【建物買取請求の時価算定における負担の扱い（賃借権・担保権・仮登記）】
1 建物買取請求の時価算定における負担の扱い（賃借権・担保権・仮登記）
借地期間満了において更新されない場合や、借地権譲渡について地主が承諾しない場合、建物買取請求がなされることがあります。この場合、代金（時価）の算定が問題となります。
詳しくはこちら｜建物買取請求における代金算定方法・場所的利益の意味と相場
時価算定の問題の１つとして、建物に各種の負担がある場合にどうするか、というものがあります。具体的には、建物の賃借人がいるケース、担保権が設定されているケース、仮登記がなされているケースです。本記事ではこのような場合の法的扱いを説明します。
2 建物賃貸借を承継するケース→原則控除肯定
（１）昭和３３年東京地判・借家権負担控除→肯定
建物に賃借人がいる場合、通常引渡が済んでいるので、建物の新所有者である地主が建物賃貸借を引き継ぎます。一般論として、賃貸借の負担がある建物の評価はその負担分下がることになります。そこで建物賃借権の負担（借家権価格相当）を時価算定の中で控除することになります。
昭和３３年東京地判・借家権負担控除→肯定
あ 時価算定→賃借権の負担を控除する
よつて同日右当事者間に本件建物の売買が成立したものであるところ、本件建物のうち別紙第三目録（二）記載の住居部分は後記のとおり被告K及び同Wが原告に対抗し得る賃借権を有するものであるから、右建物部分の時価は右賃借権の負担付のものとして評価すべきであり、・・・右の各部分の建物自体の固有価格に、店舗部分については使用者のある場合の価値の減損を控除し、住居部分については賃借権者のある場合の価値の減損を控除して、上記の価格を算出した）ことが明らかであつて、本件買取請求時の時価も、右と異なるとみるべき資料は存しないので、右と同額であると認められる。
い 賃貸借の承継と時価の控除によるバランス
原告は、本件土地の賃貸借が消滅したのであるから、地上建物の従前の賃借人たる右被告らは土地所有者たる原告に対し建物から退去する義務を負う旨主張するが、・・・買取請求権の行使と同時に、建物の所有者となつた敷地賃貸人と建物賃借人との間には、当然借家法第一条によつて直接に建物利用の法律関係が生ずるものと解すべきであり、他方このような場合には、建物の買取価格の評価にあたり、建物賃借権が付着していることを考慮して買取価格を決定することによつて、建物買取義務者が不利益を受けることは免れ得るのである。
※東京地判昭和３３年５月１４日
（２）昭和５６年東京高判・敷金多額でトータルマイナス→買取請求自体否定
地主が建物賃貸借を引き継ぐ場合、敷金返還義務も含めて引き継ぎます。
詳しくはこちら｜新所有者が承継する敷金（返還義務）に関する事項と売買における敷金引継
そこで、前述の建物賃貸借の負担の中身には、敷金の金額も含まれます。敷金が大きい場合、時価算定において控除する金額が大きくなるのです。この点、控除した結果マイナスとなった場合はどうなるでしょうか。昭和５６年東京高判は、どうしようもないので”建物買取請求自体を否定しました。明確には書いてないですが権利の濫用にあたると判断したようにも読めます。
昭和５６年東京高判・敷金多額でトータルマイナス→買取請求自体否定
あ 事案内容→敷金が大きい
ア プラス金額→５３８万円
・・・右買取請求の時点における本件建物の経済的価値は、建物自体の価格二七〇万円、場所的環境の対価二六八万円を合計して、五三八万円であること、・・・
イ マイナス金額→５４２万円以上
控訴人Nは昭和四六年二月一六日の賃貸借契約（前記二の３）時に権利金五〇万円、敷金四〇〇万円（但し、五か年間消却二割なる特約付）を、
控訴人Kは同年四月二三日本件（三）建物部分の賃貸借に関し権利金八〇万円、敷金一二万円をいずれも取下前被告に対し支払つたことが認められ（敷金の額及び消却特約については、被控訴人らと控訴人中川、同関口との間に争いがない。）、
右事実からすれば、本件建物の買取請求のなされた昭和五〇年一月二八日現在において本件建物の各賃借部分につき控訴人N、同S（あるいは有限会社S肉店）の有する借家権（敷金返還債権を含む。）の価格合計は、控訴人N、同Sが昭和四六年に出捐した前記合計五四二万円を下回ることはないとみるべきであつてこれを左右すべき事情は認められない。
