1 定期借家は『法定更新』がない→『貸した建物』が確実に戻ってくる
2 定期借家は『期間制限』を中心に『普通借家』とは大きく違う
3 定期借家は『賃料が低い』という点で,借りる側のメリットにもなる
4 『更新』はないが,両者が合意すれば『再契約』をすることは可能
5 定期借家|『再契約へのインセンティブ』は有意義である
6 定期借家|『再契約のインセンティブ』の法的問題
7 期間満了時の『退去』の準備期間確保|『終了通知期間』は6か月以上前
8 定期借家のオーナー側のマイナス面(概要)

1 定期借家は『法定更新』がない→『貸した建物』が確実に戻ってくる

定期借家は,平成12年3月1日の借地借家法の改正に基づいて,認められた制度です。
通常の『借家』では法定更新によって契約が続きます。
オーナーの立場としては簡単に建物が戻ってこないということです。
そこで,貸家としての提供にブレーキがかかる状況があります。
一方,借りる側としても,更新は要らない,というケースもあります。
そこで,法定更新が適用されない借家のタイプとして定期借家が制度として新設されるに至りました。

なお,従来の『借家』については,定期借家と区別するため普通借家と言います。

2 定期借家は『期間制限』を中心に『普通借家』とは大きく違う

定期借家は,平成12年3月1日の借地借家法の改正に基づいて,認められた制度です。
違いをまとめます

<定期借家と普通借家の比較>

借家契約の種類 定期借家契約 普通借家契約
契約方法 書面限定(※1) 書面・口頭いずれも可能
更新の有無 期間満了により終了。更新されない。 原則として更新される。
期間制限 制限なし(自由に期間を設定できる) 制限なし(※2)
1年未満の期間設定 可能 『期間の定めなし』となる
賃料減額請求の排除 特約で排除できる 特約で排除できない
賃借人からの中途解約 特約に従うが例外あり(※3) 特約に従う

※1 『更新がなく,期間の満了により終了する』ことを別途書面として賃借人に交付する必要あり。
※2 平成12年3月1日以前の契約は20年までとなります。
※3 例外=一定の小規模居住用建物は賃借人からの中途解約可能

3 定期借家は『賃料が低い』という点で,借りる側のメリットにもなる

定期借家契約は契約期間の満了で確実に契約の終了が出来るため,期間を区切って建物を賃貸するなど不動産の有効活用が可能になっております。
オーナーが負うリスクが限定的なので,普通借家よりも賃料を低く設定するのが一般的です。

この点を経済的に考えると,入居者としては,入居・退去のコスト負担(のリスク)を負っている,ということになります。
そこで,一般的な相場として,普通借家は普通借家と比べて,契約に伴う経済的な賃借人の負担が軽く設定されています。
賃料・敷金・礼金などです。
それぞれ,低め,または,ゼロ,と設定される傾向にあります。
つまり,賃借人にとっては,期間は限定されたり,中途解約に制限があったりしますが,相場より割安な賃料での入居が可能となるのです。

貸し手と借り手のニーズがマッチした時には双方にとって有意義な制度といえるでしょう。

4 『更新』はないが,両者が合意すれば『再契約』をすることは可能

普通借家においては,法定更新により,原則的に契約は更新されます。
よほどの事情(多額の明渡料を提供する,も含む)がないと更新拒絶が認められないのです。
しかし,定期借家の場合は,更新がないことが有効に適用されます(借地借家法38条1項)。
もちろん,期間満了時に,オーナー(賃貸人)と賃借人が,再度契約を調印し直す,ことにより,結果的に延長するということはよくあります。
これは,あくまでも同一の契約ではなく,まったく別個の新たな契約という意味合いになります。
そこで,更新ではなく再契約と呼んでいます。
逆に言えば,オーナーが再契約に応じない以上は,原則に戻って,契約は終了するということになります。
当然,賃借人は明渡義務を負います。

5 定期借家|『再契約へのインセンティブ』は有意義である

定期借家では,再契約をオーナーに強制することはできません。
これは定期借家の根幹的な制度趣旨です。
しかし,一定の範囲で,再契約について,オーナーにインセンティブを設定するという方法は可能です。

