1 借地上の建物の競売・公売による地主の解除の制限
2 買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴
3 買受人譲渡許可の裁判の形式的要件(概要)
4 買受人譲渡許可の実質的要件(判断基準)

1 借地上の建物の競売・公売による地主の解除の制限

借地上の建物が競売や公売の手続で売却されることもよくあります。
このようなケースでは,形式的に借地権の譲渡に該当します。
そこで理論的には地主が解除できる状態となります。
ところで地主の解除はもともと制限される傾向があります。
競売や公売のケースではより強く制限されます。

<借地上の建物の競売・公売による地主の解除の制限>

あ 借地権譲渡による解除

借地上の建物の所有権が競売or公売により買受人に移転した
→借地権(賃借権)の譲渡に該当する
詳しくはこちら|借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する
地主は借地権の無断譲渡を理由にして解除できることがある
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除

い 解除の制限

競売・公売では公権力によって借地権が移転した
→一般的に背信性はない
→解除権は生じないことが多い
※民法612条2項
※東京高裁昭和54年12月11日

2 買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴

競売や公売で借地上の建物を取得した場合には地主の解除が認められにくいです(前記)。
そうはいっても,取得した人(買受人)としては,確実に,解除の主張自体をされないようにしたいと考えます。
そこで,裁判所が許可する手続があります。
借地上の建物の通常の売買のケースで利用する借地権譲渡許可の手続とよく似ています。
しかし申立人や申立のタイミングなどが競売や公売にマッチするように工夫されています。

<買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴>

あ 競売・公売による権利移転の時期

競売・公売により建物+土地賃借権が買受人に移転する時期
→代金納付時である
※民事執行法79条,118条

い 一般的な借地権譲渡許可手続の申立時期(前提)

一般的な借地権譲渡許可の裁判について
→借地権の譲渡にしか申し立てられない
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の裁判の申立人と申立時期

う 一般的な借地権譲渡許可手続の不都合性

代金納付時(あ)より前の時点において
従前の借地人から借地権譲渡許可の申立をすることについて
→手続上困難である
→申立が事後的にならざるをえない
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p258

え 買受人譲渡許可の裁判の趣旨

競売・公売による借地権の移転(譲渡)について
→借地権の移転の申立を可能とする
『競売等に伴う土地賃借権譲受許可の申立』とも呼ぶ

3 買受人譲渡許可の裁判の形式的要件(概要)

買受人譲渡許可の裁判の申立ができる条件にはいろいろなものがあります。
これを形式的要件と呼びます。
形式的要件には,申立人や申立時期など,一般的な借地権譲渡許可と違う特徴的なものがあります。
詳しい内容は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|買受人譲渡許可の裁判の形式的要件

4 買受人譲渡許可の実質的要件(判断基準)

裁判所が許可するかどうかの基準は法律上規定されています。
実質的要件と呼びます。
実質的要件は条文上も,一般的な借地譲渡許可の裁判の規定が流用されています。

<買受人譲渡許可の実質的要件(判断基準)>

買受人譲渡許可の審理における実質的要件・考慮事項について
→一般的な借地権譲渡許可と同じである
※借地借家法20条2項,19条2項
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の形式的要件・実質的要件(判断基準)の基本