1 定期借家における賃借人からの中途解約権
2 定期借家の中途解約権(基本)
3 定期借家の中途解約権の条文規定(引用)
4 中途解約権が適用される契約(要件1)
5 中途解約権の行使が可能な状況(要件2)
6 中途解約権の行使の方法(要件3)
7 中途解約権行使の効果
8 中途解約権の強行法規性
9 中途解約権による定期借家の普及抑制効果
10 定期借家における解約権留保特約(概要)

1 定期借家における賃借人からの中途解約権

原則として,期間の定めがある建物賃貸借において,期間の途中で解約することは,特約(解約権留保特約)がある場合にだけ認められます。
詳しくはこちら|建物賃貸借の中途解約と解約予告期間(解約権留保特約)
しかし,定期借家の場合には,特約がなくても賃借人が中途解約をすることができるルールがあります。
本記事では,定期借家における中途解約権について説明します。

2 定期借家の中途解約権(基本)

定期借家の場合には,法律上,賃借人による中途解約権があります。普通借家にはない特殊な制度です。

<定期借家の中途解約権(基本)>

あ 普通借家(参考)

期間の定めのある普通借家について
→当事者は期間の途中で解約できない
例外=解約権留保特約など
詳しくはこちら|建物賃貸借の中途解約と解約予告期間(解約権留保特約)
※民法618条

い 定期借家

定期借家について
賃借人の中途解約権がある
※借地借家法38条5項

3 定期借家の中途解約権の条文規定(引用)

最初に,中途解約権を定める条文を押さえておきます。

<定期借家の中途解約権の条文規定(引用)>

第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては,当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において,転勤,療養,親族の介護その他のやむを得ない事情により,建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは,建物の賃借人は,建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては,建物の賃貸借は,解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
※借地借家法38条5項

4 中途解約権が適用される契約(要件1)

中途解約権が認められる要件は3つあります。1つ目は,規模と用途に関するものです。

<中途解約権が適用される契約(要件1)>

あ 規定

床面積が200平方メートル未満である
居住用の建物が目的物である

い 解釈

ア 営業用建物
営業用建物(店舗)には適用がない
イ 店舗権住宅
店舗兼住宅=建物の一部のみが居住用である
条文には『もっぱら』という記載(限定)がない
→『居住の用に供する建物の賃貸借』に該当する
面積は賃貸借の対象となっている部分全体(居住用以外の部分を含む)で判断する
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法』日本評論社2014年p232

5 中途解約権の行使が可能な状況(要件2)

2つ目の要件は,コア部分です。居住することが困難となる事情の発生というものです。典型例として転勤,療養,親族の介護が規定されています。

<中途解約権の行使が可能な状況(要件2)>

あ 規定(条文引用)

転勤,療養,親族の介護その他のやむを得ない事情により,建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった

い やむを得ない事情

『その他のやむを得ない事情』とは『ア・イ』の両方に該当するものである
ア 契約締結時において,将来のある時期に当該事情が生じることを的確に予測して契約期間を定めることを賃借人に期待することが困難or不可能な事情である
イ 当該事情の発生により賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となるようなものである

う 例示されたもの以外の例

業務命令として長期間の海外留学を命じられた
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法』日本評論社2014年p232

6 中途解約権の行使の方法(要件3)

要件の最後は,中途解約権の行使です。要するに賃借人が『解約する』ということを賃貸人に通知することです。

<中途解約権の行使の方法(要件3)>

あ 規定

賃借人が解約の申入をする

い 申入の方法

解約申入の方法に制限はない
実務では内容証明郵便が一般的である

7 中途解約権行使の効果

以上の3つの要件をクリアした場合,解約申入の日から1か月後に契約は終了します。

<中途解約権行使の効果>

(すべての要件を満たす場合)
解約の申入の日から1か月を経過すると定期借家契約は終了する
※借地借家法38条5項

8 中途解約権の強行法規性

中途解約権は定期借家の賃借人に与えられた保護です。特約によって中途解約権を排除するとか,弱めることはできません。

<中途解約権の強行法規性>

あ 強行法規性

中途解約権に関する特約について
賃借人に不利なものだけ無効となる
片面的強行法規である
※借地借家法38条6項

い 賃借人に不利な例

解約申入期間を1か月よりも長くする
違約金の支払を解約の条件とする
※東京地裁平成20年9月25日;違約金の条件について
※田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法』日本評論社2014年p232,233

9 中途解約権による定期借家の普及抑制効果

中途解約のリスクを考えていくと,ごく一般論としては,また別の借り手を探せば良いということが言えます。
一定の空室リスクはありますが,余程急激に社会情勢が変わらない限りは,再度入居者が見つかることになりましょう。
しかし,現実的には,ローンを利用して収益物件を購入している場合など,一時的な収入減少でも,想定外の出費となることもあります。
さらに,ファンドの資金運用の一環としての建物賃貸の場合は,もっとシビアです。
ファンドの運用者(マネージャ)としては,人様(投資家)から預かった大切な資金です。
収益を獲得して当然,より大きい収益を目的として資金を預かっています。
潜在的・不確定なリスクでも,これを負う,という判断をすることには大きな責任を伴います。
そこで,ファンドの運用においては,定期借家のメリットは非常に魅力的ですが,反対の面,つまりデメリットとして中途解約リスクは玉にキズ状態です。
国土交通省の調査定期借家制度実態調査(不動産業者)2007年においても,(長期の)定期借家契約が普及しない理由として指摘されています。
中途解約の制度が改正されれば,ファンドの運用・不動産流通市場も良い効果が生じる,という予測もあります。

10 定期借家における解約権留保特約(概要)

定期借家は文字どおり期間が定められています。期間が決まっていても,中途解約を認める特約(解約権留保特約)を設定しておけば,解約ができます。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|定期借家における解約権留保特約(普通借家との比較)

本記事では,定期借家における中途解約権について説明しました。
実際には,細かい事情や主張・立証によって結論が違ってくることがあります。
実際に定期借家の解約についての問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。