1 新所有者が承継する敷金(返還義務)に関する事項と売買における敷金引継
2 敷金関係の承継
3 敷金に関する特約の承継
4 敷金に関する登記(公示)
5 賃貸中の不動産の売買における敷金の引き継ぎ
6 賃借権の譲渡における敷金の承継(参考)

1 新所有者が承継する敷金(返還義務)に関する事項と売買における敷金引継

対抗力のある賃借権の目的物が譲渡されると,新所有者賃貸人たる地位を承継します。いわゆるオーナーチェンジのことです。
詳しくはこちら|対抗力のある賃借権の目的物の所有権移転と賃貸人たる地位の承継(基本)
この時に,基本的に従前の賃貸借契約に関する事項はほぼすべて承継されます。敷金に関する事項も原則として承継されますが,理論は単純ではありません。
本記事では,敷金に関する事項について,承継されるかどうかの問題を説明します。

2 敷金関係の承継

建物の賃貸借では,通常,敷金を預けることが行われます。法的には敷金契約は,賃貸借契約とは別の契約です。
とはいっても,実質的には,賃貸借と敷金は密接に関連しています。そこで,新所有者が賃貸人の地位を承継する場合には,敷金の関係も引き継ぎます。新所有者が将来,返還義務を負うということです。
所有者が変わる(所有権が移転する)時点で賃料の滞納があれば,強制的に敷金から充当(控除)されることになります。つまり,その時点での残額が新所有者に承継されるということです。

<敷金関係の承継>

あ 敷金関係の存在(前提)

主に建物賃貸借において敷金の預託が行われていることが多い
詳しくはこちら|敷金の基本|法的性質・担保する負担の内容・返還のタイミング・明渡との同時履行

い 敷金関係の承継

敷金関係は新所有者に当然に承継される
敷金の金額,敷金差入の事実についての新所有者の善意悪意,新所有者が旧所有者から補償を受けたかどうか,などは関係ない
※大判昭和5年7月9日

う 既存滞納額の控除

旧所有者に対する賃料滞納などがある場合
→所有者交替時において当然に清算される(差入敷金額から充当される)
=残額のみが新所有者に承継される
※大判昭和5年7月9日(競売のケース)
※大判昭和18年5月17日
※最高裁昭和39年6月19日
※最高裁昭和44年7月17日

3 敷金に関する特約の承継

新所有者が引き継ぐのは,敷金(敷金契約)そのものだけではありません。敷金を差し入れるというような敷金に関する特約も承継します。

<敷金に関する特約の承継>

あ 特約の承継

一定額の敷金を差し入れるべき特約について
→当然に新所有者に承継される

い 特約の具体例

いったん差し入れた後にも債務への充当で敷金額が減少すれば常にこれを補填すべき特約
※大判昭和18年5月17日(傍論)
※幾代通ほか篇『新版 注釈民法(15)債権(6)』有斐閣1989年p193,194

4 敷金に関する登記(公示)

新所有者は敷金(返還義務)を承継します。そのため,購入する者にとって,敷金の金額はとても大きな影響が生じます。そこで,敷金は,賃借権の登記の登記事項の1つとなっています。

<敷金に関する登記(公示)>

敷金に関する事項について
賃料に関する事項(不動産登記法81条1号)に準じる
→賃借権登記の登記事項となる
※幾代通ほか篇『新版 注釈民法(15)債権(6)』有斐閣1989年p194

5 賃貸中の不動産の売買における敷金の引き継ぎ

前記のように,新所有者は敷金の返還義務を負うので,実務では売買の際に,敷金の引き継ぎが行われます。現実的には売買代金から返還すべき敷金の金額を控除するということです。

<賃貸中の不動産の売買における敷金の引き継ぎ>

あ 負担の承継

将来,賃借人が退去するときに
新所有者は敷金を返還することになる

い 敷金の引き継ぎ

賃貸中の不動産の売買において
前所有者から新所有者に預かっている敷金を引き継ぐ

う 売買代金への反映

実際には,代金設定の際,敷金相当額を控除することが多い

6 賃借権の譲渡における敷金の承継(参考)

以上の説明は所有者,つまり,賃貸人が変わったというケースでした。
一方,賃借権の譲渡,つまり賃借人が変わったというケースでは,原則として敷金関係は承継されません。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃借権の譲渡では特別の合意がないと敷金は承継されない

本記事では,対抗力のある賃借権の目的物の譲渡によって新所有者が賃貸人たる地位を承継する場合に,新所有者に承継される事項のうち,敷金に関するものを説明しました。
実際には,細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に不動産の譲渡に伴う賃貸借契約に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。