1 借地上の建物の競売・公売における買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴
2 借地上の建物の競売・公売による地主の解除の制限
3 買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴
4 買受人譲渡許可の裁判の形式的要件(概要)
5 買受人譲渡許可の実質的要件(判断基準)
6 抵当権設定時の融資承諾書による譲渡承諾(参考)

1 借地上の建物の競売・公売における買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴

借地上の建物が競売や公売の手続で売却されることもよくあります。このようなケースでは,形式的に借地権の譲渡に該当します。そこで理論的には地主が解除できる状態となります。
しかし,解除が認められる(有効となる)とは限りません。
本記事では,借地上の建物の競売や公売があった場合に,地主による解除が制限されるということについて説明します。

2 借地上の建物の競売・公売による地主の解除の制限

もともと,借地権譲渡を理由とする解除は制限されることがあります。借地権譲渡が競売や公売によって生じた場合には,類型的に背信性が低いとして,解除が否定される傾向があります。

借地上の建物の競売・公売による地主の解除の制限

あ 借地権譲渡による解除

借地上の建物の所有権が競売または公売により買受人に移転した
→借地権(賃借権)の譲渡に該当する
詳しくはこちら|借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する
地主は借地権の無断譲渡を理由にして解除できることがある
詳しくはこちら|賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除

い 解除の制限

競売・公売では公権力によって借地権が移転した
→一般的に背信性はない
→解除権は生じないことが多い
※民法612条2項
※東京高裁昭和54年12月11日

3 買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴

競売や公売で借地上の建物を取得した場合には地主の解除が認められにくいです(前記)。
そうはいっても,取得した人(買受人)としては,確実に,解除の主張自体をされないようにしたいと考えます。
そこで,裁判所が許可する手続があります。
借地上の建物の通常の売買のケースで利用する借地権譲渡許可の手続とよく似ています。
しかし申立人や申立のタイミングなどが競売や公売にマッチするように工夫されています。

買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴

あ 競売・公売による権利移転の時期

競売・公売により建物+土地賃借権が買受人に移転する時期
→代金納付時である
※民事執行法79条,118条

い 一般的な借地権譲渡許可手続の申立時期(前提)

一般的な借地権譲渡許可の裁判について
→借地権の譲渡にしか申し立てられない
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の裁判の申立人と申立時期

う 一般的な借地権譲渡許可手続の不都合性

代金納付時(あ)より前の時点において
従前の借地人から借地権譲渡許可の申立をすることについて
→手続上困難である
→申立が事後的にならざるをえない
※澤野順彦『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院2013年p258

え 買受人譲渡許可の裁判の趣旨

競売・公売による借地権の移転(譲渡)について
→借地権の移転の申立を可能とする
「競売等に伴う土地賃借権譲受許可の申立」とも呼ぶ

4 買受人譲渡許可の裁判の形式的要件(概要)

買受人譲渡許可の裁判の申立ができる条件にはいろいろなものがあります。
これを形式的要件と呼びます。
形式的要件には,申立人や申立時期など,一般的な借地権譲渡許可と違う特徴的なものがあります。
詳しい内容は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|買受人譲渡許可の裁判の形式的要件

5 買受人譲渡許可の実質的要件(判断基準)

裁判所が許可するかどうかの基準は法律上規定されています。
実質的要件と呼びます。
実質的要件は条文上も,一般的な借地譲渡許可の裁判の規定が流用されています。
<買受人譲渡許可の実質的要件(判断基準)>
買受人譲渡許可の審理における実質的要件・考慮事項について
→一般的な借地権譲渡許可と同じである
※借地借家法20条2項,19条2項
詳しくはこちら|借地権譲渡許可の形式的要件・実質的要件(判断基準)の基本

6 抵当権設定時の融資承諾書による譲渡承諾(参考)

ところで,借地権の譲渡があっても,地主が承諾すれば,当然ですが解除はできないことになります。この点,抵当権を設定する時点で,通常,地主が融資承諾書に調印して金融機関に提出してます。この融資承諾書の内容は,賃料滞納の場合に抵当権者に通知するというものが多いですが,中には将来の借地権譲渡を承諾するという条項が入っていることもあります。
そこで競売で建物を取得した場合,金融機関に対して,融資承諾書の開示を請求することもあります。
詳しくはこちら|地主の融資承諾書の効力(金融機関への通知なしの解除の有効性・損害賠償責任)
借地権の譲渡承諾の条項があれば,本記事で説明した解除はもともとできないことになります。ただしその場合でも,条項の解釈が問題になり,ストレートに借地権譲渡を承諾したとは解釈されないこともあります。

本記事では,借地上の建物の競売や公売において買受人が利用する譲渡許可の裁判について説明しました。
実際には,個別的な事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の建物の競売や公売に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。