【共有物の賃貸借の賃料増減額に関する管理・変更の分類と当事者】

１　共有物の賃貸借の賃料増減額に関する管理・行為の分類と当事者

共有物（共有不動産）を対象とする賃貸借契約に関する各種行為は管理行為や変更行為に分類されます。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借に関する各種行為の管理行為・変更行為の分類（全体）
本記事では、賃貸借契約に関する行為のうち、賃料の増減額（変更）に関わるものについて、管理行為、変更行為の分類と、誰が誰に対して行うか（当事者）について説明します。

２　一般的な賃貸借における賃料変更の合意の分類

共有物の賃貸借において、賃貸人（共有者）と賃借人が賃料を変更することを合意する場合には、共有物の管理行為となります。

３　一般的な賃貸借における賃料増額請求の分類

共同賃貸人が賃料増額請求をすることは、共有物の管理行為とする裁判例があります。この点、保存行為とする学説もあります。

４　賃料減額請求の相手方

次に、賃借人から賃料の減額請求をする場合、相手方になる賃貸人が複数いることになります。誰に対して賃料減額の請求をするのか、という問題があります。一般的な見解は、賃貸人の全員に対して行う（通知する）というものです。

５　サブリースにおけるマスターリースの賃料変更の合意

以上の説明は、一般的な賃貸借を前提とするものでした。次に、サブリース方式におけるマスターリース契約での賃料変更の合意の扱いを説明します。
まず、マスターリース契約も賃貸借契約として、借地借家法の適用を受けることになります。
詳しくはこちら｜サブリースにおける賃料増減額請求の可否（賃貸借該当性）と判断の特徴
では、マスターリース契約における賃料変更についても前記の分類があてはまるように思えます。しかし、サブリース方式の場合は、賃貸人（共有者）の権利内容は実質的に賃料収受権のみといえます。そこで、賃料変更が賃貸人に与える影響は、一般的な賃貸借と比べるととても大きいのです。そこで、変更（処分）行為という扱いになります。
ただし、サブリース（マスターリース契約）と一口でいっても内容には幅広いバリエーションがあります。個別的事情によって扱いが違うということもあります。

６　サブリースにおけるマスターリースの賃料増額請求

マスターリース契約の賃料について、賃貸人（共有者）が賃料増額請求をする状況もあります。これについて、前記の賃料変更の合意とは違って管理行為に該当するという見解もあります。これも以上と同様に、個別的事情によって違う扱いとなることも十分にありえます。

７　賃料増減額請求に関する共同訴訟形態（概要）

賃貸人が複数いるケースにおける、賃料の増減額請求に関する訴訟は、類似必要的共同訴訟と考えられています。つまり、共同賃貸人の全員が当事者になることが必須というわけではありません。

８　賃借人が複数であるケースにおける賃料増減額請求（参考）

賃貸借契約の賃借人が複数いるケースもあります。賃借権が準共有になっているという状態です。このような賃貸借でも、賃料増減額請求についての問題があります。本記事で説明したのと逆のパターンです。これについては、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共同賃借人（賃借権の準共有）の賃料増減額に関する管理・変更の分類と当事者

本記事では、共有物（共有不動産）の賃貸借の賃料の増減額に関する変更行為、管理行為の分類と当事者について説明しました。
実際には、具体的・個別的な事情によって違う法的な分類となることもあります。
実際の共有物の扱いの問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。