1 賃借権の『相続』→『譲渡』にみえる|典型事例
2 賃借権の『相続』→『譲渡』ではない|基本
3 借地権の『相続』→名義変更・名義書換料は不要
4 賃借権の『遺産分割による承継』→『譲渡』にみえる
5 賃借権の『遺産分割による承継』→『譲渡』ではない|遡及効
6 『相続人』への死因贈与・遺贈→『譲渡』に該当しない

1 賃借権の『相続』→『譲渡』にみえる|典型事例

賃借権が相続により,相続人に承継されることがあります。
『賃借人が変わる』ということから『賃借権譲渡』のようにみえます。
しかし法的な扱いは『譲渡』とは異なります。
本記事では『賃借権の相続』についての法律面の説明をします。
次の典型事例を用いて説明をします。

<賃借権の『相続』|典型例>

あ 相続発生

『借地人=建物所有者』Aが亡くなった

い 法定相続

法定相続により,建物が相続人(子B,C)に承継された
=借地権も相続人に移転した(随伴性)
→借地権は相続人B,Cに移転した(準共有)

2 賃借権の『相続』→『譲渡』ではない|基本

賃借権の『相続』は『賃借権譲渡=賃貸人の承諾が必要』というわけでありません。

<『相続』×『賃借権譲渡』・承諾>

あ 『相続』の法的性質

『相続』による承継は『包括承継』である
『譲渡=売買や贈与』とは異なる

い 『相続』の解釈

『相続』は『譲渡』にあたらない
=賃貸人の承諾は必要ではない

この解釈のポイントは『相続は包括承継』という法律的性格です。

<『包括承継』の意味>

人物ごと入れ替わった,という性格

3 借地権の『相続』→名義変更・名義書換料は不要

借地権の相続の際,契約書の書き換えを行うケースもあります。
そして,地主が『名義書換料』などを受け取ることもあります。
しかしこれは法律的に必要な『承諾』ではありません。
契約書の書き換えも法的に必要なわけではありません。
これについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら|借地人の相続は『借地権譲渡』ではないので『名義書換料』は不要
詳しくはこちら|借地人の相続で『相続人の1人』が契約書再調印をしても無効となることがある

4 賃借権の『遺産分割による承継』→『譲渡』にみえる

相続による承継の中には『遺産分割』もあります。
典型事例をまとめます。

<賃借権の『遺産分割』|典型例>

あ 相続発生

『借地人=建物所有者』Aが亡くなった

い 法定相続

法定相続により『建物+借地権』が法定相続人(子B,C)に承継された
建物について,B,Cへの移転登記がなされた

う 遺産分割協議

その後,BとCが話し合って,Bだけが承継することにした

え 最終的な登記

建物について『C持ち分をBに移転する』登記がなされた

このように『譲渡』のような部分が含まれるようにみえます。
この法律的解釈について次に説明します。

5 賃借権の『遺産分割による承継』→『譲渡』ではない|遡及効

『遺産分割』の法的性質から『賃借権譲渡』に該当するかどうかの結論が出ます。

<遺産分割の法的扱い|遡及効>

あ 遺産分割の法的扱い

遺産分割の効果は相続開始時にさかのぼる
※民法909条本文

い 具体例(上記事例)

法律上,次のようにして扱う
ア A死亡時に『A→B』という移転が生じた
イ 『C持ち分→B』という移転は生じていない

う 賃借権譲渡の性格

『相続によって』移転した
→地主の承諾は必要ではない

『C持分→B』という動きが生じているようにみえます。
『合意により移転している』→『贈与』というように思えます。
しかし,遺産分割は『相続開始時に遡る』という遡及効があるのです。
結局は『当初からBが単独で相続した』のと同じ扱いになるのです。
結局『賃借権の無断譲渡』にはなりません。

6 『相続人』への死因贈与・遺贈→『譲渡』に該当しない

『贈与・遺贈』は原則的には『賃借権譲渡』に該当します。
しかし『承継者が相続人』という特殊事情があると別の解釈となります。

<『相続人』への死因贈与・遺贈×『譲渡』>

あ 前提事情

賃借権が『相続人』に死因贈与or遺贈により移転した

い 法的扱い

実質的に『相続』と同様である
→『譲渡』には該当しない
※澤野順彦『実務解説借地借家法』青林書院p242