【借地権優先譲受申出（介入権）の対価の計算で私的鑑定を採用した裁判例】

１　借地権優先譲受申出（介入権）の対価の計算で私的鑑定を採用した裁判例
２　介入権の裁判における対価の計算（概要）
３　対価の計算（評価額の採否）の要点
４　裁判例（評価額の採否）の引用
５　不動産鑑定士による評価と裁判所の採用傾向（概要）

１　借地権優先譲受申出（介入権）の対価の計算で私的鑑定を採用した裁判例

借地権譲渡の許可の裁判で，地主が第三者に借地権を譲渡するなら自身が買い受けるという対抗策があります。正式には借地権優先譲受申出といいますが，介入権と呼ばれることも多いです。
介入権の行使があれば，地主が一定の代金を支払って借地権を得ることになります。裁判所が，代金（金額）を定めることになります。
本記事では，裁判所が，鑑定委員会の評価額を否定して私的鑑定を採用したという裁判例を紹介します。

２　介入権の裁判における対価の計算（概要）

この裁判例における計算内容の説明に入る前に，基本的部分を押さえておきます。
地主が介入権を行使し，裁判所がこれを認める場合，裁判所は対価（金額）を付随的処分として決めることになります。
対価（金額）の内容としては，借地権価格と建物の価格の合計額から，譲渡承諾料相当額を差し引く，というものになります。
手続としては，当事者が評価額を主張するのは当然として，鑑定委員会が評価額（意見）を示した上で，最終的に裁判所が判断（金額を決定）します。
詳しくはこちら｜借地権優先譲受申出（介入権）の基本（趣旨・典型例・相当の対価）

３　対価の計算（評価額の採否）の要点

鑑定委員会の評価（意見）は中立なものなので，一般的に，裁判所はこれを採用する傾向が強いです。しかし，裁判所は鑑定委員会の評価を鵜呑みにするわけではありません。
当事者は，鑑定委員会の評価の不合理性を指摘し，合理的な計算方法を示します。具体的には，不動産鑑定士による私的鑑定書や意見書を裁判所に提出します。
鑑定委員会の評価の不合理性がはっきりした場合は，裁判所が鑑定委員会の評価を修正することに成功することもあります。この裁判例では，修正がうまくいって，鑑定委員会の意見が全面的に否定され，私的鑑定の内容に沿った計算方法が採用されました。
裁判所が判断した対価（結論）は，鑑定委員会の出した金額の６８．８２％（３割以上低い金額）ということになっています。

４　裁判例（評価額の採否）の引用

以上のように，この裁判例では，鑑定委員会の出した金額（対価）と裁判所の出した金額が大きく異なっており，異例といえます。
実際には，裁判所は，鑑定委員会の意見と私的鑑定の内容について詳しく検討し，合理性を評価しています。評価額の検討，採否をしている主な部分を引用しておきます。実際には附属設備の評価（計算）方法など，ここには引用していない事項も検討されています。

５　不動産鑑定士による評価と裁判所の採用傾向（概要）

不動産鑑定士は，一定の基準に基づいて各種の評価（金額算定）をしますが，評価には一定の幅があります。裁判所は，鑑定委員会の意見のような中立な立場の評価を重視し，私的鑑定を採用しない傾向が強いです。だからといってあきらめず，私的鑑定として説得的，合理的な内容のものを提出し，これに沿った丁寧な主張をすれば，裁判所がこれを採用（重視）することもあります。
詳しくはこちら｜不動産鑑定士による鑑定の種類と裁判所が採用する傾向（反論の重要性）
以上で紹介した裁判例は，裁判所が私的鑑定を採用した実例のひとつです。

本記事では，介入権が行使されたケースにおける，対価の計算で私的鑑定が採用された裁判例を紹介しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に，借地権の譲渡や，不動産の評価額の計算に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。