【借地権譲渡許可の裁判の申立人と申立時期】
1 借地権譲渡許可の裁判の申立人と申立時期
借地権（賃借権）を譲渡する場合、地主（賃貸人）の承諾が必要です。この点、地主が承諾してくれない場合でも、（建物と）借地権を譲渡（売却）する方法があります。地主の承諾に代わる裁判所の許可です。
借地権譲渡許可の裁判の趣旨と機能は、別の記事で説明しています。
この借地権譲渡許可の裁判ですが、申し立てることができるのは誰か、また、どのタイミングで申し立てることができるのかということが問題になることがあります。本記事ではこれらについて説明します。
2 借地権譲渡許可の申立人（基本）
借地権譲渡許可の裁判の申立をすることができるのは、（譲渡前の）借地人です。譲り受ける予定の者（借地人候補者）が申立をすることはできません。これに関して、もともと借地人が複数人であり、借地権（の準共有持分）の譲受人がもともと借地人の１人であった場合には、譲受人が申立をすることを認める考え方も提唱されています。
借地権譲渡許可の申立人（基本）
あ 条文
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。・・・
※借地借家法１９条１項
い 要点
元の借地人（＝譲渡人）が（譲渡前に）申し立てる
う 譲受人による申立
ア 原則→否定建物の譲受人は譲渡等許可申立てをすることができない。
※澤野順彦編『実務解説 借地借家法 改訂版』青林書院２０１３年ｐ２５０
イ 例外の可能性→準共有者間の譲渡（注・借地権をBCDが準共有者しているところ、Dの準共有持分をBに譲渡するケースにおいて）
・・・ここでは従前借地契約の当事者であったBが当該契約の継続のために申立てを行うのであり、「借地権者」を広く解して、持分の取得者である準共有者の申立てを認める解釈も可能と思われる。
※吉原知志稿／潮見佳男ほか編著『Before/After民法・不動産登記法改正』弘文堂２０２３年ｐ６１
3 借地権の準共有｜全部の譲渡→借地権者全員が申立人
借地人が複数で、借地権を準共有しているときは、誰が申立人になるかが問題になります。借地権の全部を譲渡するのであれば借地権者全員ですが、自己の持分だけを譲渡するときは別に扱われています。
建物の共有持分と賃借権の準共有持分だけを譲渡する場合の扱いは、別の記事で説明しています。
借地上の建物の持分｜借地借家法19条1項の許可→肯定・3項の介入権→否定
（１）原則｜賃借権の譲渡は処分行為→借地権者全員の申立て
賃借権の譲渡は、賃借権の処分に当たります。借地権が準共有されている場合に譲渡許可を申し立てることは、準共有している借地権を処分し、または変更する行為を前提とするものですから、借地権者全員が申立てをしなければならないのが原則です。
賃借権譲渡・転貸許可の申立ては準共有借地権の処分を前提とする→借地権者全員が申立てをしなければならない
賃借権譲渡・転貸許可の申立ては、申立人である借地権者からみれば準共有に係る借地権を処分し、又は変更する行為を前提とするものであるから、借地権者全員が申立てをしなければならないというべきであろう。
※東京地裁借地非訟研究会編『詳解 借地非訟手続の実務』新日本法規出版１９９６年ｐ３１
逐条解説も、この原則に従って全員が共同して申立てをすべきだとしています。
借地権を数人で準共有→全員が共同して申立てをすべき
借地権を数人の者が準共有している場合にも、この原則に従い、全員が共同して申立てをすべきである。
※野澤正充稿／『新基本法コンメンタール 借地借家法 第２版』日本評論社２０１９年ｐ１１５
東京地方裁判所で借地非訟事件を担当した加藤靖氏も、処分行為だから借地権者全員で行う必要があるとしています。
賃借権の譲渡は賃借権の処分に当たる→処分行為として借地権者全員で行う必要がある
賃借権の譲渡は賃借権の処分に当たるから、処分行為として借地権者全員で行う必要がある。
※加藤靖稿『借地非訟事件の運用上の諸問題』／『判例タイムズ１４１４号』２０１５年９月ｐ５２
（２）建物も共有｜建物と賃借権を併せて譲渡→2人が共同して申立て
建物も共有になっている場合も同じです。注釈民法は、賃借権を準共有する2人をB1・B2として、建物の譲渡と賃借権の譲渡・転貸を併せてしようとするときは2人が共同して申立てをすべきことになる、としています。
建物も賃借権も共有・準共有で全部を譲渡→B1・B2が共同して申立をなすべきことになる
②土地賃借権をB1・B2が準共有しており、i建物もB1・B2の共有で、建物譲渡および土地賃借権の譲渡・転貸がなされようとするときは、B1・B2が共同して申立をなすべきことになる。
