【建物賃貸借の法定更新の際の更新料支払義務(更新料条項の解釈)】

1 建物賃貸借の法定更新と更新料(総論)
2 法定更新における更新料(旧タイプ条項)
3 旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例
4 法定更新における更新料(新タイプ条項)
5 新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例
6 更新したくない賃借人に更新料が発生するケース(参考)

1 建物賃貸借の法定更新と更新料(総論)

建物の賃貸借で更新料を支払う特約があっても,その有効性が問題となります。以前は見解が分かれていましたが,平成23年判例が見解を統一し,原則として有効であるけれど,特約内容が不明確である,あるいは更新料が高額すぎる場合には無効になるという基準が立てられました。
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料特約の有効性判断基準と不払いによる解除の効力
また,更新料支払特約の問題として,特約(条項)の言葉(文言)が法定更新を含むかどうかをはっきりと読み取れない,というものもあります。
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料特約の文言の解釈(適用される範囲・裁判例の集約)
実際のケースでは,法定更新の場合にも適用される更新料特約は有効なのか,また,更新料支払特約の文言が法定更新を含むのかということが問題となることがよくあります。
本記事では,法定更新の際の更新料の支払義務について説明します。

2 法定更新における更新料(旧タイプ条項)

時代によって,更新料の条項には変化がありました。以前主流であった更新料の条項では,法定更新への適用の有無の判断が大きく分かれていました。

<法定更新における更新料(旧タイプ条項)>

あ 旧タイプの条項(合意)

『約定更新』だけについて更新料支払が規定されている

い 条項の具体例

賃貸借期間満了の場合は,賃貸人・賃借人で協議の上この契約を更新することができる。
(前項により)この契約を更新する場合には,賃借人は賃貸人に対し更新後の賃料の1か月分の更新料を支払うものとする。

う 2つの解釈

『法定更新』に更新料の合意が適用されるか
→適用の有/無(支払義務なし/あり)の両方の見解がある
統一的な見解はない(後記※1

3 旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

旧タイプの更新料条項が使われていたケースの裁判例をまとめます。

<旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例(※1)

あ 支払義務ありの見解

『法定更新』にも更新料の合意が適用される
※東京地裁平成9年6月5日

い 支払義務なしの見解

更新料の合意は『約定更新』だけに適用される
→『法定更新』には更新料の合意は適用されない
※京都地裁平成16年5月18日
※東京地裁平成23年4月27日(後記※3
(※3)この裁判例は別の記事で説明している
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料特約の文言の解釈(適用される範囲・裁判例の集約)

4 法定更新における更新料(新タイプ条項)

前記の解釈論は,最高裁で統一されるまでもなく,更新料の条項の主流が変わってきました。新たなタイプの更新料条項は,法定更新にも適用されるという解釈が一般的となっています。

<法定更新における更新料(新タイプ条項)>

あ 新タイプの条項の内容

『約定更新』に限らず更新料支払が規定されている

い 更新料条項の具体例(単純方式)

賃借人が更新を希望する場合で,賃貸人・賃借人双方から特に申し出がない場合は自動で更新されるものとする
その際,賃借人は賃料1か月分の更新料を賃貸人に支払うものとする
※東京地裁平成22年8月26日(後記※2

う 更新料条項の具体例(1年ごと方式)

賃借人は,賃貸借契約を更新する時は,法定更新であるか,合意更新であるかに関わりなく,1年経過するごとに,賃貸人に対し,更新料として賃料の2か月分を支払う
※最高裁平成23年7月15日
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料条項を有効とした平成23年最高裁判例

え 解釈の傾向

平成23年の最高裁判例の後は原則として有効とされる
→法定更新でも更新料支払義務がある

5 新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

現在では,更新料条項の内容が,明確に法定更新を含むものであれば,原則として有効となります。つまり,法定更新でも更新料支払義務が発生するのです。
平成23年判例の前の事例ですが,更新料条項の言葉(文言)の解釈として,法定更新を含むか含まないかが問題となった裁判例があります。『自動更新』という言葉があったのですが,法定更新も含むと解釈されました。

<新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例(※2)

あ 更新料の条項の内容

賃借人が更新を希望する場合で,賃貸人・賃借人双方から特に申し出がない場合は自動で更新されるものとします。
その際,賃借人は賃料1か月分の更新料を賃貸人に支払うものとします。

い 裁判所の判断

一般的に,更新の際の更新料を定めたものである
『自動更新』だけに適用されるわけではない
法定更新にも適用される
※東京地裁平成22年8月26日

6 更新したくない賃借人に更新料が発生するケース(参考)

以上のように,法定更新の場合にも更新料が発生することがあり,そのような条項が使われている賃貸借契約も実際に多いです。その場合に,賃借人が更新しないで転居(退去)しようと考えても,タイミングによっては更新料発生を避けられないということが起きます。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|建物の賃借人が更新したくないのに更新料支払義務を負うケース

本記事では,建物賃貸借の更新料のうち,法定更新において支払義務があるかどうかという問題について説明しました。
実際には,個別的な事情によって判断が大きく変わってきます。
実際に更新料の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

共有不動産の紛争解決の実務第2版

使用方法・共有物分割の協議・訴訟から登記・税務まで

共有不動産の紛争解決の実務 第2版 弁護士・司法書士 三平聡史 著 使用方法・共有物分割の協議・訴訟から登記、税務まで 第2班では、背景にある判例、学説の考え方を追加して事例検討をより深化させるとともに、改正債権法・相続法が紛争解決に与える影響など最新の実務動向を丁寧に追録して大幅改訂増補! 共有物分割、共有物持分買取権行使、共有持分放棄、共有持分譲渡などの手続きを上手に使い分けるためこ指針を示した定番書!

実務で使用する書式、知っておくべき判例を多数収録した待望の改訂版!

  • 第2版では、背景にある判例・学説の考え方を追加して事例検討をより深化させるとともに、改正債権法・相続法が紛争解決に与える影響など最新の実務動向を丁寧に追録して大幅改訂増補!
  • 共有物分割、共有持分買取権行使、共有持分放棄、共有持分譲渡などの手続を上手に使い分けるための指針を示した定番書!
  • 他の共有者等に対する通知書・合意書、共有物分割の類型ごとの訴状、紛争当事者の関係図を多数収録しており、実務に至便!
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINE
【建物賃貸借の更新料特約の有効性判断基準と不払いによる解除の効力】
【財産開示手続の開示情報の内容と範囲(債権者が得られる情報)】

関連記事

無料相談予約 受付中

0120-96-1040

受付時間 平日9:00 - 20:00