1 専任宅地建物取引士・設置義務|基本
2 専任宅地建物取引士|設置場所・人数|概要
3 専任宅地建物取引士|要件・基準|基本
4 専任宅地建物取引士|常勤性・専従性|概要
5 専任宅地建物取引士|契約社員・派遣社員
6 専任宅地建物取引士|登録
7 設置義務|抵触回避|基本
8 設置義務|抵触回避|違反×措置

1 専任宅地建物取引士・設置義務|基本

宅建業者は『専任の宅地建物取引士』の設置義務があります。
まずは基本的事項をまとめます。

<専任宅地建物取引士・設置義務|基本>

あ 基本

宅地建物取引業者は,専任宅地建物取引士を設置する義務がある
専任宅地建物取引士は『成年』である必要がある

い 設置場所・人数
場所 人数
事務所 宅建業に従事する者(※2)の5分の1以上
事務所以外(後記※1) 1人以上

※宅建業法31条の3第1項
※宅建業法施行規則15条の5の3

2 専任宅地建物取引士|設置場所・人数|概要

専任宅地建物取引士の設置場所は主に『事務所』です。
『事務所』の概念や判断基準については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|宅建業法の『事務所』の概念(定義・解釈)
また,専任宅地建物取引士の設置が必要なのは『事務所』だけではありません。
一定の場所は設置場所として指定されています(※1)。
内容は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|専任宅地建物取引士|設置場所|事務所以外
設置すべき専任宅地建物取引士の人数もちょっと複雑です。
割合が明確に決まっています。
しかし,母数となる人数に曖昧なところがあるのです(上記※2)。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら|専任宅地建物取引士|人数|業務従事者・兼務

3 専任宅地建物取引士|要件・基準|基本

専任宅地建物取引士として認められる基準があります。
基本的事項をまとめます。

<専任宅地建物取引士|要件・基準|基本>

あ 基本

次の『あ・い』に該当する必要がある

い 常勤性=時間割合

専ら当該事務所などに常勤する

う 専従性=業務割合

専ら宅建業者の業務に従事する状態にある
※昭和41年2月3日計政発第14号建設省計画局宅地政策課長回答
※広島高裁昭和61年7月24日
※関口洋ほか『改正宅地建物取引業法の解説』住宅新報社p68
※宅地建物取引業法令研究会『宅地建物取引業法の解説』住宅新報社p84

え 『専ら』解釈

『主として』『概ね』といった程度の意味ではない
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社p169

4 専任宅地建物取引士|常勤性・専従性|概要

専任宅地建物取引士の認定は『常勤性・専従性』で判断します(前記)。
それぞれの内容については別に説明しています。
詳しくはこちら|専任宅地建物取引士|常勤性|パートタイム・兼務・監督メイン
詳しくはこちら|専任宅地建物取引士|専従性|代表者×従たる事務所・兼務・監査役

5 専任宅地建物取引士|契約社員・派遣社員

専任宅地建物取引士の雇用形態について整理します。

<専任宅地建物取引士|契約社員・派遣社員>

あ 雇用形態|基本

宅地建物取引士としての事務遂行について
→必ずしも『雇用契約』は必要ない

い 非正規雇用

契約社員・派遣社員について
→常勤性・専従性の要件を満たせば可能
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社p173

雇用形態は関係なく『常勤性・専従性』で判断するのです(前記)。

6 専任宅地建物取引士|登録

専任宅地建物取引士は『登録』されます。

<専任宅地建物取引士|登録>

専任の宅建取引士
→免許申請書の必要的記載事項である
→登録される事項である
※宅建業法4条1項5号,8条2項6号

この制度によって『潜脱的な兼業・名義貸し』が防止されます。

7 設置義務|抵触回避|基本

以上のように,専任宅地建物取引士の設置義務があります。
設置した後に『不足』することも起こります。
その場合は専任宅地建物取引士を増やすなどの対応が必要です。

<設置義務|抵触回避|基本>

あ 設置義務違反→禁止

専任宅地建物取引士の設置義務に違反する事務所
→開設してはならない

い 設置義務違反→回避措置義務

既存の設置場所が設置義務違反に抵触するに至った場合
→2週間以内に適合させる措置を取る義務がある
抵触するに至った日は算入しない
※宅建業法31条の3第3項

う 適合措置|内容

ア 専任宅地建物取引士を増やす
イ 業務従事者の数を減らす

8 設置義務|抵触回避|違反×措置

専任宅地建物取引士に関するルール違反にはペナルティがあります。

<設置義務|抵触回避|違反×措置>

あ 基本

設置義務・抵触回避義務に違反した場合
→次の『い・う』の対象となることがある

い 行政責任

ア 指示処分
イ 業務停止処分
ウ 免許取消処分
※宅建業法65条1項,2項2号,3項,4項2号,66条1項9号
詳しくはこちら|宅建業者に対する監督処分の基本(種類・対象行為)

う 刑事責任

法定刑=罰金100万円以下
※宅建業法82条2号
詳しくはこちら|宅建業法違反の刑事責任(刑事罰)の規定