※鈴木禄弥・生熊長幸稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５２６〜５２７
4 裁判例｜建物が共有・借地権は単独→借地権者のみで申立適格
建物が共有でも、借地権のほうが1人に属している場合は、借地権者のみで申立適格が認められます。借地借家法19条1項の前身である借地法9条の2第1項の下で、そう判断した決定があります。
登記簿上は建物が2人の共有になっており、単独所有だと主張する申立人と、共有だと述べる共有者とで言い分が食い違っていた事件です。建物の譲渡が各人の持分の移転と見られる余地があるとしても、これに伴って譲渡される借地権は申立人のみに属するのだから、申立人は条文が申立権者として予定する者に当たり、同人のみで申立適格を有するとされました。申立ては認容され、財産上の給付を条件として賃借権の譲渡が許可されています。
建物の譲渡が各人の持分の移転と見られる余地があっても→借地権者のみで申立適格を有する
以上の事実に基いて考えるに、本件建物の譲渡は、申立人主張のようにその単独の所有権の移転でなく、申立人及び野村それぞれの持分の移転と見られる余地はあるにしても、これに伴い譲渡される借地権は申立人のみに属するのであるから、いずれにせよ申立人は、借地法第九条の二第一項において申立権者として予定されている借地上の建物を譲渡しようとする賃借人に該当し、同人のみで右規定に基く許可申立をなしうる適格を有するものというべく、また前記建物所有権に関する点が本件申立の許否及び許可に伴う附随処分の内容に格別の影響を及ぼすことはないと解して妨げないと考えられる。
※東京地方裁判所 1967-10-18 判例タイムズ２１３号２２０頁／判例時報４９９号５１頁
5 賃借人と転借人による共同申立（肯定）
単純な賃貸借ではなく、２つの賃貸借が連続している（転貸借）ケースで、特殊な譲渡の方法がとられた事案があります。賃借人Aと転借人Bが同時に第三者Cに賃借権と建物を譲渡する、というケースです。結果的に転貸借は解消され、単純な賃貸借になるというものです。
借地権譲渡許可をAとBが共同で申し立てたことについて、これを適法と認めた裁判例があります。なお、その判断を批判する見解もあります。
賃借人と転借人による共同申立（肯定）
あ 想定する譲渡の内容
A＝借地人（賃借人）
B＝転借地人（転借人）＝建物所有者
Aが第三者Cに借地権（賃借権）を譲渡する
BがCに建物を譲渡する
その結果、Cが借地人かつ建物所有者となる
い 裁判例
ア 事案本件土地の転借人たるBが右土地上の本件建物を件外C株式会社（以下「C」という。）に譲渡するのに伴い、Cに対し、Aが本件賃借権を譲渡し、Bが本件転借権を譲渡する許可を求めるというものであるが、・・・、BはAの先代亡朝田幸一が設立して経営していた同族会社であって、Aの一族が役員を占め現在も極めて密接な関係を有していること、A及びBはそれぞれ本件賃借権又は本件建物をどちらかに譲渡することによって本件転貸借関係を終了させる用意がある旨陳述しており、本件転貸借関係の維持を望んでいないこと及びCはAから本件賃借権を譲受ける意向であることが認められるから、A及びBは、賃借人たるAが本件賃借権を、転借人たるBが本件建物を、それぞれCに譲渡する趣旨で本件各申立を行っているものと認められる。
イ 判断そして、このような申立も、AとBが共同して申立をしている以上、抗告人になんら不利益を与えるものではないから適法であり、AとBは本件各申立の適格を有するというべきである。
※大阪高決平成２年３月２３日
う 批判
判決の結論は疑問である
※澤野順彦『実務解説 借地借家法』青林書院ｐ２４９
6 借地権譲渡許可の申立時期（基本）
次に、借地権譲渡許可の申立のタイミングについて説明します。まずは条文の規定と解釈論のうち基本的部分を整理しておきます。
条文の文言は、譲渡「しようとする」場合、となっているので、譲渡する前に申し立てる必要がある、ということになります。譲渡の後に申し立てた場合は不適法として却下されてしまいます。具体的には、建物の所有権移転登記がなされてしまうと通常、借地権も譲渡したということになります。
借地権譲渡許可の申立時期（基本）
あ 条文・規定
| 規定・文言 | 条文 |
|---|---|
| 『譲渡しようとする場合』 | 借地借家法１９条１項 |
| （参考）『譲渡セントスル場合』 | 借地法９条ノ２第１項 |
い 譲渡後の申立の却下
借地権の譲渡後に譲渡許可の申立をした場合