ウ トータル→マイナス
してみると、もし、前記買取請求権の行使が認められるものとすれば、土地賃貸人たる被控訴人らは、・・・賃貸人の地位（敷金返還債務を含む。）を承継するものであるから、本件建物の前示経済的価値五三八万円を超える、すくなくとも五四二万円に相当する借家権につき従前の賃貸人の有していた負担の引受を余儀なくされることになる。
このような場合、買取請求権者が買取請求と同時に、敷金返還債務の移転といつた形式で進んで土地賃貸人にその差額を給付するならば格別、そうでない限り、土地賃貸人としては、右超過した負担を引受けた上、買取請求権者に右差額を求償して、清算しなくてはならぬこととなる。
い 結論→建物買取請求の効果は発生しない（権利濫用的）
従つて、本件のように建物買取請求の結果土地賃貸人の引受けるべき借家権の負担が、借地権の無断譲渡以後、譲受人によつて発生ないし増加せしめられ、かつ、その負担の価格と建物の時価とを対比して前者の方が大きい場合には、特段の事情（例えば敷金返還債権の放棄など）がない限り、建物買取請求権の行使は許されず、行使の外見が存しても、法条の規定する形成的効果は発生しないものと解するのが相当である。
※東京高判昭和５６年６月２日
（３）昭和３６年東京地判・建物賃貸借自体の否定
建物に賃借人がいたケースにおいて、時価算定で賃借権の負担分の控除をしなかった裁判例もあります。これは単に、この事案では建物の賃貸借の主張はされていたけれど、認定されなかった、つまり訴訟の中では賃貸借はないという結論に至ったので（当然ですが）時価の算定で賃借人がいることによる控除はしなかった、というものです。
昭和３６年東京地判・建物賃貸借自体の否定
あ 賃借権の存在による価値現象（一般論・前提）
また、本件建物の一部に被告Kが居住していることは当事者間に争がなく、前記両鑑定人の鑑定（第二回）の結果によれば、他人が建物の一部に居住している場合には建物の売買価格が大幅に低減するものであることが認められる。
もし、被告Kが被告Oの買取請求権の行使によつて、借家法第一条の規定により原告との間に右借家契約が承継される関係にある場合には被告Kが本件建物の一部に居住するものとしてその買取価格を定めるのが相当であると思われるが、
い 賃借権の有無→否定
本件の場合には右の借家契約の存在について何らの立証がなく、借家契約の承継の点についてもなんら主張がなく、被告Oに賃借権の存在しないことも明らかなのであるから、被告Kに対して本件建物から退去してその敷地の明渡を求める原告の請求は理由があり、被告Kは原告に対して本件建物を明渡すべきものであるから、本件建物の買取価格はいわゆる空家価格としてこれを算定するのが相当であると考える。
※東京地判昭和３６年５月１２日
3 抵当権があるケース→控除否定＋担保責任適用
（１）昭和３９年最判・抵当権負担分控除→否定
次に建物に抵当権（担保権）がある場合については時価算定で控除するのでしょうか。これについては控除しないのが原則です。昭和３９年最判は詳しい理由は示していませんが、控除しないという見解をとりました。
昭和３９年最判・抵当権負担分控除→否定
※最判昭和３９年２月４日
（２）抵当権負担分の控除の有無の検討（判例解説）
昭和３９年最判について、判例解説が解釈、理由を掘り下げています。仮に抵当権の負担分を控除しようとすると、３つの不合理なことが指摘されています。
主なものは、後から主債務者が被担保債権を完済すると、地主（建物の買主）はなにも負担がないのにディスカウントして建物を取得できたという不当な利益をえます。その分売主である借地人は損をします。
では、債務者や保証人などが返済できるかどうかを予想して控除の有無や金額を決めればよい、という発想が浮かびますが、裁判所が被担保債権に関する当事者の資力を判断することになり、裁判所への負担が大きい割に予測は容易に外れます。
一方、抵当権の負担分を控除しないとすると一見買主（地主）に不利にみえますが、担保責任の規定により支払拒絶などができるので結果的に不合理なことは生じません。昭和３９年最判はこのような考慮をした上での判断であったと思われます。
抵当権負担分の控除の有無の検討（判例解説）
あ 負担分控除をする場合の不合理性
