人）
共有物の管理者が共有物について分筆又は合筆の登記を申請する場合には、管理者を選任した共有者らが登記申請人となり、それ以外の共有者らは登記申請人となる必要はない。
当該共有物の管理者が分筆又は合筆の登記の申請をする場合には、管理者を選任した共有者らの代理人として行うものと解される。
イ 授権→管理者選任に含む
前記(1)の過半数による決定により共有物の管理者を選任したことを証する情報が、代理人の権限を証する情報となる（これとは別に登記申請について代理権を授与したことを証する情報の提供は要しない。）。
い 短期賃借権の設定
ア 賃貸人→管理者、共有者の全部または一部（前提）
共有物の管理者が、共有物について短期の賃借権等を設定し（管理者自らが契約当事者になる場合と、共有者の全部又はその一部が契約当事者になり、管理者がこれらの者から委任を受けて契約を締結する場合がある。）、
イ 登記の申請人→選任した共有者（管理者は代理人）
当該短期の賃借権等の設定の登記を申請する場合には、管理者を選任した共有者らが登記申請人となり（それ以外の共有者らは、登記申請人とはならないが、登記義務者としてその氏名又は名称及び住所を申請情報の内容とする必要がある。）。
当該共有物の管理者は、管理者を選任した共有者らの代理人となって申請をすることになると解される。
ウ 授権→管理者選任に含む
過半数による決定により共有物の管理者を選任したことを証する情報が、代理人の権限を証する情報・・・となる（これとは別に登記申請について代理権を授与したことを証する情報の提供は要しない。）。
う 長期賃借権の設定
ア 賃貸人→管理者、共有者の全部または一部（前提）
共有物の管理者が共有物について長期の賃借権等を設定し（管理者自らが契約当事者になる場合と、共有者の全部又はその一部が契約当事者になり、管理者がこれらの者から委任を受けて契約を締結する場合がある。）、
イ 登記の申請人→共有者全員（管理者は代理人）
当該長期の賃借権等の設定の登記を申請する場合には、共有者全員が登記申請人となり、管理者がその代理人となって申請をすることになる。
ウ 授権→賃借権設定の同意に含む
この場合には、上記(4)の代理人の権限を証する情報として挙げたものに加えて、各共有者が共有物について長期の賃借権等を設定したことに同意したことを証する情報・・・が代理人の権限を証する情報として必要となる（不登令第１８条）。
※法務省民事局長令和５年３月２８日『法務省民二第５３３号』通達ｐ５〜８
１２ 共有物の管理者と共有者の関係（内部関係）（概要）
以上の説明は、共有物の管理者と外部の者（共有者以外の者）との間の関係でした。
これとは別に、共有物の管理者と共有者の関係、つまり内部関係の問題もあります。
管理者に委任をするのは誰か、誰が解任できるのか、委任の報酬や委任の費用を支払う義務を負うのは誰か、反対する共有者の立場はどうなるか、という問題です。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有物の管理者と共有者の委任関係（授権否定・管理者選任関係）
本記事では、共有物の管理者の制度について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産（共有物）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
