【建物賃貸借の更新料の意味と法的性質（複合的性質）】

＜建物賃貸借の更新料の意味と普及エリア＞

あ　更新料の意味

期間が満了し，賃貸借契約を更新する際に，賃借人が賃貸人に支払う金銭
※新田孝二『賃貸借契約における更新料の支払義務（１）』／『判例時報８２５号』ｐ１３７
※『最高裁判所判例解説民事篇　平成２３年度（下）』法曹会２０１４年ｐ５５０

い　更新料の慣行のある主要エリア

関東・京都府・滋賀県
※『自由と正義２０１２年７月』日本弁護士連合会ｐ５８〜
京都では更新料条項を使用が減少する傾向もある
※内藤卓稿『最高裁更新料事件判決と実務への影響』／『月刊　登記情報５９９号』きんざい２０１１年１０月ｐ５６

＜建物賃貸借における更新料の性質（見解の対立）＞

あ　賃料の補充or前払い

※東京地裁昭和５０年９月２２日
※東京地裁昭和５８年７月１９日（借地）
※東京地裁平成４年１月２３日；賃料の補充＋異議権放棄の対価

い　更新承諾の対価

ア　異議権留保イ　更新承諾の対価ウ　紛争回避＋期間確保など 更新拒絶に伴う紛争を免れ，賃貸借期間を確保し，解約申入の危険を回避するという利益に対する対価
※東京高裁昭和５１年３月２４日（借地）異議権放棄の対価
※東京地裁平成４年１月２３日；賃料の補充＋異議権放棄の対価

う　単なる贈与

え　まとめ

以前は，下級審裁判例において見解が分かれていた
平成２３年の最高裁判例で複合的性質が認められた
詳しくはこちら｜建物賃貸借の更新料条項を有効とした平成２３年最高裁判例

＜個別的な建物賃貸借における更新料の性質の判断＞

あ　総合判断

更新料の性質は，基本的には個々の具体的事実関係に即して，賃貸借契約前後の当事者双方の事情，更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量し，当事者の合理的意思を解釈して判断する
※最高裁昭和５９年４月２０日
※最高裁平成２３年７月１５日；同趣旨

い　実務的な判断の一般化

事案の一律の解決という観点からすれば，『あ』の意思解釈は，個々の具体的事情をある程度捨象した合理的意思解釈であることを要する
※『最高裁判所判例解説民事篇　平成２３年度（下）』法曹会２０１４年ｐ５５０

う　合理性の判断の傾向

更新料は，賃料とともに賃貸人の事業の収益の一部を構成する
経済的合理性をまったく有しないということは困難である
※『最高裁判所判例解説民事篇　平成２３年度（下）』法曹会２０１４年ｐ５５２