【建物収去を回避するための土地の全面的価格賠償の選択】

１　建物収去を回避するための土地の全面的価格賠償の選択

共有物分割で、全面的価格賠償が採用されるには、一定の要件（相当性・実質的公平性）をクリアする必要があります。
詳しくはこちら｜共有物分割における全面的価格賠償の要件（全体）
この点、建物を収去（解体）せざるを得ない状態を回避するために、全面的価格賠償が選択される、ということがあります。本記事では、このことを説明します。

２　法定地上権不成立と全面的価格賠償の相当性

換価分割による形式的競売では、法定地上権が成立するかどうか、という問題があります。
詳しくはこちら｜形式的競売における法定地上権の適用の有無
対抗力のある土地利用権原がなく、かつ、法定地上権が成立しない場合、建物を収去せざるを得ない状態になります。このようなことは好ましいことではないので、建物収去を避ける（換価分割を避ける）ために、全面的価格賠償を選択する方向に働きます。理論的には、法定地上権が成立しないことが、全面的価格賠償の相当性の１つとなります。

３　全面的価格賠償と換価分割の優先順序（参考）

前述の、換価分割を避けるために全面的価格賠償を選択するという、消去法のような考え方は、換価分割と全面的価格賠償の優先順序と整合しないようにも思えます。
というのは、少なくとも令和３年改正で、換価分割よりも全面的価格賠償の方が優先、ということがはっきりしたのです。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償と換価分割の優先順序（令和３年改正・従前の学説）
では、現在は前述の消去法のような考え方は使われないかというと、そうではないと思います。共有者の１人が主張する分割方法（換価分割）の合理性は、全面的価格賠償の相当性の１つとして考慮することまで、令和３年の改正法が否定しているとは思えません。

４　要件緩和見解の前提となる事案

以上の考え方をもっと推し進めて、法定地上権が成立せず、建物の収去が必要となることを避けるために、従来の判断枠組みを超えて全面的価格賠償を選択する、という見解に達します。この見解を説明する前に、検討の前提となる裁判例の事案の要点を押さえておきます。
土地と建物の両方が共有となっていますが、土地（だけ）の共有者が、土地の共有物分割を請求した、という事例です。実際には、裁判所は換価分割を選択しました。その結果、土地の形式的競売となりました。形式的競売の結果、法定地上権が成立するかどうかが問題となりましたが、結論として否定されています。
詳しくはこちら｜共有物分割完了後の占有権原（合意・債権関係の消滅）

５　特殊事情により全面的価格賠償の要件を緩和する見解

法定地上権が成立しないと、建物は収去せざるを得ないことになります。この点、共有物分割訴訟の段階で、換価分割を避けておけば建物収去を避けられたはずです。
具体的には、建物の共有者の１人でもあるAが土地（全体）を取得する全面的価格賠償が採用されていれば、建物の収去は避けられました。
本事案では、土地のAの共有持分は１０分の１と小さかったので、一般論としては、全面的価格賠償の要件（相当性）が否定される傾向にあります。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償の相当性が認められる典型的な事情
しかし、建物収去の結論を避けるという目的を実現するために、要件を緩和してもよい（相当性があると判断してもよい）のではないか、という見解（提唱）があります。
確かに、現在では、分割方法の自由化（柔軟化）が進んでおり、現物取得者の持分割合が小さくても全面的価格賠償が認められる傾向にあると感じます。

６　想定される変則状態解消のプロセス

この見解はさらに、Aが賠償金を支払えない場合のことも想定しています。この場合は、XとしてはAに対する金銭債権を持っています（通常、判決が債務名義となっています）。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償における対価取得者保護の履行確保措置（金銭給付・担保設定）
そこで、XはAの財産である土地と建物の共有持分について、強制執行としての競売を申し立てることができます（土地の価値の９割相当の請求権に対して、差押対象財産は土地建物の１割の持分なので、土地・建物の一方が超過売却として禁止されることはないでしょう）。X自身が買受人となれば、建物の（残った）共有者Yから共有持分を買い取ることで、土地・建物が同一人の所有となる状態が実現します。X以外の第三者が買受人となった場合でも、建物の収去をせざるを得ない状態にはなりません。
このように、変則状態（建物収去の運命）を避けるシナリオが成立します。ただし、このシナリオは、Aの支払能力が不十分であるのに、Aに取得させる全面的価格賠償を選択する、というプロセスを含んでいます。支払能力は全面的価格賠償の重要な要件（実質的公平性）なので、ここまで緩和するハードルは高いと思います。とはいっても、仮に、Xが「Aの無資力リスクを受け入れる」と宣言すれば、裁判所があえて全面的価格賠償を避ける必要もないとも思います（実際にこのような状況になれば和解として成立させることで足りるでしょうけれど）。

本記事では、建物収去の状況を回避するために、全面的価格賠償を認めるという考え方を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産（共有物分割）の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。