<再契約についてオーナーのインセンティブの設定例>

・初回契約時に,賃借人がオーナーに敷金を預託する
・再契約を1回行うごとに,一定額の敷金控除(敷引契約)を行う

このような設定をすると,その結果,次のような力学が働く状況となります。

<インセンティブ設定の結果>

・オーナー(賃貸人)
 →再契約すると一定額が獲得できる(インセンティブ)
・賃借人
 →再契約されない=退去,の場合,一定額が控除されないまま戻ってくる(転居コストに充てられる)

6 定期借家|『再契約のインセンティブ』の法的問題

このように,経済的合理性に適合する設定方法で,経済的には望ましいと思えますが,法律上の問題があります。

<インセンティブ設定→『定期借家』にならないリスク>

あ 『契約更新がない』と認められないリスク

『契約更新がない』→『定期借家』ではなく『普通借家』と認められるリスクがある

い 『契約更新あり』と判定される事情

ア 結果的に再契約が,前回契約との関連が強い(まったく別個の独立した契約ではない)
イ オーナーが再契約をすることが原則とする趣旨になっている

この問題点については,現段階で明確・画一的な見解は見当たりません。
例えば,インセンティブ設定の約定(特約)を無効とするような判例は作られていません。
一定の合理性はあるので有効であるという解釈も十分可能です。

7 期間満了時の『退去』の準備期間確保|『終了通知期間』は6か月以上前

(1)『再契約』を期待してしまう実情

定期借家は『更新』がないため『期間満了』で確実に『契約終了→明渡』となります。
賃借人は『期間満了で退去する』準備をしておくべきです。
一方で『期間満了時に再契約ができた』という場合は退去の必要はありません。
ここで『オーナー・賃借人で意向の食い違い』が生じることがあります。

<期間満了時の明渡に関する意向の食い違い>

賃借人は『オーナーが再契約してくれるだろう』と思っていた
期間満了直前にオーナーが『退去してくれ。再契約はしない』と通告した

確かに,賃借人の意向は『勝手に期待したもの』です。
再契約の合意がない以上『契約の延長・更新はない』のです。
原則論によれば,賃借人が急いで転居先を確保して退去する,ということになります。
しかし法律上,一定の配慮があります。

(2)契約終了の通知期間|6か月は準備期間が確保される

<『契約終了』の『通知期間』>

あ 通知義務

オーナーが賃借人に『賃貸借が終了する』旨の通知を行う

い 通知期間

期間満了の1年前〜6か月前の間

う 適用条件

『期間が1年以上』の場合のみ

え 通知が遅れた場合

『通知後6か月まで』は契約が存続する
※借地借家法38条4項

要するに,趣旨としては次のようにまとめられます。

<契約終了通知期間の趣旨>

『退去の準備期間』として最低6か月が確保されている
↑『退去を確信してから実際に退去するまでの期間』

8 定期借家のオーナー側のマイナス面(概要)

定期借家については法定更新の適用がされません。
つまり,期間満了時に空家にできることが保障されている,ということです。
これは定期借家の制度趣旨であり,オーナーが貸しやすい根本的な理由です。
一方で,オーナーに不利,という部分も出てきます。

<定期借家のオーナー側のマイナス面(概要)>

あ 入居者のリスク(コスト)が大きい

入居候補者にとってのブレーキ

い 賃借人からの中途解約を排除しきれない

賃借人からの中途解約が排除(回避)できないことがある
→収益(賃料収入)が確保できないことにつながる
=空室リスクが高まる
詳しくはこちら|一定規模の定期借家では『借家人の中途解約』がある

まず,入居(候補)者から見ると,契約期間満了後は転居する必要がある,という可能性が排除できません。
そこで,長期間入居して居住や営業をしたい人(会社)は,定期借家の物件を避けることになります。
仲介業者的に言えば,客付けがしにくい,ということです。

次に,賃借人からの中途解約を排除できないことがあります。
賃借人から中途解約をされてしまった場合,オーナーとしては,賃料収入が途絶えることになります。
この中途解約については,細かい条件によって排除できるかどうかが決まっています。