ア 制度趣旨を没却
建物に抵当権の設定があるか否か、その抵当権が物上保証として設定されたものか被担保債権の主債務者の設定か、それらの者の弁済能力はどうか、債権者の取立の態度はどうかなどの諸事情を考慮に入れて建物の時価の算定をしなければならないということになれば、法が建物自体の存在価値を重視し、これを保護しようとして設けた買取請求の制度の趣旨を没却することになりはしないか。
イ 買主に不当な利益が生じる可能性
必ず抵当権の負担を考量しなければならないとすれば、買取後に予期どおりの抵当権実行が行われないで済むような事態が生じた場合など、買主に不当に利益を得させる結果となるし、
ウ 算定が困難となる
また、時価の算定にあたって、右のような諸事情をいちいち勘案することは、それが将来の成否未定の要素を含むことだけに、現在の価額算定を困難なものにし、不確実なものとするのではないか。
※安倍正三稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和３９年度』法曹会１９６５年ｐ６６
い 負担分控除をしない許容性→担保責任
抵当権の存在を考慮しないで時価を算定すれば、一応、買い取った者が不利のように思われるが、そのためにこそ民法五七七条が用意されていると解すれば、均衡を失することにはならない。
※安倍正三稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和３９年度』法曹会１９６５年ｐ６６
（３）代金算定で抵当権負担分を控除した場合の担保責任→否定
ところで一般的な売買の場面で、抵当権がついたままで売買するということも少ないですがあります。このような場合には、当事者の合意で抵当権の負担分を控除して代金の金額を定めることはよくあります。この場合は逆に負担は織り込み済みなので、担保責任は適用しないことになります。
詳しくはこちら｜抵当権や仮登記の負担つきの不動産売買（担保責任・支払拒絶権）
建物買取請求の場合もこのことは当てはまります。たとえば訴訟ではなく交渉の結果、地主と借地人が建物の買取について合意に達して、抵当権負担分を控除した代金を定めた場合、担保責任は適用されません。
代金算定で抵当権負担分を控除した場合の担保責任→否定
原則として抵当債権の額は控除されるか、ないしはその分が勘案され減額されて時価が定められるということであれば、買取請求の場合には民法五七七条の適用の余地はなくなる。
※安倍正三稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和３９年度』法曹会１９６５年ｐ６５
（４）判例解説・他の見解の紹介
前述のように、抵当権負担分の控除はしない、という見解は最高裁が採用したので実務では一般的見解となっています。これについて、学説としては別の見解もあります。
判例解説・他の見解の紹介
広瀬武文氏（借地借家法六六頁）は、「建物そのものの価格によらず、該建物が抵当権の目的となっている事情を考慮し、債務者（買取請求権者）の一般財産その他を参酌し、抵当権附建物の時価なるものを算定する必要があろう。」と説き、
後藤清氏（借地借家、借地篇二九七頁）は、右と同趣旨の説明をしながらも、民法五六七条の適用の有無に関しては、「買取請求の目的物の時価の算定にあたって、抵当権の存在ならびに借地権者の財産状態が参酌せられると解するならば、民法五六七条の規定の適用の余地はない。しかし、反対の見解をとれば適用される。」といって、なお疑問の余地を残す態度を示しておられる。
※安倍正三稿／『最高裁判所判例解説 民事篇 昭和３９年度』法曹会１９６５年ｐ６５
4 仮登記があるケース→控除否定＋担保責任適用
（１）昭和３７年東京高判・仮登記の負担分控除→否定
次に、建物に仮登記があるケースでは時価算定で控除（考慮）すべきでしょうか。仮登記にもいろいろなものがありますが、売買予約による所有権移転（請求権）の仮登記があったケースについての裁判例を紹介します。
要するに建物の買主（地主）としては、建物を取得した後に、売買予約が完結となれば、仮登記の名義人の方が優先となり、結局建物の所有権を失うことになります。このように大きなリスクがあるのに、何も負担がない前提の建物の時価（代金）を支払うのは不合理です。しかし一方で売買予約が実現（完結）しなければ買主は結論として負担はありません。
