1 建物賃貸借の更新料支払義務(更新料条項の有効性)の判断基準
2 更新料の合意(条項)と支払義務
3 更新料の合意の有効性判断基準(平成23年判例)
4 有効性判断と賃借人の消費者という属性の関係(概要)
5 借地と借家の更新料支払義務の違い

1 建物賃貸借の更新料支払義務(更新料条項の有効性)の判断基準

建物賃貸借において,賃借人が更新料を支払う義務があるかどうかが問題となるケースはよくあります。
この解釈・判断については,当初,いろいろな見解がありました。そして,平成23年の最高裁判例で基本的な解釈が統一されました。
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料条項を有効とした平成23年最高裁判例
本記事では,現在,更新料を払う義務があるかどうかを判断する方法・基準について説明します。

2 更新料の合意(条項)と支払義務

更新料は,賃貸借契約の更新の時に必ず支払義務がある,という誤解もあるようです。実際には,更新料を支払う合意(更新料条項・特約)がある時に限って発生します。
また,更新料条項の内容は,法定更新も含む記載と,法定更新は含まない(合意更新のみ)という記載の2種類に分けられます。

<更新料の合意(条項)と支払義務>

あ 基本的事項

更新料の支払義務は合意により発生する
→条項(特約)がある場合に発生する

い 合意更新限定の更新料条項

更新料条項の文言(表記)が
『合意更新の時だけ更新料を支払う』内容になっている
合意更新の時だけ更新料の支払義務が発生する
法定更新の時には発生しない
ただし一定の基準により無効となることがある(後記※1)

う 法定更新を含む更新料条項

更新料条項の文言(表記)が
『合意更新・法定更新のどちらでも更新料を支払う』内容になっている
合意更新・法定更新の両方の際,更新料の支払義務が発生する
ただし一定の基準により無効となることがある(後記※1)

え 更新料条項なし

更新料条項(合意)がない場合
→更新料支払義務は発生しない

3 更新料の合意の有効性判断基準(平成23年判例)

平成23年の最高裁判例は,原則的に更新料条項を有効であると判断しました。
ただし,不明確であるとか,不合理である(特段の事情がある)場合に限って無効とする,という判断の枠組み(基準)を示しました。

<更新料条項の有効性判断基準(平成23年判例・※1)>

あ 原則論

更新料条項は有効である
(借地借家法30条に反するものではない)

い 有効性判断基準

『ア・イ』のどちらかに該当する場合
→更新料条項は無効となる
ア 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されていない
イ 更新料の額が高額過ぎる(特段の事情の例)
賃料額・更新される期間などに照らして判断する
※民法1条2項,消費者契約法10条
※最高裁平成23年7月15日
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料条項を有効とした平成23年最高裁判例

4 有効性判断と賃借人の消費者という属性の関係(概要)

前記の有効性判断基準については注意すべきことがあります。判例の理論の中で消費者契約法が使われているということです。
有効性判断では,賃借人が,消費者契約法条の消費者であることが前提となっているのです。
これに関しては少し複雑な解釈があるのですが,結論としては,賃借人が消費者以外(事業者・法人)であっても,判断の枠組みは変わりません。
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料条項を有効とした平成23年最高裁判例

5 借地と借家の更新料支払義務の違い

以上の説明は建物賃貸借(借家)の更新料に関するものでした。
この点借地の更新料については,更新料条項(支払義務)を否定する傾向が(借家よりは)強い傾向があります。

<借地と借家の更新料支払義務の違い>

あ 借地の更新料(概要)

一般的な更新料支払義務はない
詳しくはこちら|借地の更新料の支払義務(全体・更新料特約なし)
更新料の特約があっても
法定更新については更新料支払義務が否定される傾向がある
詳しくはこちら|更新料特約の法定更新への適用(更新料支払義務)の有無

い 借家の更新料

一般的な更新料支払義務はない
更新料を支払う合意(条項)がある場合
→更新料を支払う義務がある
法定更新でも支払義務が適用される特約も原則として有効である
※東京地裁平成22年8月26日

本記事では,建物賃貸借の更新料の支払義務の有無や更新料条項の有効性判断基準をまとめて説明しました。
実際には,個別的な事情によって判断が大きく変わってきます。
実際に更新料の問題に直面されている方や,賃貸借契約書を作ろうとしている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。