1 平成12年3月1日以前の普通借家定期借家への切換ができない
2 定期借家への切換禁止ルールは撤廃予定だがまだ生きている
3 定期借家への切換禁止の趣旨は借家人保護の徹底
4 当事者が納得しても定期借家への切換は無効;強行法規性
5 定期借家への切換禁止は『当初の契約日』で判断する
6 普通借家から定期借家に切り替える場合合意解除新たな定期借家契約締結となる
7 普通借家の期間満了時でも定期借家への切換禁止は適用される

1 平成12年3月1日以前の普通借家定期借家への切換ができない

(1)普通借家から定期借家への切換の規制

既存の普通借家定期借家に変更するニーズがあります。
しかし,この『切換』については,一定の規制があります。

<普通借家→定期借家の切り換えの可否>

あ 居住用建物
契約開始時点 定期借家への切換の可否
平成12年3月1日以前
平成12年3月1日以降
い 事業用建物

定期借家への切り換えは可能

(2)居住用事業用の兼用→居住用となる

借家が,店舗兼自宅,というケースもあります。
この場合の解釈の方向性を簡単に言うと,賃借人の保護を優先ということになります。
あくまでも,原則が禁止,事業用だけが例外として保護をキャンセル(=禁止解除),ということです。
そこで原則に戻って居住用切換禁止という解釈になる傾向があります。

2 定期借家への切換禁止ルールは撤廃予定だがまだ生きている

定期借家への切り換え禁止のルールは撤廃される予定になっています。
平成11年の借地借家法改正附則3条では,『当分の間』と規定されています。
しかし,現時点では,この切り換え禁止を解除する立法はなされていません。
従って,現時点でも切り換え禁止は生きている状態なのです。

3 定期借家への切換禁止の趣旨は借家人保護の徹底

賃借人にとっては,原則として更新される(終了しない)というルールによって,居住を長期間継続できるという保護がなされています。
仮にオーナーと賃借人とで合意したとしても,知識不足などで,納得が不十分なまま定期借家への切り換えに応じてしまう可能性があります。
そこで,従前の保護をより強固に維持することをルール化した次第です。

4 当事者が納得しても定期借家への切換は無効;強行法規性

<事例設定>

借家契約が,定期借家への切換禁止の対象となっている。
ただ,オーナーと賃借人の両方が『定期借家への切り換え』に納得している
そこで,別の新たな契約として,”定期借家契約書に調印をした

定期借家への切換禁止,というルールは強行法規です。
これに反する合意がなされたとしても無効です。
正確には,定期借家への切換,ではなく,普通借家が継続している,として解釈されます。

5 定期借家への切換禁止は『当初の契約日』で判断する

<事例設定>

居住用建物の普通借家契約が,平成11年6月から始まって,平成13年6月に更新された
更新の時に,新たな『賃貸借契約書』が調印されている
平成13年6月の契約なので,定期借家への切り換え禁止には当たらないのか

賃貸借契約については,更新されても契約の同一性はありと扱われます。
更新される(終了しない)という,賃借人の保護を徹底する考えからそのような解釈となっているのです。
結局,切り替える前の,従前の契約,のスタートした時期,が基準となります。
更新していても,本当の最初の物件引き渡しがあった契約締結の時,という意味になります。
この事例では,『契約開始=平成11年6月』となります。
平成12年3月以前なので,定期借家への切換禁止に当てはまります。

6 普通借家から定期借家に切り替える場合合意解除新たな定期借家契約締結となる

普通借家から定期借家への切替の禁止に該当しない場合,切り替えることは可能です。
この場合,従前の普通借家契約(賃貸借契約)について,オーナー・賃借人間で合意解除します。
これを書面化しておくと良いです。
この合意解除とセットで定期借家契約を締結します。
定期借家契約は書面にしないと無効となります。
普通借家契約でも,書面にしないことは通常ないですが,定期借家契約では条文上書面であることが要求されています(借地借家法38条)。

7 普通借家の期間満了時でも定期借家への切換禁止は適用される

『普通借家の契約期間が満了した時に契約が終わらせて,その次の契約を定期借家にする』という発想があります。
しかし,このような形も普通借家から定期借家への切り換えに当てはまります。
普通借家は原則として法定更新になる,という原則論があるからです。
更新拒絶の通知をして,更新せずに借家契約が終了したとしても,合意により終了させたことと解釈されましょう(借地借家法改正附則3条)。
この附則の規定に該当すれば,切り換えは禁止されます。

条文

[借地借家法改正附則(平成11年12月15日法律第153号)]
第三条 第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借(旧法第三十八条第一項の規定による賃貸借を除く。)の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第五条の規定による改正後の借地借家法第三十八条の規定は、適用しない。