→不適法である
→却下となる
※東京地裁昭和４３年３月４日
※東京高裁昭和４５年９月１７日
※香川保一『法曹時報』１８巻１１号ｐ７１
う 譲渡後と判断される典型例
建物について所有権移転登記がされた場合
→原則的に建物・借地権の譲渡があったと認める
※澤野順彦『実務解説 借地借家法』青林書院ｐ２４８
借地上の建物の譲渡が借地権譲渡に該当することは、別の記事で説明しています。
7 借地権譲渡後の申立を認める見解（実務では否定）
前述のように、借地権譲渡許可の申立をすることができるのは、（建物・借地権の）譲渡前でなくてはなりません。しかし、譲渡後の申立を認めた上で、申立が遅れたことは不利な事情（許可しない方向）の１つと位置づける、という見解もあります。ただし、このような見解は裁判所では採用していません。
借地権譲渡後の申立を認める見解（実務では否定）
あ 譲渡前の申立
譲受人が誰かが特定できていない
→この状態で申立をすることになる
い 緩和的な見解
譲渡前という規定は原則の申立時期という意味である
譲渡後の申立も形式的には適法である
一切の事情の１つとして考慮することになる
※借地借家法１９条２項
※星野英一『借地・借家法／法律学全集』有斐閣ｐ３０８
※加藤正男ほか『基本法コンメンタール 借地借家法』ｐ２１８
※鈴木禄弥ほか『新版 注釈民法（１５）』有斐閣ｐ５２９
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第３版』日本評論社ｐ１４１
8 建物（借地権）の遺贈における例外的な申立時期
遺贈については、受遺者（権利を取得する者）が相続人以外である場合は借地権譲渡として扱われます。ここで、遺贈の効果が発生するのは被相続人が亡くなった時です。譲渡前とは、亡くなる前ということになります。遺言は誰にも明かさないことも多いですし、また、いったん遺言を作成した後に自由に撤回や変更をすることが認められています。生前に地主の承諾を得ることや裁判所の許可を申し立てることは非現実的です。そこで例外的に、亡くなった後に、相続人や遺言執行者が借地権譲渡許可の申立をすることが認められます。
建物（借地権）の遺贈における例外的な申立時期
あ 遺贈と借地権譲渡（前提）
相続人以外の者へ遺贈により借地権が移転した
→原則として借地権譲渡に該当する
賃借権の相続・遺産分割・死因贈与・遺贈が賃借権譲渡に該当するかは、別の記事で説明しています。
賃借権の相続・遺産分割・死因贈与・遺贈は賃借権譲渡に該当するか
い 申立時期に関する裁判例
ア 原則論借地法九条の二第一項に基づく借地権譲渡等許可の申立は、同条項の規定の文言及び民法六一二条一項の趣旨に照らし、賃借権の譲渡又は賃借物の転貸をするに先立つてなされなければならないと解すべきではあるが、
イ 遺贈の場合の例外借地人が賃借地上の所有建物を遺贈する場合についてまでそれに伴う土地賃借権譲渡につき遺贈の効力発生前に、賃貸人の承諾又はこれに代る裁判所の許可を求めることを借地人に要求するのは、遺贈の性質上極めて不当というべきであり、この場合は、遺贈の効力が発生した後、その相続人又は遺言執行者による目的物件の引渡又は所有権移転登記に先立つて借地権譲渡についての賃貸人の承諾又はこれに代る裁判所の許可を求めれば足りると解するのが相当である。
ウ あてはめこれを本件につきみるに、先に認定したとおり、Tは現に本件建物に居住して占有してはいるけれども、それは、本件建物に居住していたHの意思に基づいて同人と同居していたTがH死亡後も事実上居住を続けているに過ぎず、同人の遺言執行者たる相手方が遺贈目的物としてTに引渡したことに基づくものではなく、また、本件建物所有権のHからTへの移転についても、いまだ登記を経由していないのであるから、相手方の本件借地権譲渡許可の申立は適法というべきである。
※東京高判昭和５５年２月１３日
9 おわりに
本記事では、借地権譲渡許可の裁判の申立に関して、申立人と申立時期を説明しました。
本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
本記事の引用は、書籍・判例などの原文から範囲を選んで載せたものです。改行の位置は読みやすさのために当方で整えており、原文の改行と同じとは限りません。また、記号や外字の扱いにより、文字の一部が原文と異なって表示されることがあります。原文の段落の行頭にある字下げは再現していません。
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