【借地の更新料の支払義務（全体・更新料特約なし）】

1　更新料の支払義務（総論）

借地契約において更新料が支払われることはよくあることです。
詳しくはこちら｜借地の更新料の基本（更新料の意味と支払の実情）
しかし、これが法的な義務かどうかは別の問題です。
実際に地主が更新料の支払を請求し、借地人が拒否するという対立（トラブル）はよく生じています。
本記事では、更新料の支払義務の有無を説明します。

2　特約なしでの更新料支払義務

最初に、借地の契約その他で、更新料を支払う合意（特約）がないというケースを前提にします。
この場合は、最高裁の判断として更新料の支払義務は否定されています。

3　合意更新における更新料支払の効力

更新料を支払う合意がなくても、実際に更新料が支払われることはとても多いです。
詳しくはこちら｜借地の更新料の基本（更新料の意味と支払の実情）
一方、このようなケースでは更新料の支払義務はないはずです（前記）。
そうすると、借地人は既払いの更新料を返還請求できると思えます。
しかし『更新料を払う合意』は有効に成立します。
そこで返還請求はできないことになります。

4　更新料支払特約の有効性（概要）

以上は更新料を支払うという特約（合意）がないという前提でした。実際には、借地契約で更新料を払う特約が設定されていることも多いです。更新料を支払う特約は原則として有効です。そこで、このような特約があれば原則として更新料の支払義務も発生します。特約があるのに更新料の支払がなされない場合には借地契約の解除が認められることもあります。
ただし、特約が不明確である、あるいは更新料が高額すぎるような場合には特約が無効となることもあります。
詳しくはこちら｜借地の更新料特約の有効性（基本）

5　借地と借家の更新料の比較（参考）

本記事で説明しているのは借地の更新料です。この点、借家の場合は、更新料支払義務の判断が借地とは大きく違います。
参考としてまとめておきます。

本記事では、借地の更新料の支払義務について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地の期間満了や更新に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。