【土地の使用借権の評価額（割合方式・場所的利益との関係）】

１　土地の使用借権の評価額（割合方式・場所的利益との関係）

土地と建物の所有者が異なり、地代などの使用対価の支払いがないというケースがあります。法的には、土地の使用貸借ということになります。
このようなケースでは、土地の使用借権（土地を借りる権利）の評価額を計算することがあります。
本記事では、土地の使用借権の評価額の計算方法を説明します。

２　土地の使用借権の評価を行う状況

使用借権の評価額の計算の内容に入る前に、どのような状況で計算することになるのか、ということを押さえておきます。
簡単にいえば、土地と建物の全体を借主の所有とするケース、貸主（土地所有者）の所有とするケース、第三者の所有とするケース、というように整理できます。
このみっつとも、強制的に行われることはありません。通常は、関係者が交渉して任意に合意（取引）することで行われます。

３　使用借権の評価の方法（２種類）

使用借権の評価をしようとした場合、大きくふたつの種類の計算方法があります。
まず、使用貸借では借主が、無償で使用する利益を得ていることに着目し、毎月、地代相当の金銭を得ていると考えます。そこで残存期間中の地代相当額の利益を借主が持っている、として計算する方法があります。
ところで、賃借権（借地権）の場合には、借地権割合を使って借地権価格を計算します。そこでこれと同じように、一定の割合を使って計算するという方法もあります。

４　割合方式の使用借権の評価の相場

一定の割合を使って使用貸借の評価額を計算する方法では、この割合として、借地権価格（借地権割合）の３分の１や、２０％を使うことが多いです。

５　収用における公的な基準（割合方式）

前述のように、使用借権の評価をする場面は、通常は任意の取引です。ただし、使用貸借の対象の土地が（強制）収用となったケースでは、使用借権の評価が行われます。公的な基準の中に使用借権の評価も定められており、それは借地権の３分の１程度となっています。
これが、前述の使用借権の評価の相場として使われているともいえますし、逆に、任意の取引の相場が公的基準に取り込まれたともいえます。

６　貸主による明渡請求の裁判例（割合方式）

前述のように、使用借権の評価が強制的に行われることは通常はないので、裁判所が評価額を判断することはないのですが、裁判所が判断したレアケースもあります。
この裁判例は使用貸借の対象の土地の使用利益の計算の中で更地価格の４０％という割合を使っています。割合方式を採用したという意味では前述の一般的な手法に沿っていますが、割合（数値）については理由、根拠が示されていません。４０％という割合は一般化できないものと思われます。

７　全面的価格賠償（共有物分割）の裁判例（概要）

使用貸借相当額の控除が適用される状況として、共有物分割訴訟があります。全面的価格賠償という方法を選択する場合、適正な評価額を出します。評価額を出す中で、控除する使用貸借相当額として１０％を採用したものがあります。
いずれにしても、控除する使用貸借の金額については、いろいろな計算方法がある、ということが分かります。

８　財産分与において借地権相当額の半額とした裁判例（概要）

あくまでも離婚に伴う財産分与における判断である、という前置きつきで、無償で使用していた土地（建物の敷地）について、結果的に借地権の価値の半額を使ったという裁判例があります。使用借権の評価として一般化はできないですが、参考となります。
詳しくはこちら｜財産分与の清算金として土地の無償使用の価値を算定した裁判例（昭和３９年鳥取家審）

９　場所的利益と使用借権の比較

ところで、借地（土地の賃貸借）において、一定の場合に、建物買取請求がなされることがあります。この時には借地権は存在しないのですが、その代わり場所的利益があるものとして買取の金額が計算されます。なお、場所的利益の目安は土地価格の１５％程度です。
詳しくはこちら｜建物買取請求における代金算定方法・場所的利益の意味と相場
借地権未満の一定の評価額という意味では、場所的利益と使用借権は共通します。もちろん、このふたつは別の物（概念）です。その上で、どちらの評価（金額）の方が高いのか、ということについては両方の見解があります。

１０　土地の使用貸借が保護される傾向（概要）

以上で説明したように、土地の使用貸借の権利（使用借権）は金銭的に評価されるもので、実際に大きな金額となることがよくあります。このことは、建物所有目的の土地の使用貸借は、（一般的な使用貸借より）強く保護されるということが背景にあるといえます。
強い保護の具体的内容は、たとえば、借主が亡くなっても終了しない、契約期間（終了するまでの期間）が比較的長くなる、というような法的扱いです。
詳しくはこちら｜借主の死亡による使用貸借の終了と土地の使用貸借の特別扱い
詳しくはこちら｜建物所有目的の土地の使用貸借における相当期間を判断した裁判例

本記事では、土地の使用借権の評価額の計算について説明しました。
実際には、個別的事情によって、法的判断や最適な対応方法が違ってきます。
実際に土地の使用貸借（貸し借り）や明渡に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。