このケースでも、抵当権があるケースと同じような扱いがあてはまります。つまり、時価（代金）としては控除しないけれど、担保責任が適用される、という結論です。
昭和３７年東京高判・仮登記の負担分控除→否定
あ 事案内容→所有権移転の仮登記あり
控訴人は、なお、被控訴人Kに対する関係において、同被控訴人は訴外Sに対し金二十七万円の貸金債務を負担しその代物弁済のため同被控訴人所有の本件第二の建物を提供し右Sを権利者として同建物につき所有権移転請求権保全の仮登記がなされているから、このような場合には同被控訴人は右建物の買取請求権を有しないと主張し、・・・同被控訴人所有の別紙目録記載第二の建物につき・・・右Sのため同年五月二十六日の売買予約を原因として所有権移転請求権保全の仮登記がなされていることを認めることができるけれども、（控訴人主張の代物弁済契約のあつたことは認むべき証拠がない。）
い 建物買取請求自体の可否→可能
右のように右建物につき右両名間に売買の予約があつてこれを原因とする所有権移転請求権保全の仮登記がなされているからといつて、必ずしも右売買予約完結の意思表示がなされて所有権取得の本登記がなされ、そのため控訴人が買取請求の結果一旦取得した右建物の所有権を喪失するものとは限らないから、前記のような売買予約及びこれを原因とする所有権移転請求権保全の仮登記の存する場合においても、同被控訴人が右建物の買取請求をなすこと自体は、なお妨げないものと解するのを相当とする。（ただし、右買取請求の相手方である控訴人において代金の支払を拒むことができることについては後述。）
う 建物の時価算定→仮登記による控除なし
なお、控訴人は右目録記載第二の建物については、前記のとおり所有権移転請求権保全の仮登記があるからその価格の算定につきしんしやくされるべきであると主張し、右建物につき被控訴人KとSとの間に売買予約がありこれを原因とする所有権移転請求権保全の仮登記がなされていることは前記のとおりであるけれども、そのようなことは、売主の担保責任の問題として考慮されるべき事項であつて建物の時価を定める場合にはしんしやくする必要はないものと解すべきである。
え 仮登記があることによる担保責任（支払拒絶）→適用あり
もし右売買予約に基き右両名間に売買が成立しSのため右仮登記に基く所有権取得の本登記がなされるときは、控訴人は右買取請求の結果一旦取得した右建物の所有権を喪失しなければならない関係に在るから、このような場合には控訴人は民法第五百七十六条の規定の趣旨にかんがみ控訴人が右権利を失う虞がなくなるまでの間右買取代金全部の支払を拒むことができるものと認めるのが相当であつて（なお同被控訴人が控訴人に対し相当の担保を供したことは同被控訴人の主張立証しないところである。）
※東京高判昭和３７年１月３１日
（２）担保責任による支払拒絶→売主（借地人）の同時履行否定
以上のように、建物に、抵当権（担保権）や仮登記（所有権を失うリスク）がある場合には、買主（地主）が担保責任の１つとして、代金支払を拒絶できることになります。
本来、買主が代金支払をするまでは売主は建物の引渡をしなくてよい（同時履行の抗弁）のが原則です。
詳しくはこちら｜建物買取請求権行使の効果（同時履行・代金提供前の使用対価支払義務）
しかし、買主（地主）が担保責任として代金支払を拒絶した場合は、売主（借地人）は同時履行の抗弁権を使えなくなります。そうすると、建物引渡義務が債務不履行となるので建物の使用対価分の不当利得返還義務や損害賠償責任が発生することになります。
担保責任による支払拒絶→売主（借地人）の同時履行否定
・・・控訴人が右買取代金の支払を拒んでいることは控訴人の弁論の趣旨に徴し明らかであるから、同被控訴人は右建物の引渡につき同時履行の抗弁権を有しないものといわなければならない。
※東京高判昭和３７年１月３１日
本記事では、建物買取請求において建物に各種負担がある場合の法的扱いについて説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
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