1 建物賃貸借契約において賃貸人が更新を阻止する方法
2 期間の定めのある賃貸借の更新の種類(前提)
3 法定更新が適用されない事情(全体)
4 賃貸人による更新拒絶
5 更新拒絶の通知の時期
6 更新拒絶における正当事由(概要)
7 使用継続+異議なしによる更新
8 賃貸人の異議のタイミング

1 建物賃貸借契約において賃貸人が更新を阻止する方法

建物賃貸借では通常,2年や3年といった期間が定められています。この場合,素朴に考えると期間が満了した時点で契約が終了するはずです。
しかし,建物賃貸借については非常に特殊な例外扱いがされていて,原則として更新されることになっているのです。
逆に,更新しないためにはいくつかのハードルを超える必要があります。本記事では,賃貸人が建物賃貸借の更新を阻止する方法について説明します。

2 期間の定めのある賃貸借の更新の種類(前提)

前述のように建物賃貸借は原則として更新となるのですが,その更新には2種類あります。
現実に多くのケースでは合意更新がなされています。文字どおり賃貸人も了解した場合に行われるものです。
もうひとつが法定更新です。賃貸人が更新したくないと思っていて,更新の契約書の調印をしていない状態でも,そのままでは法律上更新したことになるという扱いです。

<期間の定めのある賃貸借の更新の種類(前提)>

あ 合意更新

賃貸人と賃借人が更新の合意をするもの
通常,更新の賃貸借契約書を調印する
実際に更新される場合のほとんどがこの方法である

い 法定更新

原則として更新されたことになるという制度

3 法定更新が適用されない事情(全体)

賃貸人として法定更新を阻止する方法はあります。それは更新拒絶です。更新拒絶が有効となるには一定のハードルがあります。
さらに,更新拒絶が有効であったとして,賃借人が納得して退去してくれればよいですが,期間満了後も退去しない場合,これを放置すると更新したことになります。要するに黙認したような扱いです。

<法定更新が適用されない事情(全体)>

あ 更新拒絶

賃貸人が更新拒絶の通知をする(後記※1
→一定の条件が揃っている場合に期間満了時に賃貸借契約は終了する(=法定更新にはならない)

い 使用継続に対する異議

(更新拒絶をした場合であっても)
期間満了後に賃借人が使用を継続している,かつ,賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合,法定更新となる
→更新を阻止するには賃貸人は使用継続に対する異議を述べる必要がある(後記※2

4 賃貸人による更新拒絶

賃貸人が法定更新を阻止する方法の基本は更新拒絶です。期間満了の1年前から6か月前の間に賃借人に対して更新しないという内容の通知をするということです。
ただし,通知さえすれば更新されなくなる,というわけではありません。正当事由があって初めて有効となります。

<賃貸人による更新拒絶(※1)

あ 更新拒絶の方法

更新拒絶をするには,賃貸人が賃借人に更新拒絶の通知(更新しないという意思表示)をする

い 更新拒絶の通知の時期(概要)

更新拒絶の通知は期間満了の1年前〜6か月前に行う必要がある(後記※3

う 正当事由

正当事由が認められないと更新拒絶の効果は生じない(後述)

5 更新拒絶の通知の時期

賃貸人による更新拒絶の通知をする期間ははっきりと定められています。期間満了の1年前から6か月前の間です。ある程度早めに賃借人に知らせて,退去・転居の準備のための余裕を与えるという趣旨です。このように期間制限は賃借人の保護のための設定なので,この期間を短くする(期間満了に近づける)特約を定めたとしても無効となります。

<更新拒絶の通知の時期(※3)

あ 通知の期間制限

期間満了の1年前〜6か月前に更新拒絶の通知をする必要がある
※借地借家法26条1項本文,28条

い 特約による短縮

この期間を短くする(期間満了に近づける)特約は,賃借人に不利益となるので無効である
※借地借家法30条

う 期間前の通知

期間満了の1年以上前に更新拒絶の通知をした場合,無効となる

え 期間後(更新後)の通知

期間満了の6か月前時点よりも後に更新拒絶の通知をした場合,無効となる
(期間満了後は法定更新となり期間の定めのない賃貸借となるのでこれに対する)解約申入の通知としての効力は生じる
※稲本洋之助ほか編『コンメンタール 借地借家法 第4版』日本評論社2019年p210

6 更新拒絶における正当事由(概要)

賃貸人による更新拒絶は,それにより賃借人が退去を強いられることになります。そこで,賃借人を保護するため,正当事由がない限り更新拒絶は有効とならないと定められています。
具体的には,賃貸人が建物を使用する必要性がある,という事情や,明渡料(立退料)を支払うというような事情が求められるのです。正当事由の内容については別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|建物賃貸借終了の正当事由の内容|基本|必要な場面・各要素の比重
なお,賃借人が更新しない,つまり期間満了の時点で退去するという場合には正当事由は必要ありません。正当事由の仕組みは賃借人保護のために賃貸人だけに課せられたハードルなのです。

7 使用継続+異議なしによる更新

前述の更新拒絶が正当事由を伴って有効であった場合,期間満了の時点で賃貸借契約は終了します。
しかし,ここで賃貸借が復活する可能性がまだ残っています。賃借人が使用を継続している(退去しない)場合で,かつ,賃貸人が異議を述べない場合には結局法定更新となってしまいます。更新を黙認したという扱いです。

<使用継続+異議なしによる更新(※2)

(賃貸人が更新拒絶の通知をした場合であっても)
期間満了後に賃借人が建物の使用を継続し,かつ,賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合,法定更新となる
※借地借家法26条2項

8 賃貸人の異議のタイミング

賃貸人としては,更新拒絶の通知をしただけでは安心できません。賃借人が退去するまで見届ける必要があります。正確には,賃借人が納得して退去日を決めて,そのことを書面に調印すれば足ります。
賃借人が納得せず,期間満了後にも退去しない場合には,賃貸人は異議なく異議を述べることが必要となります。一般的には1週間程度が経過するまでに内容証明郵便で明渡を請求する通知をし,その後も状況が変わらなければ提訴するという方法をとります。
ただし,この遅滞なくの期間は,個別的な事情によって変わってきます。いずれにしても早めに対応することが好ましいです。

<賃貸人の異議のタイミング>

あ 条文規定

賃貸人は,期間満了後に遅滞なく異議を述べる必要がある
※借地借家法26条2項

い 基本的解釈

遅滞なくとは,比較的短期間を意味する

う 特殊事情による判断(裁判例)

賃貸人は適正に更新拒絶の通知をした
期間満了後に賃貸人は使用を継続した(退去しなかった)
賃貸人は継続的に明渡を要求していた
期間満了から66日後に,賃貸人は明渡請求訴訟を提起した
→賃貸人の異議は有効である
※最高裁昭和25年5月2日

本記事では,期間の定めのある建物賃貸借において賃貸人が更新を阻止する方法について説明しました。
実際には,個別的事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に建物賃貸借に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。