1 建物賃貸借の法定更新と更新料(総論)
2 法定更新における更新料(旧タイプ条項)
3 旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例
4 法定更新における更新料(新タイプ条項)
5 新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

1 建物賃貸借の法定更新と更新料(総論)

建物の賃貸借で更新料が問題となるケースは多いです。
過去の裁判例では,法定更新の場合には更新料支払義務を否定するという判断もよくありました。
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料に関する過去〜現在の裁判例(平成23年判例の影響)
実際には,更新料条項の言葉(文言)が法定更新を含むかどうか,が曖昧であるケースも多いのです。
本記事では,法定更新の際の更新料の支払義務について説明します。

2 法定更新における更新料(旧タイプ条項)

時代によって,更新料の条項には変化がありました。以前主流であった更新料の条項では,法定更新への適用の有無の判断が大きく分かれていました。

<法定更新における更新料(旧タイプ条項)>

あ 旧タイプの条項(合意)

『約定更新』だけについて更新料支払が規定されている

い 条項の具体例

賃貸借期間満了の場合は,賃貸人・賃借人で協議の上この契約を更新することができる。
(前項により)この契約を更新する場合には,賃借人は賃貸人に対し更新後の賃料の1か月分の更新料を支払うものとする。

う 2つの解釈

『法定更新』に更新料の合意が適用されるか
→適用の有/無(支払義務なし/あり)の両方の見解がある
統一的な見解はない(後記※1)

3 旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

旧タイプの更新料条項が使われていたケースの裁判例をまとめます。

<旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例(※1)>

あ 支払義務ありの見解

『法定更新』にも更新料の合意が適用される
※東京地裁平成9年6月5日

い 支払義務なしの見解

更新料の合意は『約定更新』だけに適用される
→『法定更新』には更新料の合意は適用されない
※京都地裁平成16年5月18日
※東京地裁平成23年4月27日(※3)
※3 別の記事で説明している
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料に関する過去〜現在の裁判例(平成23年判例の影響)

4 法定更新における更新料(新タイプ条項)

前記の解釈論は,最高裁で統一されるまでもなく,更新料の条項の主流が変わってきました。新たなタイプの更新料条項は,法定更新にも適用されるという解釈が一般的となっています。

<法定更新における更新料(新タイプ条項)>

あ 新タイプの条項の内容

『約定更新』に限らず更新料支払が規定されている

い 更新料条項の具体例(単純方式)

賃借人が更新を希望する場合で,賃貸人・賃借人双方から特に申し出がない場合は自動で更新されるものとする
その際,賃借人は賃料1か月分の更新料を賃貸人に支払うものとする
※東京地裁平成22年8月26日(後記※2)

う 更新料条項の具体例(1年ごと方式)

賃借人は,賃貸借契約を更新する時は,法定更新であるか,合意更新であるかに関わりなく,1年経過するごとに,賃貸人に対し,更新料として賃料の2か月分を支払う
※最高裁平成23年7月15日
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料条項を有効とした平成23年最高裁判例

え 解釈の傾向

平成23年の最高裁判例の後は原則として有効とされる
→法定更新でも更新料支払義務がある

5 新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

現在では,更新料条項の内容が,明確に法定更新を含むものであれば,原則として有効となります。つまり,法定更新でも更新料支払義務が発生するのです。
平成23年判例の前の事例ですが,更新料条項の言葉(文言)の解釈として,法定更新を含むか含まないかが問題となった裁判例があります。『自動更新』という言葉があったのですが,法定更新も含むと解釈されました。

<新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例(※2)>

あ 更新料の条項の内容

賃借人が更新を希望する場合で,賃貸人・賃借人双方から特に申し出がない場合は自動で更新されるものとします。
その際,賃借人は賃料1か月分の更新料を賃貸人に支払うものとします。

い 裁判所の判断

一般的に,更新の際の更新料を定めたものである
『自動更新』だけに適用されるわけではない
法定更新にも適用される
※東京地裁平成22年8月26日

本記事では,建物賃貸借の更新料のうち,法定更新において支払義務があるかどうかという問題について説明しました。
実際には,個別的な事情によって判断が大きく変わってきます。
実際に更新料の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。